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深圳樓市今年還會“瘋狂”下去嗎?

  • 發佈時間:2016-01-13 08:26:40  來源:新華網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  雖然2016年股市不再可能有類似于2014年至2015年那樣的財富效應,深圳樓價客觀上有回調的訴求,不過,由於貨幣政策寬鬆不變,資産配置荒依舊,房貸利率降至歷史最低,可謂配置房産的好時機。深圳樓市量價平穩或略有回調應是大概率事件。

  儘管經濟在“尋底”、內需疲軟,但我國樓市2015年重歸火爆,重點城市地王頻出、樓市量價顯著上漲。作為樓市“優等生”和“風向標”的深圳,其樓市之火爆不僅超過了過去任何一年,也遠遠超過了其他重點城市。據國家統計局的數據,截至2015年11月,深圳房價連續12個月領漲全國,同比上漲44.6%,這一漲幅將其他城市遠遠甩在了後面。

  房價高歌猛進,但購買力沒有被甩開。截至去年12月底,深圳新房和二手住房成交面積同比分別增長65%和161.6%,不僅冠絕一線城市(京滬穗新房平均銷售增幅不足40%),也有望刷新本世紀以來深圳的成交新高,新房甚至超過2009年“擴大內需”時的規模。即便11月後是“金九銀十”後的淡季,二手房成交量此前已連續三個月下滑,10月成交不足7月高峰期一半,預示需求透支後進入回調期。但11、12月淡季不淡,兩月新房成交面積環比逆勢增長7.7%和24.4%、二手房成交增長16.2%和32.9%。11月還創造單體最大項目(1637套)被萬人瘋搶和6小時“日光”的歷史紀錄。

  2016年,深圳樓市還將延續2015年的“高亢”走勢嗎?專家和機構的預測判若水火。“看多”的不在少數,甚至有人認為深圳房價將趕超香港。原因有兩條:一是基本面,比如每人平均GDP、每人平均可支配收入、每人平均存款、第三産業增長、適齡購房人群佔比、創業主體佔比、非主機板上市企業總數等多個指標,深圳位居“全國第一”,但住房自有率僅30%、90平方米以下存量商品住房佔比近60%,意味著無論首次購房,還是改善型購房,未來的需求潛力和支付能力都很大;第二是供求關係。CRIC數據顯示,2009年至2015年,深圳“招拍挂”出讓的住宅用地佔比一直在下降,7年平均佔比僅9.1%,2015年前10個月僅1.3%。近年來,深圳90%的新房依賴城市更新供應。易於推進的更新項目所剩無幾,剩下的都是談判週期長的“難啃骨頭”。因此,房價在中長期內上漲預期很強。中國指數研究院的數據顯示,截至去年12月30日,深圳商品住房可售面積411萬平方米、38420套,可售商品住房僅夠7個月消化,已連續11個月跌破供求警戒線。若後續推盤不足,可能會出現“無房可賣”的局面。

  但同時“看空”的理由也很充足。近日有媒體列出2016年樓市降價壓力最大的20個城市,深圳赫然在列;也有業內人士認為,深圳房價收入比(20.2)高居全國榜首,很多人才和企業搬離深圳,高房價不可持續。

  筆者認為,“看空”或“看多”前,要分析2015年深圳房價暴漲的原因。樓市基本面,如供求關係、人口年輕、貨幣政策寬鬆等,過去幾年也一直存在。通過樓盤調研和購買行為分析,筆者判斷,股市財富效應、資産配置荒、創業創新企業集中,疊加貨幣寬鬆、投融資便利,造成短期內購買力、購買需求迅速提升,才是本輪深圳房價暴漲的元兇。目前,深圳開戶股東賬戶超過1200萬,而2014年深圳常住人口僅1077萬人,每人平均股票賬戶全國第一,也是此輪牛市全國新開戶最多的城市,極大地享受了股市的財富效應,而房價去年上半年暴漲與股市大牛在時間上也匹配。

  借助積澱的産業基礎和網際網路迅速發展契機,深圳從山寨之都轉向創業之都。狹小的空間集聚了2000萬人口、1000多個産業園區、185.8萬戶商事主體。大眾創業和萬眾創新的激勵,加上多層次資本市場支援,深圳迅速成為網際網路之都、創業之都。2014年,深圳新增中小企業19.6萬家,上市備案企業940家,中小板和創業板上市企業數連續8年居國內大中城市首位,迅速出現了一批富裕群體,他們是購房的主力。

  同時,“三期疊加”背景下,新經濟(網際網路、高科技等)在體量上、動力上無法填補經濟下滑空白。經濟增速“下臺階”疊加轉型困境,部分企業選擇退出實體經濟。同時,購房成本降至歷史最低,貨幣政策極其寬鬆,京滬穗深的房子是既能防止貶值風險,又能獲得平均收益的最佳投資品。加上去年下半年股市波動、債市去虛熱、剛性兌付打破,資産顯現配置荒,這些城市的樓盤就進入了高凈值人群大類資産配置組合。由於深圳樓市體量較小(每年新房銷售規模僅為京滬穗的二分之一乃至三分之一),高凈值人群購房顯著抬升了房價,並改變了市場預期。由此,深圳房價在整體需求攀升的推動下不斷上揚。

  據此,筆者認為2016年股市不再可能出現類似于2014年至2015年那樣的財富效應,高凈值人群購房熱情不會像2015年那樣高漲;改善型需求前期釋放較多,加上房價“上臺階”,新增需求釋放被制約;2014年深圳人社局發佈的月工資平均數僅4360元,意味著目前的房價將絕大部分剛需甩出去了,有效需求空間收窄。因此,深圳房價客觀上有回調的訴求,這與2007年股市財富效應推動深圳房價上漲(連續數月領漲全國)後的回調是一個道理。

  不過,由於貨幣政策寬鬆不變,資産配置荒依舊,房貸利率降至歷史最低,可謂配置房産的好時機。深圳這樣人口和産業集聚能力繼續提升的特大城市,剛需和投資需求等購買力後勁很足,而且年底連續誕生地王,給市場對未來房價上漲預留更多想像空間,房價自也難以顯著下調。總之,貨幣寬鬆和自身調整訴求是作用深圳樓市2016年上下的兩股力量,量價平穩或略有回調應是大概率事件。

  (作者係深圳市房地産研究中心高級研究員 李宇嘉)

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