公募REITs提質擴容加速 産品供給日益豐富

　　公募REITs(不動産投資信託基金)市場再次擴容。11月21日，招商高速公路REIT上市交易，公募REITs上市數量增至51隻。11月20日，平安寧波交投REIT、華安外高橋REIT等兩隻産品獲得證監會准予註冊的批復，前者是全國首單跨海大橋公募REITs，後者則是上海市首單獲批的倉儲物流REITs項目。

　　業內人士表示，招商高速公路REIT的上市及兩隻REITs産品獲批，不僅為投資者帶來新的投資工具，進一步豐富公募REITs産品供給，也是公募REITs市場常態化發行、提質擴容加速的縮影，更是公募REITs服務實體經濟、促進基礎設施高品質發展的生動實踐。

　　11月21日，招商高速公路REIT正式登陸深交所。該産品的底層資産為安徽省亳阜高速，全長約101.3公里，是國家高速公路網G35濟南至廣州高速公路的重要組成部分。公開資料顯示，亳阜高速歷史運營情況良好，2007年至2023年收入複合增長率為12.58%，且2018年至2023年的年收入複合增長率，在受外部局勢影響下仍保持5.45%的增長，同期交通量複合增長率為7.97%。

　　11月20日獲批的兩隻公募REITs産品也各具特色。其中，平安寧波交投REIT的底層資産為寧波市的“北大門”——杭州灣跨海大橋，全長36公里，建成時為當時世界上最長的跨海大橋，是極具代表性的資産。據悉，平安寧波交投REIT是寧波市政府盤活存量資産、打造國有資産上市平臺的重要舉措，凈回收資金擬投入通蘇嘉甬鐵路(浙江寧波段)等項目的建設。該項目成功發行後可成為資産盤活和退出的平臺，解決重大項目建設資金回收時間長、單體體量大、退出難的問題，打造“投融管退”良性迴圈，推動基礎設施建設高品質發展。

　　平安寧波交投REIT基金管理人平安基金方面表示，該項目原始權益人多元，各原始權益人基於自身情況有不同的利益訴求，但均支援杭州灣跨海大橋發行公募REITs，表達出各种經濟類型參與者對國家投融資體制改革、盤活存量資産政策的支援。

　　同日獲批的華安外高橋REIT，底層資産是位於上海市浦東新區外高橋物流園區(二期)的1處優質冷庫和3處優質高標倉。公開資料顯示，華安外高橋REIT底層資産歷史期間運營穩定，運營年限均已超過6年，最近五年及一期末的平均出租率超過95%，租金收繳情況良好，租金水準保持穩定。另外，該項目現有租戶歷史合作良好，部分重要現金流提供方與原始權益人合作期限已超過10年，租戶黏性較高。

　　此外，華安外高橋REIT原始權益人外高橋集團股份為外高橋區域重要的國有開發集團。截至2023年末，外高橋集團股份(含子公司)持有的産業物業面積約380萬平方米，空置率僅為7.36%，擴募資産充足。

　　今年以來，公募REITs市場加速擴容。截至11月21日，已有22隻産品上市，發行總規模約489.65億元，上市數量和發行規模均創歷年新高。同時，除了存量類型的資産持續擴容，公募REITs的底層資産也在納入更多類型，消費基礎設施、水利設施等類型資産項目陸續上市。

　　此外，政策支援力度持續加碼。近日，民政部等24部門印發的《關於進一步促進養老服務消費 提升老年人生活品質的若干措施》提到，支援養老設施納入基礎設施領域不動産投資信託基金(REITs)發行範圍。11月18日，證監會副主席李明在“互聯互通十週年高峰論壇”上表示，穩步推進人民幣股票交易櫃檯納入港股通，以及將REITs納入滬深港通各項工作。

　　業內人士預計，未來，公募REITs底層資産類型將進一步豐富。同時，隨著後續配套政策的持續不斷完善，我國公募REITs仍有較大的發展空間。