柏可林 攝

　　房地産信託投資基金（REITs）一詞近期火了。

　　通過REITs，美國人可以擁有一小部分華爾街的寫字樓、羅斯福購物中心的物權運作，並在這些項目長期運營收益中不斷分享收益。

　　事實上，中國版REITs已越來越近。

　　根據住建部和有關部門的部署和要求，北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市，正在根據本地實際情況，分別編制REITs試點方案，試點方案有望于近期初步編制完成。完成後將聽取住建部和有關部門的意見，進行修改之後就將在四地先行開展REITs發行和交易試點工作。

　　屆時，通過REITs，中國投資者也可以擁有一點點上海陸家嘴中國銀行辦公樓或者東方明珠，當然也可以擁有游泳池和高爾夫球場等其他商業地産項目。

　　而對於開發商來説，REITs縮短了資金回籠週期，增加了效率。

　　靠大額投入、逐漸收回租金一直是商業地産傳統運營模式。不過近期李嘉誠以39.1億元人民幣的價格將其旗下商業地産項目重慶解放碑大都會廣場整體出售給信託公司的做法成為如何通過REITs迅速回籠資金的範本。

　　無論對於開發商還是投資者來説，REITs都將帶來全新的體驗。

　　準REITs已問世

　　REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

　　在國外，REITs通過資本市場向公眾投資者發行，已是一個較為成熟的投資品種。目前，全球已有20個國家和地區相繼推出REITs，總市值已經超過一萬億美元。其中，美國是全球首個開闢REITs市場的國家，也持續保持著全球第一大REITs市場地位。截至目前，美國REITs總市值超過6000億美元，佔全球REITs總市值的59%。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭在接受《國際金融報》記者採訪時表示：“REITs最大的作用是解決開發商退出渠道問題，一般來説，物業、商場都存在出售難的情況，這類項目投資收益期限拉長，資金週轉率變慢，久而久之大家都不願意持有物業。”

　　“由於融資環境不佳，地産市場缺血情況較嚴重，無論是政府還是開發商都意識到開發REITs産品的緊迫性。” 中國房地産資訊集團分析師薛建雄告訴《國際金融報》記者。

　　目前，中國市場也開始對REITs産品投石問路。

　　近期，中信證券聯合蘇寧雲商創設的一款房地産信託投資基金(REITs)産品正向部分投資者啟動路演。

　　這款産品計劃募資規模達44億元。其中A類證券規模約為20.85億元，期限為18年，每3年開放申購/回售，預期收益率約為7.0%-8.5%。B類證券規模約為23.1億元，期限為3+1年，該類資産的收益是固定+浮動收益，固定部分約為8.0%-9.5%。

　　值得關注的是，該REITs産品以蘇寧11家門店為基礎，但又並非直接持有蘇寧雲商的門店物業等資産，而是通過私募基金持有這些物業後，把私募資金的份額作為基礎資産來設立資産支援證券。該REITs産品的載體是由華夏資本管理有限公司(簡稱“華夏資本”)設立的中信蘇寧資産支援專項計劃資産支援證券。華夏資本設立並管理該專項計劃。投資者通過華夏資本認購後，成為專項計劃資産支援證券持有人。

　　蘇寧方面指出：“本次交易將使得公司在交易完成當年確認利潤的基礎上，為公司降低資産負債率、改善各項財務指標，並實現現金流入，增加營運資金。”

　　通過REITs盤活後，蘇寧將實現超過13 億元的稅後凈收益。

　　此前，中信證券也發行過一單準REITs産品——“中信啟航專項資産管理計劃”，該産品還在深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓，成為我國首個交易所場內REITs。

　　受中國內地現有金融監管框架制約，現有的REITs産品並不支援國際上向公眾投資者募集資金並返還回報的模式。廣發證券指出，按照國際標準“中信啟航專項資産管理計劃”不算嚴格意義上的REITs，但其跨越了非標産品到標準化産品的鴻溝，為投資者打通了投資渠道。

　　試點求突破

　　中國REITs的推行進程可以追溯到2002年，但是整個進程一波三折，雖有進展，但發展仍較緩慢。

　　早在2007年，監管層就成立了“房地産投資基金專題研究領導小組”。隨後REITs被提上包括中央政府在內的議事日程。2008年底在出臺4萬億元經濟刺激計劃後，時任國務院總理的溫家寶曾召開國務院常務辦公會，提出要創新融資方式，通過並購貸款、REITs、股權投資基金和規範發展民間融資等多種形式，拓寬企業融資渠道。

　　根據這一精神，央行于2009年年初初步拿出了REITs試點的總體構架，並初步擬定了“REITs試點管理辦法”。但是，在當時央行的REITs試點總體框架中，REITs仍以信託的方式發行，不在資本市場，也不以公募基金形式掛牌交易。2009年，上海市浦東新區也設計了一個REITs方案，但最終未能成行。

　　REITs是商業地産利用資本市場直接融資和退出的主流工具和平臺，但央行2009年的REITs試點並未賦予其公募屬性，只能在銀行間市場流通，融資渠道變化不大，因此，在市場實踐中應者寥寥。

　　進入2014年，關於REITs的推進工作節奏有所加快，直至2014年1月證監會批復同意中信證券設立中信起航專項資産管理計劃，並批准３年後將在政策允許的情況下可以上市流通，接近了真正權益型REITs的産品。

　　央行9月30日發佈的《中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中，提出了將積極穩妥開展房地産投資信託基金(REITs)試點工作。本次住建部部署北京、上海、廣州、深圳四城市編制REITs試點方案都體現了“自上而下”的金融創新工作思路。

　　業內人士認為，這樣的推動更有望形成一些突破。如公募方向、資産包引入地方政府的國資房企或城投公司等。

　　隨著新一輪REITs試點臨近，房地産開發企業長期面臨的融資難問題有望“徹底改善”。

　　投資要謹慎

　　REITs試點對投資者而言，擴大了投資範圍。

　　在中國投資者習慣中，房地産投資必須是買下一套自己的房産，為此大多數人不得不成為“房奴”。但嚴格意義上來説，房貸未還清前房産是銀行的。

　　REITs則不同，是一種收益穩定、流動性強、資訊透明、比較安全的投資工具。REITs與傳統的股票、債券等投資産品相關性較低的産品，可以讓投資者的資産風險分散。從國際經驗來看，REITs是介於債券和股票之間的産品，收益較債券高，而風險較股票低。以美國市場為例，隨著美國房地産市場復蘇與房價走高，相應的REITs回報率也水漲船高，有些REITs的年化回報率已超過8%，不失為分散投資風險、優化資産配置的優良工具。

　　部分投資者已經意識到REITs投資的優勢，即使是準REITs産品需求也是強烈的。根據深交所網站資訊統計，中信啟航次級份額累計成交858萬份左右，成交集中在6月10日和6月17日，優先級則累計成交230萬份。

　　這從側面表明，REITs是有市場需求的。

　　不過，REITs的基礎是房産項目，但房地産行業畢竟屬於風險較高、週期性較強的行業，因此在投資REITs時也需要關注其風險點。

　　“REITs投資者需要額外關注宏觀經濟及房地産行業的風險。”楊紅旭提醒投資者，“由於REITs主要投資于商業地産、住房貸款等，因此當宏觀經濟下行、房地産行業處於衰退期時，商業地産表現疲軟可能會造成REITs分配給投資者的紅利減少，甚至會導致REITs破産。”

　　此外，他進一步指出：“除了行業系統性風險外，投資者也要針對單個項目資産包進行風險識別。投資者先要弄清資産包中的項目，如項目所在城市、區位等，中國很多二線城市的商業地産供應量充足，每人平均商業面積上升太快，已趨飽和甚至過剩，可想而知未來租金回報率不會很高。另外，REITs對其投資的物業型商業地産需要進行日常管理、服務，對其投資的其他房地産、住房貸款等産品需要進行投資組合管理，因此公司的運營服務水準和投資管理能力也影響著REITs的風險。”

　　收益或不高

　　最令業內專家擔憂的是，租金回報率較低是REITs推行中的一大障礙。

　　按照境外REITs的要求來看，年租金回報率至少要達到3%至5%個點，香港的年租金回報率要達到7%至8%。

　　薛建雄也向《國際金融報》記者表示，國內絕大部分商業地産依然處於成長期，尚未進入成熟期，因此正常經營狀況下的商業地産，平均年租金回報率在4%至6%左右，低的只有2%至3%。

　　廣發證券分析，從國際經驗來看，商業物業收益率高於10年期國債收益率是REITs發行成功的關鍵因素。該機構發現除了寫字樓的收益率略高於10年期國債收益外，其他商業物業的收益均低於10年期國債收益率。這是中國尚無法全面推行REITs的微觀原因。

　　“租金率不足以覆蓋投資者的收益率的情況確實存在。”楊紅旭表示，“但REITs的推行將倒逼行業發展，國內商業地産重售不重租，物業服務水準較差，通過REITs産品，終端高收益率必然倒逼，上游租金上升，租金高低是由物業服務水準支撐，變相地對地産商服務品質有更高要求。”

　　不少專家認為，當前簡單的“買房賣房賺取價差”模式已經走到了盡頭，中國發展房地産市場需要進一步盤活存量資産，要讓市場産生優質流動性，就必須引入REITs這樣的專業工具和開闢相關渠道。

　　而如果不倒逼行業發展，優質物業資源也將流落到境外機構之手，被那些機構搶得先機。

　　11月10日，領匯資産管理公司宣佈與龍崗萬科廣場之商場及若干臨街商鋪和停車位的80%權益合作事宜展開洽談，領匯資産管理公司是亞洲市值最大REITs機構，僅次於長江實業（集團）有限公司。

　　在REITs領域深耕多年的李嘉誠也在推進其持有的內地物業REITs進程。

　　11月10日，由匯賢房託管理有限公司管理的香港匯賢産業信託宣佈，將以39.1億元向主要股東和記黃埔及長江實業收購重慶大都會廣場全部權益。按照保底收益計算，重慶大都會項目每年可實現收益率為7.65%。據了解，重慶大都會由長江實業及和記黃埔各持50%權益，而後兩者同樣也是匯賢房托的大股東。

　　事實上，匯賢房托正是長和係為其內地商業資産所打造的REITs平臺。截至2014年6月30日止六個月，匯賢房托中期總收益按年升4.9%至13.83億元，物業收入凈額9.4億元，按年升8.1%，可供分派金額按年升7.6%至6.63億元，每基金單位分派12.71分，年度化分派收益率為7.65%。

　　通過REITs的方式，李嘉誠的長和係在不失去對項目控制權的情形下得以最大程度套取現金，匯賢房托也成為企業利用境外結構在國內實現REITs的先行者。

　　業內人士預計，未來幾年根據經營情況的不同，收租率和租金、各個項目會出現兩極分化現象，好的只會越來越好，收益遠遠高出平均水準，差的可能租出去收不到錢，但隨著物業會逐漸進入成熟期，能夠達到REITs要求的物業會越來越多，這些項目即便內地機構不能將其REITs化，境外機構也會下手。