易憲容：信貸收緊 才是讓樓市降溫大招

　　國慶期間多個城市房地産調控政策密集出臺後，市場已經産生了立竿見影的效果，特別是北京、深圳、江蘇一些城市，其住房銷售面積下降更是驚人。因為這些限購限貸政策，立即讓住房的投資炒作退出市場。同時，對市場各種首付貸及眾籌投資嚴格整頓，也讓許多住房投機炒作者高融資杠桿立即去除。

　　但是，估計這只是住房投機者面對新的房地産調控政策的一種短期反應，他們還在觀察這些政策的效應，即住房市場的預期是不是完全逆轉。不過，市場的預期逆轉的前提是調控後隨著住房銷售暴跌，住房的價格也隨之下跌。但是，目前這種情況還沒有發生。因為，不少人認為，由於這些密集出臺的房地産調控政策沒有規定時限，如果調控政策出臺對房地産市場打擊太大，甚至於直接衝擊金融市場及實體經濟，那麼不少人認為這些調控政策又開始取消。所以，在一兩年內，國內房地産市場觀望的氣氛會十分濃烈。如果這種情況出現，房地産投機炒作者又會找到化解當前房地産限購限貸政策的辦法。

　　所以目前國內房地産市場最讓人擔心的事情會有兩個方面。一是現有的20%房地産交易所得稅各城市是否會堅決執行，新的遏制房地産投機炒作的稅收政策是否再出臺。對於前者比較容易做到，各個城市的地方政府重新強調就可以執行。對於後者則還會需要一定的時間，遠水解不了近渴。

　　一是對住房市場的融資及信貸全面收緊。早幾天前，中國人民銀行行長周小川就表示，央行對房地産市場過熱也十分關注，也有政策對此進行控制。隨後，就有消息稱，國內監管機構正在計劃進一步收緊對流入房地産市場的資金的監管。包括央行、銀監會和證監會在內，三個部門正在擬聯手打擊樓市投機性資金以及涉及土地交易的違規資金。比如，房地産企業債發行的收緊，對首付貸、抵押貸等市場的清理、對個人按揭貸款的實質審查等。可以説，這一輪地方樓市政策自今年3月收緊以來，首次有中央職能部門計劃出招的消息。如果這個消息是真實的，其對市場的衝擊與影響可能會比地方政府的限購限貸政策更大。

　　中央監管部門對住房市場的融資收緊，這可能會出現以下幾種情況，一是會讓一些房地産企業根本就沒有錢涌入土地市場，土地市場交易很快就會萎縮；二是那些擴張十分迅速的房地産企業將面臨資金鏈斷裂風險；三是中央監管部門對房地産市場流動性收緊，可能會影響銀行的可貸資金，從而導致商業銀行的按揭貸款利率上升，或對按揭貸款打折優惠條件取消。在這種情況下，這將增加住房投機炒作者融資成本。如果按揭貸款利率上升或優惠按揭貸款利率取消，它將可能讓樓市的預期逆轉。

　　可見，國內各城市的房地産調控政策密集出臺之後，市場最為關注的是央行及政府其他監管部門是否會收緊房地産市場的流動性。