兩極分化嚴重 業內預計2016虧損房企將增多 房企利潤率“紅線”險情

　　臨近年底，儘管部分房企還在盡最後的努力試圖完成業績衝刺，但今年市場整體低迷的境況已在所難免。

　　據機構統計數據顯示，截至1月25日，滬深兩市共計50家上市房企公佈了2015年年報業績預告，其中15家房企預告凈利潤虧損。剔除數據公佈不全的6家房企，按照預告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比下滑企業達23家，佔比約五成。

　　多位受訪業內人士表示，對於樓市交易回暖能否促使房企在明年扭轉低迷業績，仍需保持謹慎態度。

　　虧損比例或超去年

　　在業績虧損的企業中，有13家是首虧，其中， 萬通地産 則出現首虧，預計虧損額在5.8億元-6億元之間。預計首虧額度最高的是 中華企業 ，預計虧損24億元至25億元。

　　中華企業表示，2015年公司資金回籠預計85億元，同比增長22%，但公司佈局的二三線城市房地産市場持續低迷，加上部分項目産品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，公司採取了調整銷售價格等措施，導致發生計提減值準備，增加業績虧損預測數額。

　　多位業內人士分析，今年房企的整體盈利能力不容樂觀，預計今年虧損房企比例會超過去年。

　　“從前三季度已有的銷售數據和房企營收指標來看，超過六成房企都採取了降價跑量的銷售方式，但銷售完成情況仍然不佳，綜合其他房企經營指標，我們預計今年會有接近半數房企出現虧損或續虧。”克爾瑞測評中心一位分析人士告訴記者。

　　華南某上市房企戰略發展部門一位管理人士分析，儘管2015年一二線樓市的整體銷售要好于去年，但對於大多數房企而言，在去庫存階段，銷售價格仍然上不去。

　　目前的數據顯示，2015年房企銷售排名靠前的百家房企中，僅標桿房企中的15家完成全部銷售目標，近八成房企難以完成今年的銷售目標任務。

　　1月14日，合景泰富發佈未經審核的2015年全年業績公告，2015年銷售202億元，僅完成全年225億元銷售目標的89.78%，同比下降1.46%。此外，世茂房地産公佈2015年的業績顯示，2015年世茂累計實現銷售670.4億元，僅完成全年720億元目標的93%。公告同時指出，世茂的累計合約銷售總額和銷售總面積同比分別下降4.5%和4.3%。

　　“這尤其以中小規模企業最為典型，前幾年過於集中佈局一些市場需求不足的二三線城市或周邊地區，且産品較為單一，一旦市場熱度趨減，他們成了最先受影響的一批房企。”上述分析人士稱。

　　而從去年的銷售情況來看，大型品牌房企的優勢則更加明顯。據克爾瑞機構的房企銷售排名顯示，2015年年度銷售額實現千億的房企數量是7家，包括萬科、恒大、綠地、萬達、中海、保利、碧桂園。

　　“千億規模以上的房企市場規模、市場佔有率將越來越大，這已經成為趨勢。這幾個公司的市場份額加在一起幾乎已經佔據全國整個房地産整體份額的70%，而且這個集中度還在繼續。”中國房地産測評中心主任丁祖昱表示。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉表示，儘管去年市場交易量有所回升，但中小房企仍然面臨生存困境，原因在於銀行“惜貸”的基本面並沒有本質改變，中小房企的銷售狀況也沒有出現明顯好轉，甚至還維持繼續下滑的局面。

　　利潤率下滑預警

　　不過，業內人士分析，在持續多年的房地産調控強壓影響下，多家上市房企即使沒有虧損，但由於商品房開發項目儲備少和現金週轉壓力大等因素，整體業績也逐步逼近盈利警戒線。

　　從去年的房企業績來看，企業利潤率下滑已經成為大勢所趨。

　　在50家發佈2015年年報預告的上市房企中， 嘉凱城 凈利潤變動幅度最大，其預告凈利潤變動幅度為-6138.19%。嘉凱城表示，公司房地産項目銷售規模大幅下降，一線城市交付項目數量下降更為突出，毛利空間縮減顯著。

　　“據我們這兩年對房企的觀察分析，近兩年房企毛利率下滑速度非常快，大概每年下滑3-5個百分點，凈利潤率則每年下滑1個百分點，這樣的下降速度在其他行業基本是沒有的。”蘭德諮詢總裁宋延慶告訴記者。

　　獨立經濟學家陳劍波表示，如果僅從利潤率來判斷，房地産早已告別“高增長行業”，2015年房企平均利潤率很有可能觸及“10%紅線”，“這則意味著房地産行業甚至連中利行業都算不上了。”

　　一些房企人士在接受採訪時表示，隨著房地産市場交易量出現回升，在政策一定刺激下，房企業績已經在去年三四季度開始復蘇。但由於房企自身面臨經營成本攀升等因素，且市場對房地産市場的觀望情緒並未減弱，所以大部分人士對今年的“好日子”仍保持謹慎的態度。

　　在一貫唱多的 華遠地産 前任董事長任志強看來，當前房地産市場的庫存情況比2008年還要嚴重。

　　任志強不久前公開表示，當前最大的問題在於，有相當一部分庫存是無法消化的。“以全國房地産一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存並不算多。但問題在於，這其中有大量庫存屬於很難消化的部分。換句話説，只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。”

　　易居房地産研究院監測數據顯示，截至2015年12月底，被監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米，環比減少1.0%，同比減少4.4%。第四季度則呈現逐月下滑態勢。同時，在庫存同比增幅保持連續53個月正增長後，8月份首次出現負增長，9-12月份仍延續這一趨勢。這則意味著，目前已出現了連續5個月庫存規模同比負增長的態勢。

　　“目前看來，一二線城市與三四線城市出現了嚴重的分化，一線城市及二線部分城市的庫存處於可控範圍，但三四線城市的去庫存工作仍然十分嚴峻，這對於佈局在三四線城市的中小開發商而言，2016年仍需實行降價跑量的策略。”張宏偉表示。

　　“中小房企出現凈利潤的下降，甚至虧損，在最近兩年的市場環境下是可以預期的”，亞豪機構市場總監郭毅認為，由於一線城市土地價格逐漸高昂，中小型房企大多被擠壓到了三四線城市，就算有了政策的刺激拉動，這些區域仍受困于高庫存及需求量的限制，成交仍處於低迷的現狀，單純依靠降價並不能解決去化壓力和資金回籠的問題。