■銀行首套房利率多為95折

　　昨天，記者聯繫甬城的四大國有銀行以及部分股份制商業銀行了解到，部分銀行已經接到總行下發的細則，不少銀行對首套房貸利率作了微調。

　　“總行下發的細則和政策要求基本一致，只是部分內容作了細化。”農行寧波市分行個貸部人士表示，對於貸款購買首套普通自住房和擁有一套住房並已經結清相應住房貸款的家庭，房貸執行按央行政策要求；對於擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購房的，細則要求首付款比例最低不低於40％，單個客戶的貸款條件將在《通知》和細則要求下根據客戶的具體情況而定。

　　至於房貸利率，目前，農行市分行在首套房的利率方面執行的是差異化定價策略，其大部分客戶可以申請到9．5折優惠，極少數優質客戶可享受到9折優惠。“至於下一步是否會調低首套房利率，則需要視市場、同行等情況而定。”上述人士表示。

　　工行寧波市分行、建行寧波市分行個貸部的相關人士均表示，首套房貸政策按照央行的要求執行，首套房貸利率方面，目前大部分客戶可以申請到9．5折，是否繼續放鬆要等到總行細則出來才可確定。

　　對於市場期望頗高的“首套房貸利率最低7折優惠”，一家股份制商業銀行的個貸部負責人昨天稱據其了解“可能性並不大”。“我們平時私下也會和同行交流，好幾家銀行表示新規執行後，利率還是會以基準為主，會不會進一步下調，也要視市場等具體情況而定。”他説。

　　■房市穩定或成常態

　　寧波市房産交易中心公佈的數據顯示：今年7月份，市區商品住宅房銷售量為2498套；8月份，市區商品住宅房銷售量為3970套；9月份市區商品住宅房銷售量為2922套；10月1日至7日國慶小長假成交263套，10月8日至16日成交1442套，“銀十”過半，商品住宅的成交量達到了1705套，總體情況穩定。

　　二手房方面，數據顯示，7月份市區二手住房共成交1562套，8月份成交1928套，9月份成交2182套。10月份尚未有足月數據，但10月1日以來，我市幾家二手房仲介機構的成交情況表明“市場形勢良好且穩中有升”。以寧波市甬旺房産經紀有限公司為例，7月份成交166套，8月份成交202套，9月份成交183套，10月1日至17日下午5時，已經成交113套。

　　一家銀行個貸部經理對記者坦言，房貸新政對刺激樓市剛需有一定作用，但由於甬城房市去庫存壓力比較大，國內經濟基本面仍面監諸多不確定因素，再加上銀行自身資金成本的壓力，“房市在房貸新規刺激下大幅回暖的可能性不大”。

　　■提前還貸要謹慎選擇

　　“不管你名下有幾套房，只要貸款還清了，再買房都算作首套。”招商銀行寧波分行營業部負責房貸業務的職員如是説。記者了解到，目前甬城銀行基本放開了首套房認定標準，不少已擁有房産、想再次涉足房産的消費者想到了提前還貸，以便享受首套房的按揭標準和利率優惠。

　　那麼，提前還貸是否真的是最佳選擇呢？

　　據了解，目前提前還貸包括全額提前還款和部分提前還款。按照國家的房貸新政，如果想讓二套房貸款變成首套房貸，就必須全額提前還款。而一般來説，只有在正常還款滿一年後，才能申請提前還貸。另外，客戶在向銀行申請提前還款時，還需要權衡一下，因為部分銀行在貸款合同中列明，提前還款可能需要支付一定的違約金，也就是俗稱的“罰息”。一般來説“罰息”為提前還款金額的1％上下或者月供的3倍左右。不過，由於銀行信貸額度緊張，很多銀行已經對提前還款客戶免除了“罰息”。

　　在提前還貸流程上，據銀行方面介紹，提前還貸需書面申請，審核時間多在一週以上。此外，銀行接受的還款數額通常是整數倍，每個銀行還會設立一個提前還貸的額度，通常在3萬元至5萬元。

　　從理財方面來看，專家則建議，借款人除了把握還貸時機和方法外，還應考慮提前還貸是否合算。對那些手中資金不充裕而且隨時都有大額支出的借款人來説，如果貸款本身的負債率並不高，最好不要提前還貸。“如今理財産品收益率也不錯，如果轉投銀行理財産品或基金等其他融資渠道，可能是更好的選擇。”