西安城改佳兆業工地衝突 興正元中標是否存暗箱操作?

　　佳兆業工地染血 給了西安城改怎樣的警示？

　　2018年12月28日，朋友圈被《西安市繞城高速以內集體土地上棚戶區和村莊三年清零行動方案(2018-2020)》文件刷屏；

　　2018年12月30日，四五百名閒雜人等衝進西安王家棚城改項目，對施工現場進行大規模破壞，佳兆業高管、現場施工人員、及多名村民血灑現場；

　　事件、糾紛始末與三年內、三環內、棚戶區村莊清零方案，給了人們怎樣的警示？

　　糾紛衝突始末

　　2009年，王家棚村獲得西安市城中村改造辦公室市城改發【2009】221號文《關於未央區王家棚村城中村改造方案的批復》，投資主體為西安新里程投資有限公司。

　　2011年，王家棚村啟動拆遷工作，到7月基本拆除。但隨後西安新里程投資有限公司因資金斷裂，項目停滯且于2015年3月開始停止向村民發放過渡費。

　　2017年8月4日，佳兆業收購了西安新里程88.89%的股權，並以王家棚城中村改造項目，作為佳兆業佈局西安的首個項目。

　　值得注意的是，在新里程股份轉讓給佳兆業之時協議約定：王家棚項目拆遷安置及後續回遷房建設的全部資金均由深圳佳兆業集團承擔。

　　佳兆業接受城中村改造重啟，補發村民過渡費，本該是皆大歡喜的事情。

　　但離奇的是，8月31日，西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會印發《王家棚村城改項目招商方案》，深圳佳兆業集團、陜西榮民集團和西安興正元地産開發有限公司開始角逐。最終，西安興正元地産獲勝。

　　此後，關於王家棚村開發權的問題，佳兆業與興正元兩家房企開啟對簿公堂，一審佳兆業勝訴，二審西安興正元勝訴，目前佳兆業還在申訴過程中……

　　也就有了12月30日，王家棚村城改項目的施工現場的衝突。

　　佳兆業的真心與雄心

　　我並不想為佳兆業或者興正元站隊，但還是想説一説佳兆業這家公司的所作所為。

　　1999年，佳兆業開發的第一個項目“桂芳園”就是由爛尾樓而來。當桂芳園被打造成為布吉第一個大型社區時，佳兆業的名號也自此“一炮打響”。

　　2003年，佳兆業以4億元人民幣將深圳最著名的爛尾樓“子悅臺”收入囊中。用了不到三年時間，將子悅臺重新包裝為深圳佳兆業中心。在深圳的幾次爛尾樓成功改造經歷讓佳兆業獲得了較大的品牌知名度。

　　2005年，佳兆業接手“中國第一爛尾樓”——位於廣州的中誠廣場項目，並於2008年初改造完畢開始對外租售。佳兆業自此在業內擁有了“爛尾樓專業戶”的名號。

　　為此，佳兆業為舊改專門成立了國內首家專業城市更新公司，並於2013年9月升級成為佳兆業置業集團，聚集了近300名精通規劃設計、商業談判、法律等專業人才隊伍，被認為是目前國內城市更新領域規模最大、經驗最豐富、專業能力最強的團隊。佳兆業由此被稱為“舊改專家”。

　　可以説，沒有人比佳兆業更懂舊改、更懂村民們對於美好家園的期待。

　　於是在接手新里程關於王家棚項目改造的“爛攤子”之後，第一時間便向村民發放了欠缺的過渡費，在實際控制新里程公司之前，已累計投資約5.6億元人民幣，而截至目前更是投入十幾億元。

　　公開報道稱，佳兆業十分看重西安作為絲綢之路經濟帶新起點、構建“一帶一路”創新中心中的巨大戰略機遇，決意擴大在西安的投資佈局，在足球産業、科技産業、健康産業、文體旅遊、城市更新等多元領域進行産業導入，預計未來幾年投資金額達數千億元。

　　千億手筆，開篇便遭遇如此待遇，真可謂“我把真心付給了你，把悲傷留給我自己”。

　　王家棚改造中的疑點

　　縱觀整個事件始末，有以下幾個問題值得深思：

　　其一：最初中標的“新里程”是否有能力承擔如此工程？

　　公開資料顯示：西安市新里程投資有限公司成立於2003年07月29日，註冊資本4億5千萬，對比二次招標須向指定賬戶打款4億元，沒有任何公開資料顯示新里程這家年輕的公司，具有較強的實力和開發運營能力；

　　結合該公司高達185條風控提示，此次中標是否有其他緣由？

　　其二：西安未央湖街道辦、王家棚村兩委會對該項目二次招標是否符合程式？

　　自2015年3月至2017年8月4日，王家棚項目停滯已週知、由政府補貼過渡費的情況下，都未進行招標，為何偏偏在佳兆業入場27天后便啟動二次招標；

　　作為村民，有知情權、參與權、監督權和決定權，但全村1300名村民對二次招標活動、中標結果均表示不知情；

　　其三：興正元中標是否存在暗箱操作？

　　于情于理，接手新里程的佳兆業，無論是從接手之後的過渡費補償舉動，企業開發履歷和背景，顯然是最適合繼續該項目的不二之選；

　　但按照規定，投標單位需向街辦指定賬戶打入監管資金4億元，但僅打款2億多元的興正元卻偏偏成為中標者，為何？

　　其四：在這一系列操作中，有關部門與村兩委扮演著何種角色？

　　縱然新里程資金鏈斷裂無力開發，但仍是王家棚項目唯一合法投資方，接手新里程的佳兆業理所應當承擔其負債與項目，為何在村民不知情的情況下單方面解約新里程？

　　佳兆業入手之後，無論其作為還是實力，是否還有重新招標的必要？

　　佳兆業與二次中標者興正元糾紛之後，截止目前1年4個月的時間裏，為何有關部門和村兩委給不出一個令人信服的結論，從而導致此次矛盾的爆發？

　　西安三年城改的積弊與建議

　　從來沒有哪個城市像西安一樣，城中村被當做地標與精神高地。

　　在西安的城市建設區內，由於歷史發展原因，形成了為數較多的城中村。據統計，在城改工作之初，西安共有行政村624個，每人平均耕地在0.3畝以下的城中村326個，(含閻良、臨潼、長安三區40個村)，涉及人口約46萬；棚戶區324處，涉及人口約70萬。

　　自2002年開始，西安開始了轟轟烈烈的“城改”歷程，城市容顏煥新的背後，我們看到了無數的爛尾樓、豆腐渣工程、村民糾紛與很多項目的一拖再拖。

　　截止目前，西安三環內仍178個有待改造、拆除的城中村和棚戶區。

　　需要注意的是，此次“三年清空”計劃只負責拆除和清理，並不包括復建，結合西安以往城中村改造清空，我們認為有以下四點值得注意：

　　其一：投資方的篩選。

　　資金斷裂、爛尾跑路、品質糾紛，種種種種大多數情況下，都與開發投資企業的實力與背景有關，最不濟，大點的公司爛尾的風險總小一點吧。

　　其二： 有關部門和村委如何發揮作用。

　　投資方與村民的權益保障之間，一定程度上有關部門和村委發揮著“中間人”的作用，如何能夠科學、透明、有序的保證雙方權益和利益，有關部門和村委應當做好“店小二”的身份界定。

　　其三：如何監管和保障項目平穩運作。

　　每一個城中村、棚戶區的項目改造，都涉及諸多方面和諸多層面的錯綜複雜，一個項目並不是招商之後就結束。如何監管部門與村委在其中角色的合理扮演，如何保證村民過渡費、補償費的發放，如何保證搬離、拆遷的平穩、有序進行，誰來監管？

　　其四：項目改造如何避免“推倒制”。

　　今天我們對“城中村”的清除策略，像極了二戰後歐美國家“消滅貧民窟”的辦法——將貧民窟推倒，將居民轉移走，然後建成時尚現代建築。這樣的做法，在美國的紐約、芝加哥、英國的曼徹斯特等大城市極為普遍。

　　簡·雅各布對1950-1960年代美國城市中大規模舊城更新深惡痛絕，她在《美國大城市死與生》中激烈批判説，大規模改造計劃缺少彈性和選擇性，排斥中小商業，必然會對城市的多樣性産生破壞。

　　“自主發展”和“持續發展”的原則逐漸在辯論中形成，指明瞭城市貧民窟改造的發展方向。改造開始注重人的尺度和人的需要，從對貧民窟的大規模推倒重建轉向小規模、分階段的謹慎漸進式改善。

　　我們需要明白的是，城中村的改造並不只是單純的筒子樓變高層、商場，一批“天降橫財”的村民。

　　如何保留優秀的原有文化與風俗，建設符合城市發展的建築，使“村民”順利的完成向“市民”身份的轉變，都是需要思考的問題。

　　而不是對土地價值的畸形榨取，城中村改造，我們要走的路還很長。