看房人數減少出現違約情況 北京二手房市場或迅速降溫

　　3月20日，北京實施樓市新政後的第一個交易日。中國證券報記者實地走訪了解到，受新政影響，看房顧客數量明顯減少，觀望的購房者增多。由於目前北京二手房交易以“連環套”為主，受二套房認定標準影響，部分購房者面臨首付大幅提高的局面，已有違約的情況出現。不過，調控政策目前還未明顯反映到價格端。業內人士預計，短期內政策調控的基調不會轉變，預計調控範圍有擴大趨勢；房價短期內可能不會出現明顯變化，部分非核心區域房源價格將面臨調整。

　　次前北京出臺以“認房又認貸”為核心的房地産調控升級措施，堅決遏制房價進一步上漲。

　　觀望情緒變濃

　　在本次調控中，核心的政策當屬調整二套房認定。以往北京對於二套房採取了“認房不認貸”，而本次則將二套房的認定擴展到居民家庭名下在北京有一套住房，或者在北京無住房但在外地有過商業性住房貸款或公積金貸款記錄，且無論是否還清，再次在北京購房的均需按二套房政策執行。

　　同時，二套非普通住宅的首付比例將大幅提高。目前北京執行的非普通住宅的標準主要是價格，即五環內商品房總價須低於486萬元。從目前情況看，五環內基本為非普通住宅。這意味著以房換房的購房者在新政後首付比例將提高4成左右，牽扯到數百萬元資金，對二手房交易將帶來巨大影響。

　　樓市調控新政後的第一個工作日，記者走訪了解到，多家房産仲介門店內顧客人數明顯減少。在二環附近的一家門店內，一位經紀人對記者表示，新政規定的貸款額度減少了很多，對購房者的影響較大。二手房成交量和看房量都有明顯下降，同時出現了違約的情況。

　　在位於朝陽門外的房産仲介門店裏，據經紀人介紹，新政實施後，看房的人數下降很多。首先，一些客戶對新政實施後房價是否會發生變化心存疑慮，仍在觀望階段；同時，由於貸款比例減少，一些本打算換房的客戶由於首付不夠，已不能買到稱心的房子，暫時不再考慮了。不過，由於新政剛剛實施，這些數據説服力還不夠，需要再等待一段時間。上述房産經紀人表示，前段時間北京房市過熱，很多客戶不太理性，每出一套房源都有幾個客戶爭搶。這次新政能夠給市場降降溫，引導客戶理性買房。

　　有房地産仲介對記者表示，新政的效果還有待時間觀察。在學區房方面，價格暫時沒有變化，一些優質小區的優質房源仍然搶手。該人士對記者表示，上周新政前陶白學區某熱門小區挂出一套1000萬元以上的房源，週日已有買家表示購買意向。但由於房主也是換房一族，新政後面臨重新看房，在看好置換房源前並不想出售，因此交易未成行。

　　進入過戶環節的購房者無疑是幸運的。記者在北京市西城區不動産登記大廳了解到，目前過戶號源緊俏。北京一家房地産公司的房産仲介對記者表示，每天的放號數量有限，需要每天很早就起來排隊。

　　交易量將迅速下滑

　　對於新政實施後的房價走勢，業內人士認為，短期內價格上漲勢頭將得到有效遏至，預計在一段時間內表現將較為平穩，交易量將迅速下滑。

　　華泰證券認為，短期可能引發部分改善需求違約，對成交量有影響，但不影響價格。原因在於改善需求中的學區房需求偏剛需，受價格影響較小；而其他類型的改善性需求，在換房需求減弱的同時也會減少供給。

　　中原地産首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，調控對學區房的價格走勢影響有限，因為這部分是剛需。

　　中泰證券研報認為，調控的升級將使房地産板塊短期內承壓。北京樓市短期內將呈現量跌、價穩的態勢。此前市場對調控已有預期，而政策調控邊際作用減弱，市場對政策消化時間變短，不排除半年內可能出現反彈的情況。2013年4月北京出臺“認房認貸”政策後，真正結束上漲週期的是2013年年底的流動性收緊。

　　長期來看，華泰證券認為，目前市場最擔心的問題在於土地供給。如果增加土地供給能夠執行，至少在明年年底之前能夠緩解供需矛盾。考慮到北京人口仍然以總量控制為主，預計仍然是緊平衡狀態。

　　多地調控樓市

　　本次樓市新政出臺之前，北京二、三月份房地産銷售再創新高。北京鏈家2017年2月成交量超過11000套，環比增長75%，比2016年月均成交高5.8%。

　　鏈家數據顯示，在本輪的漲勢中，北京學區房、置換改善需求拉動均價持續上漲。2月北京的二手成交均價為63579元/平方米，環比上漲4.6%；3月第二周達到67621元/平方米，環比上漲2%。

　　分析人士認為，去年9月30日北京房地産調控政策出臺後，房價未出現實質性回調，導致購房者心理預期發生變化；同時限價導致開發商捂盤惜售，一手房房源急劇下降；“賣一買一”購房者擔心剛賣完房就被限購，導致二手房源收縮，加劇供需不平衡；調控政策對於購房者的心理影響邊際下降。

　　在此背景下，北京樓市限購升級，體現了因城施策、分類指導的調控思路。此外，國家統計局公佈的2017年1至2月份全國房地産市場整體表現超過預期。1-2月商品房銷售面積累計同比增速高達25.1%。1-2月房地産開發投資完成額累計同比增速8.9%。

　　值得注意的是，北京樓市新政發佈後多地跟進。繼北京實行“認房又認貸”後，廣州、石家莊、鄭州、長沙迅速跟進。廣州將限購措施升級到具有廣州市戶籍的成年單身（含離異）人士限購1套住房，以及提高非該市戶籍居民家庭社保連繳年限提升至5年。3月20日晚間，廣州公積金中心發佈新政，規定無住房貸款結清首付也要4成。記者初步統計，僅3月份以來已有16個城市啟動或升級樓市限購，深圳、上海兩個一線城市以及合肥、廈門、南京、蘇州、南昌等五個二線城市採取“認房又認貸”措施。