貸給客戶的過橋資金多是監管資金

　　兩起案例可能比較難理解，但對於一些有買賣二手房經歷的人來説，並不複雜。問題的實質就是：已有貸款的房子在出售時怎樣解除抵押，及仲介的角色如何定位。

　　“通常而言，貸款沒有還清的房子，也是可以正常交易的。只不過，賣家都通常要求買家先付首付，賣家拿到首付款到銀行償還餘下貸款後，解除抵押，然後進行交易。”張先生剛剛通過鏈家購買了一套二手房，他為記者講述了購房的大致經歷，以及鏈家的金融産品特點和服務方式。

　　“現在的房價越來越貴，出售房屋有貸款是普遍現象。為了推動交易進行，鏈家在金融方面做了許多嘗試。比如為客戶提供過橋資金。當客戶在交易過程中出現資金週轉難題時，鏈家提供短期的資金借款。為了讓借款保證收回，一般而言，鏈家也會將擬出售的房子先抵押，再放款給購房人。這就出現了擬出售房子既有貸款又有二次抵押的情況。”張先生説。

　　這就是仲介新興的金融服務。

　　張先生購買的房子價值700萬元，僅稅款就達80萬元。按照約定和慣例，稅款全部由買家承擔，也就是説，張先生一下多了80萬元的負擔。張先生一時犯難，於是，鏈家先為其墊付了80萬元，張先生的購房合同因此如期完成。當然，按約定，在規定期限張先生也償還了80萬元的本息。

　　張先生分析，仲介之所以可以做到借貸，是因為仲介擁有不少的監管資金。什麼是監管資金呢？“買賣雙方通過仲介認識，成交時，買方有時會有顧慮，認識第二天就做幾百萬的生意，萬一賣方拿了首付款，跑了，首付沒了，房子也沒了。於是，有的買家會把首付交付給仲介，讓仲介託管。仲介的監管資金往往非常龐大，因為一套房首付動輒幾十萬，多則幾百萬。”

　　仲介的監管資金還有一部分來自尾款。在正式交房前，買賣雙方按約定會留百分之幾的房款，在買家拿到鑰匙時，才最後交給賣家。如果買賣雙方不放心，有的仲介會説，也可以交我們仲介管。這筆尾款也相當可觀，房價不同，單筆也有數萬到十幾萬不等，一放也得幾個月。

　　增值服務存漏洞，交易流程須規範

　　從以上描述可以看出，為了推動房産交易，仲介提供了許多增值服務。僅從商業邏輯看，這些增值服務的出發點是好的，即解決交易過程中的難題。但是，如何做到規範並有效監管？鏈家的案例確實暴露出不少漏洞。

　　首先，從事資金業務、現金業務，是越來越多的房産仲介希望做的。但是，仲介是否擁有資質？如何保證仲介的貸款是公司行為而不是個人行為？鏈家的案例中就出現了個人給賣家放貸的情況。也就是説，增值服務跑偏了。

　　其次，仲介監管的資金越來越多，如何監管？如何防範仲介將客戶的錢卷走？如何防止仲介的資金斷裂？有銀行人士稱，自我監管總是難以自律，所以，監管方式需要改進。

　　其三，交易流程不規範也埋下了危機。業內人士分析，上述兩個案例，在整個交易過程中，鏈家方面始終沒有走正常流程。因為按正常流程，消費者在交定金的時候就已經可以進入網簽程式，如果房屋存在查封、抵押等問題，交易中心審核時就能查出來，而且房屋也無資格進行正常交易。因此，房産仲介的金融服務必須建立在規範流程的基礎之上。

　　據報道，上海市住建委約談了鏈家公司相關負責人。初步發現，鏈家公司相關門店存在不規範的經營行為，已決定開展正式調查，並要求鏈家公司積極配合。進一步的調查結果將陸續公佈。