1.86萬億地方債壓頂 多地再喂樓市“猛藥”

　　面對鉅額的地方債務，地方政府的還債能力卻在下滑，振興樓市無疑成為重要出路。

　　6月28日，國家審計署公佈的土地審計報告顯示，全國由地方政府負責償還的債務中，需在今年償還的金額高達1.86萬億元。

　　同樣是在6月下旬，西安、蘭州以及青海、河南等地紛紛出臺樓市新政，繼續刺激當地購房需求，救市衝動表露無疑。其中，西安將公積金首付比例降至二成、購買90平米以上大戶型可落戶，業內坦承“救市尺度超出預期”。

　　“今年地方救市不僅與土地財政有關，還與地方債的還款壓力過大關係密切。”復旦大學房地産研究中心主任尹伯成指出，地方債中有近一半債務與房地産和土地相關，因為目前地方融資平臺基本都以土地為抵押，或以土地收入作為還款承諾，但今年不少地方政府卻陷入“賣地難”的困境。

　　據中原地産統計，今年上半年全國百強城市的土地出讓金總額為7021億元，同比下降35.5%。

　　多地現“大尺度”救市

　　為刺激需求入市，西安甚至拋出了買大戶型房産，全家即可獲得西安戶口的“殺手锏”。

　　6月25日，在西安出臺的樓市“新九條”中明確提出，今年7月1日至明年年底前，在西安購買90平米以上商品房或二手房，取得房屋産權證且繳納一年以上社會保險的，可在房屋所在地辦理包括購房者本人、配偶和未成年子女的戶籍登記手續。

　　“僅僅是購房入戶一條，就可能刺激不少需求在西安買房。”世邦魏理仕研究部董事謝晨表示。

　　同時，西安“新九條”再次放寬了當地公積金貸款政策，首套房貸款已結清、再次購買90平米以下住房的，公積金貸款首付款比例降至20%；貸款額度最高升至75萬元；此外，直系親屬間允許互提公積金，並鼓勵推行組合貸款用於購房。

　　不過，仲量聯行研究部經理周志鋒認為，雖然西安救市尺度已經超出預期，但與蘭州相比仍顯“溫和”。

　　在蘭州近日出臺的樓市新政中，除了將公積金首付降到二成、購房可入戶，還明確表示只要在當地連續繳存公積金6個月以上，就可在當地申請公積金貸款。同時，蘭州新政取消了外地居民在蘭州購房套數的限制，並將個人首次購房契稅降至1%，對購買144平米以上房屋的，給予契稅減免50%的優惠。

　　西安、蘭州兩地對樓市下“猛藥”，這只是地方政府開啟新一輪救市的縮影。而這一輪救市的主角，主要是位於西部、東北和中部的省市。

　　不久前，遼寧省政府曾發出“樓市再動員”的呼籲，並出臺五項新政救市；甘肅則出臺了“樓市25條”；青海、河南也于近日出臺了多項樓市新政。

　　其中，青海公佈的十條樓市新政中，為開發商“減負”的意圖相當明顯。對於在青海進行分期開發的房地産項目，開發商可分期交存項目資本金，並將普通商品住房項目的最低資本金比例由30%降到20%，以減輕開發商的資金壓力。

　　意在增強還債能力

　　“今年上半年有1/3的地方政府綜合財力出現負增長，個別地區債務償還出現困難。”國家審計署審計長劉家義在6月28日的審計報告中披露。

　　業內分析人士指出，在地方債務結構中，用土地出讓金還債或承諾還債佔比較大，因此如果樓市成交低迷，開發商投資放緩，土地成交遇冷，那麼地方政府就面臨巨大的償債壓力。

　　“如果商業銀行認為抵押物或地方政府的償債能力不足，地方政府可能會以承諾附加稅收減或其他優惠政策的方式增加還款信用，以加大銀行貸款的可能。”上海社會科學院一位研究員表示。

　　分析人士認為，正因如此，樓市的低迷已讓地方政府心焦不已，而成交量明顯下降的中西部和東北地區，救樓市的動作尤其頻繁。

　　“為拉動房地産市場，加大地方還債能力，不排除地方政府繼續出招救市的可能。”周志鋒告訴記者，以深圳為首的一線城市樓市的回暖只是個案，很多三四線城市房價並未穩定，甚至仍在下滑。

　　為緩解地方償債壓力，今年3月份財政部下達了1萬億元的地方債置換存量債務額度；5月末下達了第二批1萬億元的置換額度。

　　然而地方債務置換仍然“治標不治本”。謝晨稱，對很多省市來説，如果總是借新還舊，每年的利息也是一筆鉅額支出。“從根本上説，改變當地房地産市場的走向，才能逐步解決地方債的償債問題。”