自持70年 萬科要“眾籌建房”

　　記者 耿諾

　　作為“930”新政之後北京首次推出的4宗“限房價、競地價”項目，被開發商以100%自持的代價拿走，一拿就是70年。而這其中，最大的“贏家”就是萬科，它在兩宗土地中都有身影。

　　幾乎房地産業內所有人都不看好這樣的拿地方式，甚至擔心做不到收支援平。昨日下午，從機場直奔萬科中心的萬科集團副總裁、北京區域本部首席執行官兼北京公司總經理劉肖，小範圍披露了這兩宗地的新計劃——啟動“眾籌”。

　　眾籌？在房價高企的時段，這曾經是很多人想要平價房的口號，至今幾乎無人成功。萬科為什麼要這麼做？

　　“眾籌”邀企業跨界共建

　　從第一次有人説“合作建房”到現在，已經過了10多年。每一次房價上漲時，都有人要啟動“眾籌”，希望甩開各種行銷環節，實現低成本建房。10餘年來，這些“眾籌”項目如匆匆過客此起彼伏，成功者卻寥寥無幾。

　　現在，房地産一哥想把它做成了。

　　9月30日，北京推出房地産調控新政，隨後市規劃國土委拿出位於海澱區、大興區的4宗好地塊進行試點，全部採用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓——在土地出讓時就鎖定了未來地塊上的房價，同時鎖定地價上限。如果現場舉牌舉到地價上限，則轉為競拍商自持面積，如果競到開發商自持100%，則轉為申報高標準住宅。

　　試點的第一批地塊，其住宅面積全都競到了100%自持。萬科拿到了其中的兩塊兒。“我們的主導想法，是眾籌開發。”昨天下午，劉肖透露了整個規劃的冰山一角。“眾籌方案很簡單。比如我們和海淀、中關村片區的企業共同開發，然後將房屋交給企業，由企業租給未來的核心員工。”劉肖説。

　　北京萬科向符合京津冀一體化發展和海澱區的産業規劃相一致的優質企業伸出了橄欖枝。超乎劉肖預料的是，接觸企業中有70%都樂意參與這個項目。

　　參與企業員工可租房

　　近期，國務院印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中稱，鼓勵房地産開發企業利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。

　　“我們分析，政府這麼做，是因為高房價已經開始阻礙人才流動；通過供應租房房源降低一線城市的居住成本，是解決方法之一。”劉肖説，“居者有其屋”並不等於“居者有産權”，如果能解決入學、養老、就醫、穩定租期等問題，就會給沒有資格買房的人才創造出另外一個實現居住夢想的可能性。

　　按照工作進展，萬科首先為這兩個地塊建立眾籌平臺，把項目分成眾籌夥伴企業能夠接受的份額，同時又嚴格禁止分割為以戶為單位份額。“為了不違反現行規定，我們將以一個住房單元的20到30戶或者一整棟樓作為最小眾籌份額。”他打比方。

　　北京萬科將會作為主要業主方負責房屋建設和配套引進，參與眾籌的企業則在早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成後，企業員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業，北京萬科則負責為社區提供物業管理和配套經營服務。

　　自持確實是市場空白點

　　此前，業界對北京推出“限房價、競地價”地塊持觀望態度。市規劃國土委舉行的現場説明會中來了40多家企業，而在實際競拍現場，每宗土地平均只有10余家競拍，其中還有大量重合。

　　為什麼開發商會因為成本觀望？有報道稱自持成本是幾乎算不清的“奧數題”，甚至求助REITs（房地産信託投資基金）都幾乎難以盈利。

　　而北京萬科想做的，卻不包括REITs在內。“我們對海淀做過調研，大部分客戶的痛點不是租房貴，而是租不到好房子，找不到房子好、配套好、服務好的社區。”劉肖説。

　　作為北京的創新高地，海澱區集聚了大量高學歷、高收入的人群；而與此相對應的則是土地資源稀缺所帶來的職住嚴重失衡。“我們發現，企業自持商品住房在海淀確確實實是一個市場空白點，非常適合承擔創新實驗。”劉肖表示，這種新的供地模式，是北京房地産市場供給側改革的一次創新探索，而北京萬科也希望借此改變傳統的開發銷售模式。