目前我國的P2P網貸業務可謂是五花八門，多式多樣，其種類居於世界之首。對於中國這樣一個以房地産為支柱産業的國家來説，房屋抵押貸款業務也必將不會在P2P網貸行業中缺席。

　　P2P平臺的房屋抵押貸款業務是指：P2P平臺的借款人以自有房屋作為抵押物向出借人提供擔保並在平臺上發佈借款需求的一種融資方式。

　　以房屋作為抵押雖然會因中國房地産産業的特殊性給P2P平臺的出借人一劑強心針，但是這並不代表P2P平臺的房屋抵押業務就一定是優質的融資業務。因為其特殊，所以相應也伴隨著不少的“陷阱”，其常常會讓P2P平臺也看不清其真實風險。本文就將如何甄別P2P平臺房屋抵押借款業務中的風險談談從實踐中得來的經驗。

　　一、抵押房屋有司法和行政限制的具有高風險

　　在P2P平臺的房屋抵押貸款業務當中，如果當借款人不能履行還款義務的時候，平臺有將借款人抵押的房屋進行處理並給予出借人相應的抵押償付款的權利。不過，在法律上，如果當房屋先於抵押存在司法或者行政限制的時候，此房屋是不具有被抵押的權利的，與之相對應的是平臺就不具備處理這類房屋的權利了。現實生活中，房屋司法限制一般是指房屋所有者因為司法糾紛導致其房屋被司法機關強行封鎖；行政限制一般是指房屋為違章建築、或之前有過交易備案但未撤銷等。有司法和行政限制的抵押房屋存在兩種風險。第一，當司法機關判決被封鎖的房屋用於其他賠償事項時，P2P平臺就自動喪失了其處理權，投資人面臨血本無歸的風險；第二，即使房屋可解除司法或行政限制，但期限不確定或者可能過長，導致平臺不能在適當時間內獲得處置權，致其不能按時獲得處置金，增加了墊付平臺的流動性風險。查看房屋是否存在司法或行政限制的途徑是去房屋所在地的房地産交易中心查詢。

　　二、抵押房屋屬性是“劃撥”還是“出讓”？

　　在我國，土地有兩種基本的使用權證，一是出讓，二是劃撥。房産證上屬性欄一般有標明是出讓還是劃撥。以出讓方式獲得的國有土地使用權是有償和有時間限制的，土地使用者在設定的權利範圍內享有對土地的使用，轉讓和抵押等民事權利，任何單位和個人不得干預；而以劃撥方式取得國有土地使用權的，除了法律的特別規定外，沒有使用期限的要求，一般只有國家機關用地，軍事用地，城市基礎設施建設和公益事業用地等其他用地可以以劃撥形式取得，但其轉讓，出租，和抵押受到法律限制。

　　在P2P平臺的房屋抵押貸款業務當中，如果借款人可能會進行抵押的房屋屬性為劃撥的話，那麼平臺需要考慮其風險。因為其受到法律的制約是不能隨意進入抵押和轉讓市場的。一般居民的商品房若是劃撥屬性的話，表明其並未交納土地出讓金，而一般來講土地出讓金是一筆大數目，除此之外，還有大量繁雜的法律手續。因此，對於P2P平臺來説，劃撥類房屋具有極高的風險，一般不建議接受這類房屋的抵押。

　　三、抵押房屋尚有貸款未還，貸款屬於二次抵押貸款

　　在現實生活中，房屋抵押貸款是一種常見的融資方式，也是融資機構樂於接受的抵押貸款種類之一。在P2P平臺房屋抵押貸款業務當中，有時會出現抵押房屋存在尚未還清其他貸款的情況，再融資屬於二次抵押。由於存在二次抵押，此類貸款的風險明顯加大，不過這並不代表這類抵押貸款就完全不能做，在某些情況下其風險是可控的。

　　在法律上，二次抵押是合法的。對於P2P平臺來講，為了幫投資人爭取最大利益和把關風險，對於二次房屋抵押貸款既要儘量爭取也要謹慎查看。二次抵押的風險存在於：當借款人因某種原因不能履行還款義務的時候，處置房屋之後因平臺出借人沒有優先受償權而可能得不到或者不能全得到賠償。舉例説明，如果A借款人拿自己房屋做抵押在B小額貸款公司貸款100萬，之後又在P2P平臺C 進行二次抵押借款30萬，當A 因某原因不能還款時，處置完A的房屋後只得到了110萬。根據優先受償條例，B公司獲得了100萬的賠償，而C的借款人只有10萬的賠償金。

　　為了規避風險，P2P平臺在接受二次房屋抵押貸款時，一般需要了解此房屋首次抵押貸款的未還金額，對於存在較大未還金額的二次抵押房屋，在對房屋有準確的估價的基礎之上，一般要麼減少抵押的成數要麼幫借款人償還首次抵押的未還餘額幫助平臺借款人成為第一抵押債權人，即優先受償人。

　　四、借款人有且只有一套房，且面積較小

　　在P2P平臺房屋抵押貸款業務當中，如果當借款人抵押的房屋是借款人唯一的一套房屋，而且面積較小的話，其風險比較大。因為如果借款人因故無法履行還款義務時，即使根據抵押法平臺出借人獲得抵押房屋的處置權，但是由於借款人及其家人無其他安身之處拒絕搬遷時，就算平臺申請法律援助，司法機關也會考慮到具體情況給予借款人及其家人人道主義的關懷，其結果對於平臺來説極具道義和法律的考驗。

　　一方面，平臺需要考慮投資人的利益，要盡最大努力為投資人爭取到賠償金；另一方面，在講究人道主義情懷的商業社會以及平臺的社會公眾形象，平臺不能使用暴力讓借款人及其家人流落街頭，風餐露宿。因此，P2P平臺在接受這類房屋貸款申請時需要考慮其風險並酌情考慮是否放貸。

　　五、抵押貸款用途是否合法，抵押物成數不宜超過65%

　　P2P平臺的房屋抵押貸款業務屬於民間借貸範疇，根據民間借貸法規定：只有當借款用途合法時，出借人的權利才會受到法律保障；反之，如果出借人明知借款人的借款用途不合法而出借，則其權益不受法律保護。

　　在P2P平臺房屋抵押貸款業務當中，平臺應該了解到借款人的借款用途並在平臺予以公示，同時出借人也有知曉借款用途的權利。當平臺與借款人簽訂借款協議時，協議中應該明晰標明借款人的借款用途，並確認其合法。

　　雖然房屋具有較高的保值性，但在一些二三線城市，甚至是一些小城鎮，或者是特殊時期，其保值性並不高而且流動性也不強。當P2P平臺在辦理房屋抵押貸款時，如果給予的貸款成數過高，投資人遭遇損失的風險較大。在借款人不能履行還款義務的時候，雖然平臺獲得了其房屋的處置權，但是並不能保證處置後的房屋就能夠獲得足夠的賠償金。房價下降，流動性差，或者處置成本過高都是影響其的因素。因此，P2P平臺在辦理抵押貸款時控制好貸款成數就顯得及其重要，一般來講貸款成數在房屋市場價格的6.5成比較合適，投資人遭遇損失的風險比較小。

　　六、其他風險因素

　　在P2P平臺房屋抵押貸款業務當中，風險因素遠不止上述的五類，諸如房屋産權不明，借款人年紀過大，借款人與用款人不一致陷入三角債，借款人職業特殊等等都是風險因素。

　　P2P網貸行業中的房屋抵押貸款業務讓從業者是又愛又恨。我國地域差異性大，房屋抵押業務在不同地域呈現多樣化的特點，這對於從事房屋抵押貸款業務的P2P平臺來講是極其具有挑戰性的。