房地産去庫存，限購城市九成已名存實亡 一線城市為何堅守限購令?

　　“沒有接到具體文件。但我們已經不再限購。”1月26日下午《華夏時報》記者向成都市房管局電話詢問該地是否取消了限購時，得到了上述答案。

　　大約此前一週，1月20日從四川省住房城鄉建設工作會上傳出了“全面取消限購、限價”，取消“9070”等行政干預政策的消息。雖然還沒有接到具體的文件，但是在實際操作中樓市限購政策已經“消失”。

　　記者調查發現，“限購”政策並非只在四川“消失”。據統計，截至2016年1月22日，全國46個限購城市，僅剩5個城市沒有取消限購。

　　去年中央經濟工作會議對於房地産的表述為“化解房地産庫存”，並“取消過時的限制性措施”。“文字很少但很直接，明確了新一輪房改的基本方向。”曾參與中國“二次房改”的一名退休房地産經濟學家告訴記者，能滿足農民工變成新市民進城居住的住房制度改革已經拉開了，這與1998年城鎮房改相比意義更深遠。這位專家認為，很快國家會出臺一些有利於消化庫存的政策，新政估計今年兩會後出臺。

　　“一線城市對取消限購依然堅如磐石，這涉及到經濟體制改革的大問題，行政干預房市十多年了要徹底退出肯定需要一些時間的。”上述專家説，從中央關於取消過時的限制性措施的表述來看，側重點和目前國家層面積極刺激投資一脈相承。

　　限購靜悄悄

　　繼1月20日四川省傳出全面取消住房限購限價政策後，一週後同樣的消息也從廣東省傳來。27日廣東省透露，將取消限購限貸等調控政策，但並非強制性的，尤其對於廣州、深圳這樣的大城市，具體政策仍由各地根據市場作出判斷。自2015年5月佛山全面放開房地産限購之後，廣東還剩下廣州、深圳、珠海仍繼續執行限購政策。與此相倣，北京限價、限貸政策已放開，但不考慮取消限購。

　　“取不取消限購，各地可以根據自身的實際情況作出判斷。”國家住建部總經濟師馮俊于去年6月4日就地方政府鬆綁限購首度公開表態。當“放鬆限購”的基調公佈之後，各地限購的“多米諾骨牌”一個個便轟然倒下，姿勢各有不同。

　　“只做不説”。自去年7月10日起濟南率先取消商品房限購政策，便打響了這場聲勢浩大的戰鬥。緊隨其後南昌同樣以“口頭傳達”的方式放開限購，而借用樓盤低調鬆綁的地方政府中還有廣州、杭州等地，同樣採取了對開發商僅限“口頭傳達，不發文件”的方式。

　　記者進一步了解到，在這場取消限購的戰鬥中，還有一些地方以“放寬戶籍”等方式變相“救市”，但沒有脫離鬆綁限購的範疇。比如去年7月初，廣西北海、玉林等部分城市出臺新政，居民可以在南寧市購房，並落戶南寧。記者查到的城市中，出臺上述類似政策的地方遍及中國的大江南北，北有呼和浩特、南有海口、中部則有武漢等城市。

　　隨著時間的推移，一些地方取消限購態度更為明朗。2015年11月19日，山西省政府公佈了《關於健全完善住房保障和供應體系促進房地産市場健康發展的意見》對房地産政策進行了重大調整。其規定，取消商品房購房限制，包括取消購買商品住房套數、戶籍、年齡等限制;取消商品住房銷(預)售價格申報制度;取消對境外機構及個人在本地區購買商品住房的限制。

　　截至2016年1月22日，全國46個限購城市，僅剩5個城市(北京、上海、廣州、深圳、三亞)沒有取消限購，足夠説明取消限購是大趨勢。

　　一線城市在堅守

　　全國取消“限購令”的戰役已悄然展開，但大多一線城市仍然堅守。

　　北京就是這樣的範例。記者採訪獲知，北京目前仍然實行嚴格的限購政策，尤其是在通州新區實行了所謂的加強版限購，在購買資質等方面的要求比此前任何時候都更為嚴苛。

　　除北京外，記者從深圳市相關部門獲知，深圳也暫無取消限購的政策出臺。

　　“除非深圳樓市出現大幅度下滑或保障房建設到位，比如‘十三五’保障房如期保質、保量供應，保障房總量與商品房總量實現對半開。”用深圳市房地産研究中心高級研究員李宇嘉的話説，在這種情況下，有可能退出限購。

　　記者調查發現，去年中國房地産市場出現了冰火兩重天的場景，一線城市房價異常火爆、地王頻出、房價屢創新高，但更多的三四線城市則身陷庫存困擾，銷路不暢。其中，深圳樓市熱得發燙，根據統計局的數據，截至2015年11月，深圳新房價格同比上漲了44.6%。在深圳房價快速上漲的同時，“投資潮”再次泛起，去年深圳僅二手住房市場投資客佔比就超過了30%，達到了近年來最高水準。如果退出限購，對火熱的樓市來説是火上澆油，房價會暴漲。

　　據此斷言，短期內一線城市限購鬆綁或是退出限購，並不具備條件。受訪專家堅稱，對一線城市來説，限購還談不上“過時”，城市建設、人口控制均面臨非常大的壓力，取消限購的話投資、投機就會滿天飛。

　　需建長效機制

　　“從去年買房的情況來看，90%以上為自住，投資投機少了，限購失去了存在的價值。”1月28日，一地方房管局副局長在接受記者採訪時説，讓市場回歸是樓市改革的大方向。

　　這位副局長認為，限購作為行政干預措施，在未來樓市長效機制建立起來的前提下，才可以完全退出。按照官方的説法，這些長效機制主要包括，針對所有住房困難人群的住房保障體系建立起來，住房基本回歸居住屬性，不再成為一種主要的投資。

　　記者還發現，取消過時的限制性措施，除了限購、限貸外，還涉及其他領域很多相關舉措，比如涉及建築、規劃、土地、市場銷售等，這些如何放鬆至今也未有明確説法。

　　對此，受訪住建部諮詢專家、亞太城市房地産研究院院長謝逸楓回應説，除了限購外，還包括限貸及個人所得稅等政策，或在今年也會出臺政策。究竟是以部委的名義出，還是各地自己出臺政策，有待商榷。

　　“新一輪房改始於去年年底中央提出滿足新市民為出發點的住房制度改革。”上述曾參與“二次房改”的退休專家説，農民工市民化對住房的需求是有效的。

　　取消限購是不是救市良方?房地産專家韓世同認為，鬆綁並不能很好地救市，但這卻是一個政策調整的契機。“取消限購並不會起到很大的刺激作用，但只要投資性購房不會大規模死灰複燃，可以適當放鬆限購，或撤或退。”無論是對於開發商來説取掉枷鎖，還是繼續刺激購房者及市場的“去行政化”來説，顯然都是利好。

　　但問題還在於，各地至今仍然視房地産是經濟的支柱産業，它承載著全社會近80%的財富，而要使房地産市場健康持續發展，需要解決的問題恐怕不止這些。