房地産政策“組合拳”頻出 影響幾何？

　　來源：招商基金

　　近期房地産政策持續優化調整，多個城市全面放開“認房不認貸”，存量房貸也如期調整，一系列政策就像一套“組合拳”，更加符合房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢，房地産行業也有望向供需平衡的“新中樞”回歸。對於普通投資者，我們怎麼理解房地産政策的優化調整？對於房地産市場又會有什麼樣的影響呢？這是本期“招夕相伴”想與大家探討的話題。

　　首先，我們回顧一下今年7月以來接連釋放的利好政策都有哪些？

　　這些政策包括但不限于：

　　7月24日：中央政治局會議指出，要適應我國房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地産政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。政治局會議之後，住建部、央行、金監局等部門積極響應，我國房地産政策開啟了新一輪的調整優化進程。

　　7月27日：住建部表示，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

　　7月31日：國常會指出要調整優化房地産政策，根據不同需求、不同城市等推出有利於房地産市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地産業新發展模式。

　　8月1日：中國人民銀行、國家外匯管理局2023年下半年工作會議提出落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支援計劃實施期限。繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

　　8月25日：住建部、央行、金融監管局推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，將其納入“一城一策”工具箱。同日，財政部、稅務局、住建部發佈公告，延續實施支援居民換購住房有關個人所得稅政策。

　　8月31日：央行、金融監管總局發佈通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統一為不低於20%和30%，這意味著熱點限購城市二套房首付比下調10%-40%；二套住房貸款利率政策下限由不低於LPR加60BP調整為不低於LPR加20BP，大幅下調40BP。

　　中央定調後，地方也緊鑼密鼓地開始發力。比如8月31日，廣州、深圳宣佈執行“認房不認貸”政策。隨後，上海、北京跟進，一線城市全面執行“認房不認貸”政策。截至目前，已有超過20個城市執行“認房不認貸”政策。

　　進入9月，國內多個城市宣佈部分放寬或者全面取消區域性房産限購政策，執行了13年的限購政策開始在重點城市逐漸“退潮”。在放開限購政策的同時，各地還相繼出臺了“帶押過戶”、發放購房補貼、放寬增值稅免稅年限、降低首套住房貸款利率等配套政策，打好政策“組合拳”的決心展現無遺。

　　持續的房地産政策優化調整，背景是房地産市場供求關係發生了重要的變化。這種變化背後的短期和中長期原因是什麼呢？

　　從短期原因看，一是需求端基本面下滑：經濟增速和居民收入增速放緩，居民購買力不足，需求端受到影響；二是供給端輸血不足：在底部徘徊兩年多的房地産市場，今年下行壓力一度加大，部分房企陷入流動性危機，供給端處於深度調整，部分房企缺少新的融資渠道，缺少自我造血機制；三是新發放貸款利率與存量貸款利率差異較大：催生了提前還貸以及經營貸、消費貸置換存量住房貸款等行為，産生了一些風險隱患。

　　從中長期原因看，一是人口增速放緩，人口老齡化趨勢逐漸明顯，長期住房需求基本面發生變化：從2022年開始中國人口首次出現負增長，青中年人口比例下降，老年人口比例上升。人口結構的變化將會使得長期住房需求基本面發生變化。二是城鎮化進程放緩，住房供給逐步飽和：據興業證券統計，2022年末我國常住人口城鎮化率為65.22%，雖比2021年提高0.9個百分點，但較2021年1.3個百分點的增速相比仍在減緩；此外，我國家庭住房套戶比已接近1.1，住房供給整體達到平衡，但不同城市可能面臨分化不均問題；三是房地産供給側需要新發展模式，權益型投資將佔據更大比例：當前我國房地産市場已逐步由增量向存量轉變，此前房企的“三高”模式已不再適應新形勢，新發展格局下權益型融資工具將發揮更大作用，如REITs，居民可通過REITs享受到不動産增值收益，也自然影響到房地産市場供需兩端。

　　（資料來源：WIND，華西證券研究所。風險提示：引自外部機構的觀點或資訊，我們並不對該等觀點和資訊的真實性、完整性和準確性做任何實質性的保證或承諾。）

　　政策“組合拳”連續落地的影響

　　從政策效果來看，根據中指調查數據，政策執行後，全國置業意願提升了15個百分點，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升20個百分點左右。從市場表現來看，中指研究院監測顯示，一線城市新房、二手房熱度均有所上升，新房項目到訪和認購熱度上漲明顯，特別是優質板塊項目，購房者關注度較高，其中北京、上海市場熱度明顯高於其他城市。近期部分新房項目已明確收回價格優惠，二手房業主預期有所好轉後，議價空間也在縮小，整體上看，房價呈現一定趨穩態勢。此外，除房地産政策以外，近期減稅、活躍資本市場等政策“組合拳”也持續落地，有望進一步提振居民和企業部門的經濟信心。

　　（資料來源：WIND，華西證券研究所。風險提示：引自外部機構的觀點或資訊，我們並不對該等觀點和資訊的真實性、完整性和準確性做任何實質性的保證或承諾。）

　　不過，全國房地産市場整體成交規模提升尚不明顯，政策顯效還需要時間。

　　短期來看，多地有望繼續加快優化樓市政策，降低首付比例、降低房貸利率、放鬆限購政策等，多個新政帶動下，預計核心城市購房者入市積極性提升。價格方面，針對新房價格，短期開發企業預計仍以快速出貨、回籠資金為主，價格上漲預期和空間整體偏小，其中核心一二線城市房價有望逐漸企穩，三四線城市房價下跌預期仍在。二手房方面，隨著掛牌量的上升，二手房價格上漲動力不強，預計短期二手房價格小幅上漲，整體以穩為主。

　　整體而言，房地産政策的落地可能帶來多方面影響：

　　1）對地産行業來説，地産政策體系將更加符合地産新形勢，房地産行業也有望向供需平衡的“新中樞”回歸，提振經濟信心；

　　2）對銀行來説，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患；

　　3）對購房者來説，居民房貸付息支出減少，能夠提升可支配收入，助力消費提升、擴大內需。按照9月20日公佈的最新報價，5年期以上LPR報價為4.2%，首套房貸利率最低為4.1%。若按照貸款300萬元30年商業貸款計算，在等額本息還款的情況下，每月可節省月供約170元，總利息節省約6萬元。

　　面對地産政策“組合拳”，一方面，我們期待未來政策繼續朝著更加優化的方向發展，為購房者和房地産市場帶來更多福音；另一方面，部分核心城市房價虛高、供需失衡等問題將在較長一段時間之內持續存在或許也是不爭的事實，建議投資者審慎決策，理性配置。

　　（文章來源：招商基金）