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眾籌"吸睛"效果大於"賣房" 房企被指製造促銷噱頭

  • 發佈時間:2014-11-21 07:39:00  來源:廣州日報  作者:佚名  責任編輯:孫毅

  近日,平安好房和萬科聯手推出買房眾籌項目,眾籌目標最低金額1500萬元,每套房産認購眾籌金額最低5萬元起,最高不超過13.5萬元。如果眾籌金額達到最低眾籌額度,所有眾籌參與者即可享受到比目前周邊市場價低近13%的特別優惠購房價。

  業內人士指出,眾籌模式本身對於賣房來説是一種促銷手段,在鎖定預期消費群的同時快速消化房源,眾籌“吸睛”效果遠遠大於“賣房”。

  除了平安好房聯手萬科搞房産眾籌,還有一些企業也推出了類似的活動。

  現象:

  房企眾籌花樣繁多

  近日,遠洋地産與京東金融合作的網際網路金融眾籌“11元籌1.1折房”中獎用戶産生,通過支付11元或1111元,11位活動參與者獲得了遠洋地産在7大城市推出的1.1折特價房的購買資格,遠洋地産隨之推出了第二輪房産眾籌活動,包括5000元籌12大城市的折扣房資格及是11元籌9大城市房首付款。記者發現,這種“眾籌”本質是購房者出一部分資金,便可以獲得房産的折扣權或者中“眾籌首付款”大獎的資格。

  而綠地集團攜手搜房網推出的房産眾籌則對接其集團在成都開發的一個項目,門檻僅為1000元/人,主要參與競拍綠地468價值82.5萬元的一套房源,起拍價為5.7折,僅46.8萬元,除競拍成功者之外,其他參與者均可獲得一定的收益率。溢價越高,眾籌者收益率也越高。

  “雙11”當天,綠地上述眾籌産品經過一小時激戰,最終競拍價為65.6萬元,其他眾籌者單人凈收益332元,千元投入收益率達到33.2%。目前,綠地已經推出第二波眾籌房源。

  而部分“眾籌”甚至直接切入到房地産開發環節。早在今年3月,中關村股權投資協會執行秘書長尹立志便在微信朋友圈發起“眾籌買房”項目。不過,目前尚未有房地産開發商採取這個模式。

  “國內房地産眾籌仍處於起步階段,模式也相對簡單,主要有三種。”克爾瑞研究中心分析師朱一鳴表示,包括投資理財産品型、行銷推廣型及合作建房型。其認為,目前總體來看,現有已經成功的“房地産眾籌”僅限于投資單套或多套産品並期望産品增值作為回報,真正有望惠及購房者和房企的“募集資金—企業代建—建造房屋”的房地産眾籌仍處於起步階段。

  風險一:是否涉嫌非法集資?

  記者了解到,除了可以享受優惠購房價格,眾籌參與者還享有優先選房權以及3%的預計年化收益率。眾籌項目到期後,眾籌參與者再決定是否置業。即使最終放棄眾籌買房優惠權,本金和收益也會一次性退還到參與者賬戶。

  廣東廣強律師事務所湯喜友律師指出,目前法律上並沒有對眾籌有一個明確的概念,但是類似這種對社會大眾敞開的招募資金,都存在非法集資的風險,也並不受法律保護。“以前很多人玩眾籌都是金額數量相對較低的一種玩法,但是買房眾籌資金至少都要去到幾萬元,當中的風險消費者必須警惕。”

  風險二:掛鉤房價,收益被質疑?

  而對於目前部分眾籌“掛鉤”未來房價宣傳收益的模式,業內人士認為有點“不靠譜”。

  “就拿萬科和平安好房網合作的這個眾籌來説,其宣傳後年廣清城軌開通後房價可以漲到7000元以上,這個可能性非常低。”方圓地産首席分析師鄧浩志表示,以目前的房價和供應量,能在兩年內達到如此漲幅很難。以這個“水分”頗高的價格來做眾籌收益宣傳有誇大之嫌。上海易居研究院研究員嚴躍進也表示,問題在於,部分房企的創新無底線,尤其提高一些非正常的高額回報,以誘導的方式來吸引購房者入市,是一種缺乏法律規制的噱頭。

  業內人士

  眾籌“吸睛”效果大於“賣房”

  “對於用戶而言,參與眾籌就是為了拿到購買折扣房源的入場券,而對於萬科、遠洋來説,參與眾籌的人越多意味著可以更加準確鎖定更多的潛在購房客戶。”上海易居研究院研究員嚴躍進認為,房企眾籌是一種行銷手段。以眾籌方式實現具體項目的快速去化,是目前很多房企謀劃眾籌平臺的一個重要方式。

  “應該説,此類項目是在政策的盲點下進行。因為如果從監管層面看,是屬於住建部門還是銀監部門,抑或是網際網路監管部門等,都是有點含糊的。所以政策層面比較空白,各類房企也有機會積極進行眾籌模式的創新。”嚴躍進表示。

  “眾籌更多是個噱頭,而且只是一個行銷事件,並不是一個促銷事件。”方圓地産首席分析師鄧浩志對記者表示。鄧浩志稱,目前正在實施眾籌的房地産企業,絕大多數是一個盤裏只拿一個單元出來做眾籌,參與的單元很少,最終靠差價來給予投資者和購房者回報,只是一個行銷的事件,達到媒體和電商幫助宣傳,吸引眼球的效果,但是事實上很難達到更多人為盤下籌,大舉促進去化的效果。

  嚴躍進也認為,此類房企未來需要真正持續謀取去庫存的效果,或難以持續進行各類打折。而且本身來説,眾籌借助網際網路手段,可能也使得潛在客戶群的受眾面收窄。所以,眾籌背後是一種“非理性繁榮”,可能並非樓市銷售環節的常態。

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