消費基礎設施REITs三季度穩健運營

　　消費基礎設施REITs板塊交出了一份穩健運營的三季報“成績單”。分析人士認為，隨著政策刺激的加碼，疊加國內經濟的持續回暖，消費基礎設施REITs很快將進入一個跨越式發展的階段。

　　以在滬市掛牌的消費基礎設施REITs為例，2024年三季度，華安百聯消費REIT實現收入約5272萬元，凈利潤約590萬元，經營活動産生的現金流量凈額約1966萬元，可供分配金額約2966萬元。

　　嘉實物美消費REIT表現不俗，2024年三季度實現收入約2948萬元，凈利潤約1030萬元，經營活動産生的現金流量凈額約2351萬元，可供分配金額約1685萬元。

　　華夏金茂商業REIT方面，2024年三季度實現收入約2315萬元，凈利潤約399萬元，經營活動産生的現金流量凈額約1363萬元，可供分配金額約1359萬元。

　　顯然，國內經濟的穩步修復，對消費基礎設施表現構成了正面影響。

　　根據國家統計局發佈的數據，2024年前三季度，社會消費品零售總額達353564億元，同比增長3.3%。其中，按消費類型劃分，商品零售額達314149億元，增長3.0%；餐飲收入為39415億元，增長6.2%。9月份，社會消費品零售總額更是同比增長了3.2%，較上月提振1.1個百分點。

　　記者還注意到，三季度以來，消費基礎設施REITs的二級市場表現穩中向好，其加權平均漲幅優於同期中證REITs全收益指數的漲幅。眼下，業界關於“2024年為消費零售市場信心重建的一年”的預期正逐步兌現。

　　今年以來，各地在擴內需、促消費、惠民生等方面政策支援不斷加碼，旨在推動、激發消費潛力，擴大有效需求。

　　“購物中心、百貨商場等底層資産具有穩定現金流的特徵，其通常位於城市核心區域或人口密集區，擁有穩定的租戶群體和持續的租金收入，能為投資者提供較好的回報。”一位原始權益人在接受記者採訪時直言，“從最近消費類項目的申報規模可以看出，國內消費領域資産規模存量巨大，這預示著未來可發行、擴募的儲備資産豐富，這些優質資産通過REITs市場進行證券化，不僅有助於提升資本市場活躍度，還能為投資者提供更多選擇。”

　　值得一提的是，在基本面發展呈現出積極態勢的大背景下，各項目的擴募工作也被提上日程。

　　中國金茂控股集團有限公司副總裁、金茂酒店商業管理公司總經理丁蕤此前就向記者表示：“作為擁有較多重資産的原始權益人，中國金茂願意應勢而動、順勢而為，利用好國家提供的創新金融工具，在REITs平臺上發聲，做好金茂的資本運作和資産管理。同時，中國金茂也會不斷將優質資産裝入到REITs平台中，持續為廣大投資人提供可選的金融産品和投資回報。”

　　根據券商統計，目前已上市的消費基礎設施REITs已有7單，另有1單在交易所審核過程中。

　　業內人士指出，對於投資者而言，基礎設施公募REITs無疑是與耐心資本更適配的金融産品。

　　“一方面，REITs的強制現金分配機制，能保證耐心資本長期、持續分享資産運營帶來的收益。今年前8個月，有32支REITs産品共實現分配60次，其中更有19支産品的分配次數多於1次，這為投資人提供了可預見的現金回報。”中郵人壽保險股份有限公司不動産投資部總經理徐立思指出，“另一方面，REITs已成為基礎設施項目的重要退出渠道，擴寬了耐心資本的投資範圍。再者REITs嚴格的合規性要求和更透明的資訊披露，也給耐心資本投資提供了便利。需要指出，合規判斷和投後管理都是耐心資本以及其他機構投資者很重視的領域，REITs在上述方面均有較好的制度性安排，可以減輕耐心資本相應的時間成本和人力投入，更聚焦到投資及研究之中。”

　　多位業內專家表示，身處“資産荒”延續的大環境中，優質的基礎設施項目是稀缺資産，可以産生穩定的現金流，吸引力不言而喻。公開數據顯示，已上市的28支具備四個季度歷史數據的REITs的市值加權平均可供分配金額收益率為7.1%。其中，産權類為4.7%、經營權類為8.7%，相比其他具備現金分配的資産，優勢突出。

　　“2024年以來，由於宏觀經濟緩慢復蘇，公募REITs項目中抗週期屬性較強的項目獲得了更高的估值溢價。我們認為，該現象背後彰顯了市場對於‘安全資産’的追逐。”中金公司研究部分析師裴佳敏表示，“自9月底至今，宏觀政策預期有所改善，市場風險偏好逐步升溫，具備較高經營彈性的項目大概率將重回市場配置視野。雖然當前政策最終的落地效果有待觀察，但前期估值因基本面弱于預期而受到壓制的部分板塊，或伴隨預期修正迎來重估機會。結合三季度業績表現來看，我們建議各機構于短期內重點關注以下三類項目，包括具備經營韌性且有進一步改善預期的部分消費和産業園項目、估值處於低位且貨運佔比較高的高速項目、估值調整後經營基本面確定性較高的政策性保租房項目的配置機會。此外，伴隨一級市場項目供給的增多，後續也建議關注一二級市場定價差異，擇機進行打新配置。”