近日，融360發佈最新房貸利率報告顯示，4月重點監測的35個城市的首套房貸平均利率全部跌破5%。其中，4月全國首套房平均利率為4.52%，環比下調0.02%，較去年同期的5.74%平均利率大幅下調1.22%，創歷史新低。二套房方面，平均貸款利率5.39%，與上月持平。同比方面，較去年同期的6.51%同比降低1.12%。

　　對此，業內人士指出，房貸利率將維持低利率時期，對經濟拉動的效應或將持續全年。但城市房地産過熱，或引發調控措施的收緊，在此背景下，3月樓市的“量價齊升”或成為年內最大的狂歡，後續市場面臨挑戰壓力。

　　房貸利率再度全線下調

　　融360報告顯示，重點監測的全國35個城市530家銀行中，4月首套房貸利率上升的有46家，佔比8.68%；折扣利率下降的有63家銀行，佔比11.89%；與上月持平的有420家銀行，佔比79.25%，同時，有15家銀行停貸。

　　對此，融360金融搜索平臺房貸研究員尹江寧表示，去年同期，全國優惠利率佔比為42.56%，此後全國優惠利率佔比連續數月增長，本月更是達到79.62%，較上月上漲2.64%，創歷史新高。據悉，本月全國419家銀行提供優惠利率，相比上月增加11家。利率方面，首套房平均利率9個城市全部突破4.4%以下，其中佛山4.18%，北京4.20%，廣州4.21%，珠海4.21%，天津4.23%，寧波4.28%，成都4.31%，無錫4.32%，重慶4.38%。

　　此外，除房貸利率下調外，首付比例也同步下調。“在2月央行聯合銀監會發佈《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》後，全國多家銀行調整了首套房首付比例，截至4月20日，在全國530家銀行中，共有292家銀行將首套房首付比例調至2成，較上月增加52家，佔比達55.09%。”尹江寧説。

　　二套房方面，融360數據顯示，4月二套房平均利率為5.39%，與上月持平，但從同比來看，去年同期二套房利率高達6.51%，同比降低1.12%。

　　具體來看，重點監測的530家銀行中，除15家停貸銀行外，共有505家銀行執行基準利率上浮10%，比上月增加11家。執行基準利率的銀行有3家，基準利率上浮5%的有1家，上浮15%的有1家，上浮20%的有4家，另有深圳的廣州銀行上浮40%。

　　首付比例方面，全國530家銀行中，明確執行二套房首付4成及以下的銀行共有386家，較上月增加14家，佔比72.83%，其中，執行二套房首付3成的銀行有245家，比上月增加51家，佔比達46.23%。

　　房貸市場同現分化

　　國家統計局最新數據顯示，一季度絕大多數城市房價環比上漲，上漲城市個數比上月大幅增加。3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有62個和54個，分別比上月增加15個和20個。新建住宅價格環比上漲的城市中，漲幅高於上月的城市有55個，比2月份增加22個；二手住宅價格環比上漲的城市中，漲幅高於上月的城市有47個，比2月份增加23個。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，儘管絕大多數城市房價環比都出現上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠高於其他城市，其餘二、三線城市房價走勢相對平穩。

　　房貸市場也存在著分化。尹江寧介紹，同市場分化類似，從貸款利率來看，城市之間也存在著較大的分化。“樓市比較火熱的一線城市，各銀行間競爭更加激烈，各銀行針對房貸客戶推出的各種優惠層出不窮。而在一些樓市成交不太火熱的城市，銀行出於風險控制的考慮，利率則相對較高。”

　　數據顯示，4月一線城市首套房平均利率分別為北京4.20%、廣州4.21%、上海4.41%、深圳4.43%。而二線重點城市方面，首套房平均利率最低的為天津的4.23%，除成都的4.31%、重慶的4.38%外其餘全部超過4.40%。

　　從優惠佔比來看，北京、上海首套房優惠銀行數全部為100%，廣州為95.65%，深圳為92.31%。而二線城市優惠佔比，除南京優惠銀行佔比達94.12%，重慶、天津達93.75%，杭州、成都達93.3%外，均在90%以下，其中青島優惠佔比僅達到81.25%，長沙優惠佔比更是僅為80.00%。

　　尹江寧説，從一二線城市的全國首套房平均利率對比來看，除深圳外，一線城市的優惠力度依然具有優勢。而三線城市方面，平均利率則普遍要比一二線城市更高一些。

　　持續性下降的可能性不大

　　房貸分析師胡飛船表示，經過2014年底到目前的6次降息，房地産貸款利率降至近年最低點。與此同時，在住房政策大面積鬆綁的背景下，各家銀行盲目跟風大打利率價格戰。同時，因較低的貸款利率，再次刺激了投資客的大幅增加。

　　央行此前發佈的2016年一季度金融機構貸款投向統計報告顯示，截至2016年3月末，金融機構人民幣各項貸款餘額98.56萬億元，同比增長14.7%，增速比上年末高0.4個百分點；一季度增加4.61萬億元，同比多增9301億元。

　　“增幅最為明顯的便是房地産貸款。”報告顯示，2016年3月末，人民幣房地産貸款餘額22.51萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末高1.3 個百分點。增加額度為1.5萬億元，同比多增5045億元，而其中，住戶消費性貸款增加值為1.24萬億元，同比多增3553億元。

　　同時，房地産對於經濟的穩定運作起到了積極變化，對整個GDP的貢獻率也有所提升，一季度多省份多項房地産指標全線回升。以廣東省為例，第一季度廣東房地産開發投資增幅回升，多月持續回落的走勢初步扭轉。開發企業到位資金充裕，新開工面積增幅提高。商品房銷售市場持續升溫，商品房銷售面積同比增長64.8%。在投資方面，雲南全省房地産投資今年2月份(增長0.4%)已扭轉了自去年4月份以來連續負增長的態勢。此外，多數省份去庫存的效果初步顯現。以陜西省為例，截至去年年底陜西商品房待售面積絕對量達到了近10年來的最高水準。在一系列措施的推動下，今年一季度，陜西省商品房銷售面積同比增長25.2%。

　　對此，尹江寧説，貨幣政策寬鬆、社會融資規模和信貸擴張促使房地産銷售大幅增長。統計局最新數據顯示，1-3月份，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，增速比1-2月份提高4.9個百分點。商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個百分點。

　　“多省份房地産市場‘回暖’對經濟的拉動效應或將持續全年，但3月樓市的量價齊升或是年內最大狂歡，持續性下降的可能性不大。”尹江寧認為，今年房地産對經濟的可持續拉動作用是可以預期的，但需注意的是，後續熱度城市將收緊房地産調控，收緊政策有利於平抑異常波動，促進住宅地價漲幅回穩。因此，預計3月樓市的“量價齊升”或成為年內最大的狂歡，後續市場面臨挑戰壓力。

　　從目前來看，房貸利率已有收緊跡象。4月二套房利率方面，深圳交通銀行、海口中信銀行與蘇州廣發銀行3家銀行，分別從上月的上浮基準利率的15%、20%下降至本月的上浮基準利率的10%，出現一定鬆動。但與此同時，二套房貸利率出現收緊的卻有7家。分別是上海友利銀行、深圳平安銀行和渤海銀行、南昌光大銀行從上月的基礎利率上升至本月的上浮10%，重慶中信銀行和廈門銀行、長春浦發銀行從上月的上浮基準利率的5%上升至本月的上浮基準利率的10%。