專家稱樓市去杠桿需補監管短板

　　據新華社電 （記者呂昂、鄭鈞天、鄧中豪、趙瑞希）近期，多地出臺措施叫停房地産首付貸，但“新華視點”記者在北京、上海、天津等地調查發現，零首付仍然可操作，一些地方首付貸換上“換房貸”、“消費貸”、“過橋貸”等“馬甲”後橫行。

　　業內人士表示，雖然明令禁止，但目前熱門樓市的首付貸問題依然較為突出，僅深圳市就初步排查30余家企業所投放首付貸規模約在25億元至30億元。

　　央行負責人在“兩會”期間表示，對房地産仲介機構、房地産開發企業以及他們與P2P平臺合作開展的金融業務開展清理和整頓，打擊提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

　　記者在多地調查發現，首付貸表面上已偃旗息鼓，許多仲介對相關業務十分謹慎。

　　一些仲介還聯合擔保、小額貸款公司甚至銀行操作“契稅貸”、“贖樓貸”等業務。有仲介表示：“貸款只是名義不同，實際上都可以用來做首付。”

　　記者發現，在一些網貸平臺直接搜索首付貸基本找不到相關産品。有網貸行業人士透露，許多平臺已有意識地回避首付貸字眼，更換為五花八門的新名稱，但“馬甲”背後還是原來的首付貸等購房金融業務。

　　對此，中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，變種首付貸依然存在，説明我國民間金融管理存在短板，監管部門應對房地産金融服務平臺的業務範圍和準入標準嚴格規範，相關部門和銀行系統應要求評估機構合理評估，理順定價機制，對於違規評估、嚴重高評的，應通過曝光、行業禁入等進行清理。

　　變種首付貸三大手法

　　記者調查發現，這些穿著“馬甲”的首付貸資金來源多樣，有的是仲介機構提供自有資金“墊資”，有的是網貸平臺通過投融資需求錯配提供貸款資金，還有仲介和地産商將銀行機構的信用消費貸款轉換為首付款“曲線入市”。

　　“高評高貸”實現零首付

　　在上海，有仲介表示，可以通過“高評高貸”實現零首付。鏈家地産天津園蔭道店置業顧問介紹説，假設買200萬元的房産，按20％首付需支付40萬元，但通過評估公司把房價“高評”到250萬元，可變成首付50萬元、貸款200萬元。仲介可以先墊付50萬元首付給賣方，待200萬元銀行貸款打到賣方賬戶後，賣方再將50萬元歸還仲介。“高評高貸”週期約1個月，買方只需支付這50萬元“過橋資金”1個月的利息，相當於零首付購得一套200萬元的房産。在該流程中，仲介多以自有資金進行“過橋墊付”，並從中獲取服務費及過橋資金利息，穩賺不賠，但風險都轉嫁至銀行。

　　業內人士指出，有的評估公司完全是走過場，“仲介想評什麼價他們就敢評什麼價”。銀行雖然對過高的估值會警惕，但由於二手房定價複雜，同一樓盤樓層、戶型不同，價格也相差很大，因此實操中銀行很難辨別“虛高”。

　　通過P2P網貸首付款

　　P2P網貸門檻普遍較低，多數申請貸款只需提供身份證及工作、收入等證明，材料越多、貸款額度越高，資金去向可以模糊填寫。

　　從資金來源看，P2P投資者為購房貸款“做了嫁衣”。某P2P平臺投資項目中一款年化收益為7％的産品，用途描述為“住房消費”。據客服介紹，其對應標的就是該平臺融資項目中的購房貸、裝修貸及贖樓貸。

　　業內人士表示，投融資錯配在P2P領域十分普遍。由於網際網路金融行業仍存在監管盲區，不少房貸類平臺野蠻生長，部分平臺甚至沒多少自有資本金，而是通過“8％利率引資，12％利率放貸，賺取4％利差”的方式生存。

　　銀行“消費貸”成了首付款

　　天津市南開區天拖地塊某樓盤銷售人員表示，首付款不夠，可協助申請天津某股份制銀行的“消費貸”，無需抵押、不計入徵信，最高可貸30萬元。記者致電該銀行了解到，“消費貸”是該銀行一款信用貸款，銀行把錢打到客戶卡內，客戶按月還款，購房時卡內餘額可直接使用。

　　銀監會2013年曾下發文件，明確消費信貸不能用於購房，且貸款用途應以發票作為證明材料。但仲介人員稱，通過擔保機構“一條龍服務”，這些證明“都能搞定”，銀行一般沒有精力逐一審核，哪怕消費貸用於購房，實際操作中通常“睜一隻眼閉一隻眼”。

　　推出信用貸産品“家園雲貸”的深圳世聯行地産顧問股份有限公司董秘袁鴻昌坦言，界定借款人如何使用貸款存在難度，“可能拿去買車、旅遊，也可能拿去墊付首付，這個我們控制不了。”

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　　廣州日報訊 （記者林琳）廣州二手市場成交活躍，其中改善型買家較為普遍，也因此帶來電梯樓的量價齊升，部分區域的電梯樓價格漲幅是樓梯樓的3~4倍。在老城區出現年齡在50歲以上的業主換房忙的現象，其中還不乏高於70歲的高齡業主。市場人士認為，目前樓市政策支援改善型買房，高齡業主換房更利於提高生活品質，而且電梯樓升值空間也相對更大，建議有需求的業主可考慮現階段進行換房計劃。

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　　甄欣分析，樓梯房漲幅小于電梯房，和目前市場上改善型買家佔主體有關：“不少改善型買家需要通過賣掉舊的樓梯房的方式來獲得資金購買電梯房，在交易過程中會希望盡可能快地把老房子處理掉，以獲得購房名額和資金，因此價格上可以商量的空間比較大。”

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