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4月首套房貸利率跌破5%新低 持續性下降可能性不大

  • 發佈時間:2016-05-05 07:15:14  來源:經濟參考報  作者:佚名  責任編輯:王斌

  近日,融360發佈最新房貸利率報告顯示,4月重點監測的35個城市的首套房貸平均利率全部跌破5%。其中,4月全國首套房平均利率為4.52%,環比下調0.02%,較去年同期的5.74%平均利率大幅下調1.22%,創歷史新低。二套房方面,平均貸款利率5.39%,與上月持平。同比方面,較去年同期的6.51%同比降低1.12%。

  對此,業內人士指出,房貸利率將維持低利率時期,對經濟拉動的效應或將持續全年。但城市房地産過熱,或引發調控措施的收緊,在此背景下,3月樓市的“量價齊升”或成為年內最大的狂歡,後續市場面臨挑戰壓力。

  房貸利率再度全線下調

  融360報告顯示,重點監測的全國35個城市530家銀行中,4月首套房貸利率上升的有46家,佔比8.68%;折扣利率下降的有63家銀行,佔比11.89%;與上月持平的有420家銀行,佔比79.25%,同時,有15家銀行停貸。

  對此,融360金融搜索平臺房貸研究員尹江寧表示,去年同期,全國優惠利率佔比為42.56%,此後全國優惠利率佔比連續數月增長,本月更是達到79.62%,較上月上漲2.64%,創歷史新高。據悉,本月全國419家銀行提供優惠利率,相比上月增加11家。利率方面,首套房平均利率9個城市全部突破4.4%以下,其中佛山4.18%,北京4.20%,廣州4.21%,珠海4.21%,天津4.23%,寧波4.28%,成都4.31%,無錫4.32%,重慶4.38%。

  此外,除房貸利率下調外,首付比例也同步下調。“在2月央行聯合銀監會發佈《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》後,全國多家銀行調整了首套房首付比例,截至4月20日,在全國530家銀行中,共有292家銀行將首套房首付比例調至2成,較上月增加52家,佔比達55.09%。”尹江寧説。

  二套房方面,融360數據顯示,4月二套房平均利率為5.39%,與上月持平,但從同比來看,去年同期二套房利率高達6.51%,同比降低1.12%。

  具體來看,重點監測的530家銀行中,除15家停貸銀行外,共有505家銀行執行基準利率上浮10%,比上月增加11家。執行基準利率的銀行有3家,基準利率上浮5%的有1家,上浮15%的有1家,上浮20%的有4家,另有深圳的廣州銀行上浮40%。

  首付比例方面,全國530家銀行中,明確執行二套房首付4成及以下的銀行共有386家,較上月增加14家,佔比72.83%,其中,執行二套房首付3成的銀行有245家,比上月增加51家,佔比達46.23%。

  房貸市場同現分化

  國家統計局最新數據顯示,一季度絕大多數城市房價環比上漲,上漲城市個數比上月大幅增加。3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有62個和54個,分別比上月增加15個和20個。新建住宅價格環比上漲的城市中,漲幅高於上月的城市有55個,比2月份增加22個;二手住宅價格環比上漲的城市中,漲幅高於上月的城市有47個,比2月份增加23個。

  國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,儘管絕大多數城市房價環比都出現上漲,但城市間漲幅差異仍然較大,上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市,其房價漲幅遠高於其他城市,其餘二、三線城市房價走勢相對平穩。

  房貸市場也存在著分化。尹江寧介紹,同市場分化類似,從貸款利率來看,城市之間也存在著較大的分化。“樓市比較火熱的一線城市,各銀行間競爭更加激烈,各銀行針對房貸客戶推出的各種優惠層出不窮。而在一些樓市成交不太火熱的城市,銀行出於風險控制的考慮,利率則相對較高。”

  數據顯示,4月一線城市首套房平均利率分別為北京4.20%、廣州4.21%、上海4.41%、深圳4.43%。而二線重點城市方面,首套房平均利率最低的為天津的4.23%,除成都的4.31%、重慶的4.38%外其餘全部超過4.40%。

  從優惠佔比來看,北京、上海首套房優惠銀行數全部為100%,廣州為95.65%,深圳為92.31%。而二線城市優惠佔比,除南京優惠銀行佔比達94.12%,重慶、天津達93.75%,杭州、成都達93.3%外,均在90%以下,其中青島優惠佔比僅達到81.25%,長沙優惠佔比更是僅為80.00%。

  尹江寧説,從一二線城市的全國首套房平均利率對比來看,除深圳外,一線城市的優惠力度依然具有優勢。而三線城市方面,平均利率則普遍要比一二線城市更高一些。

  持續性下降的可能性不大

  房貸分析師胡飛船表示,經過2014年底到目前的6次降息,房地産貸款利率降至近年最低點。與此同時,在住房政策大面積鬆綁的背景下,各家銀行盲目跟風大打利率價格戰。同時,因較低的貸款利率,再次刺激了投資客的大幅增加。

  央行此前發佈的2016年一季度金融機構貸款投向統計報告顯示,截至2016年3月末,金融機構人民幣各項貸款餘額98.56萬億元,同比增長14.7%,增速比上年末高0.4個百分點;一季度增加4.61萬億元,同比多增9301億元。

  “增幅最為明顯的便是房地産貸款。”報告顯示,2016年3月末,人民幣房地産貸款餘額22.51萬億元,同比增長22.2%,增速比上年末高1.3 個百分點。增加額度為1.5萬億元,同比多增5045億元,而其中,住戶消費性貸款增加值為1.24萬億元,同比多增3553億元。

  同時,房地産對於經濟的穩定運作起到了積極變化,對整個GDP的貢獻率也有所提升,一季度多省份多項房地産指標全線回升。以廣東省為例,第一季度廣東房地産開發投資增幅回升,多月持續回落的走勢初步扭轉。開發企業到位資金充裕,新開工面積增幅提高。商品房銷售市場持續升溫,商品房銷售面積同比增長64.8%。在投資方面,雲南全省房地産投資今年2月份(增長0.4%)已扭轉了自去年4月份以來連續負增長的態勢。此外,多數省份去庫存的效果初步顯現。以陜西省為例,截至去年年底陜西商品房待售面積絕對量達到了近10年來的最高水準。在一系列措施的推動下,今年一季度,陜西省商品房銷售面積同比增長25.2%。

  對此,尹江寧説,貨幣政策寬鬆、社會融資規模和信貸擴張促使房地産銷售大幅增長。統計局最新數據顯示,1-3月份,商品房銷售面積24299萬平方米,同比增長33.1%,增速比1-2月份提高4.9個百分點。商品房銷售額18524億元,增長54.1%,增速提高10.5個百分點。

  “多省份房地産市場‘回暖’對經濟的拉動效應或將持續全年,但3月樓市的量價齊升或是年內最大狂歡,持續性下降的可能性不大。”尹江寧認為,今年房地産對經濟的可持續拉動作用是可以預期的,但需注意的是,後續熱度城市將收緊房地産調控,收緊政策有利於平抑異常波動,促進住宅地價漲幅回穩。因此,預計3月樓市的“量價齊升”或成為年內最大的狂歡,後續市場面臨挑戰壓力。

  從目前來看,房貸利率已有收緊跡象。4月二套房利率方面,深圳交通銀行、海口中信銀行與蘇州廣發銀行3家銀行,分別從上月的上浮基準利率的15%、20%下降至本月的上浮基準利率的10%,出現一定鬆動。但與此同時,二套房貸利率出現收緊的卻有7家。分別是上海友利銀行、深圳平安銀行和渤海銀行、南昌光大銀行從上月的基礎利率上升至本月的上浮10%,重慶中信銀行和廈門銀行、長春浦發銀行從上月的上浮基準利率的5%上升至本月的上浮基準利率的10%。

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