存貨佔流動資産比例、存貨佔資産總額比例均大大高於行業平均水準

　　政策大好，發債潮蜂擁而起，尤其房企發債更是此起彼伏。10月中旬， 北京城建 投資發展股份有限公司（北京城建）發佈公告稱公司發行 58 億元債券已于14日上市。

　　央行數次降息降準，國內融資渠道審批趨向寬鬆，企業融資成本降低，在一片利好聲中房企發債佔據發債總額的半壁江山近5成。

　　業內人士認為，利好下，在接下來年末幾個月裏將會有更多房企加入此陣營，但應警惕風險。

　　北京城建披露，公司負債率、經營活動産生的現金流量凈額、存貨變現等財務波動可能會對本期債券償付造成不利影響。

　　最新財報顯示， 北京城建公司負債率、庫存顯現走高，經營現金凈額繼續走負，還債增壓。

　　58億加入發債大軍

　　10月中旬，北京城建衝入發債大軍。北京城建發公告稱，本期債券發行總規模58億元，其中基礎發行規模38億元，超額配售20億元。債券期限為7年，票面利率為4.40%。並稱本次債券募集資金擬用於償還公司債務、補充公司流動資金，優化公司債務結構，滿足公司中長期資金需求。其中，28.15億元用於償還公司債務，29.85億元用於補充流動資金。

　　數據顯示，截至10月23日，2015年以來地産債發行總額為4000多億元，是2014年的1.8倍、2013年的近7倍，其中地産公司債（含私募債）發行量為2500多億元，佔公司債總量的49%，較去年大增。

　　中原地産研究部統計數據顯示，僅10月份就有12家上市房企發佈內地公司債或非公開發行股票，募集資金額達到了470億元，其中包括 榮盛發展 、北京城建、 華夏幸福 、金地、旭輝、金隅、遠洋、泰禾等多家房企。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，政策的適度寬鬆，使得債券市場資金量充沛，才使得債市融資前所未有的火熱。房企過去主要是通過銀行信貸獲得融資，其資金成本和發債相差甚遠。另外，房地産企業發債用途主要是借新還舊，不一定是為了擴大再生産，而是把過去的高成本資金還掉。

　　在同策諮詢研究部總監張宏偉看來，在今年市場復蘇的背景下，企業在這個階段調整市場佈局，聚焦核心城市積極拿地，需要大量資金支援企業的這些行為，而在此時成本較低階段，不借錢就會錯過低融資、成本擴張的時機。尤其是有的企業在進行擴張，並且持續多元化擴張，這個時候確實有比較大的資金缺口，需要大規模發債解決自身擴張資金缺口問題。

　　往年財報顯示，北京城建經營現金凈額已連續兩年為負。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，發債噴井背後的一個隱含意思是，政府部門或對房地産市場的發展持鼓勵態度，所以能夠讓目前相對資金緊張的房企舒緩一口氣。更重要的是，對於目前房企來説，能夠利用此類資金加快導入到目前未竣工的項目中來。

　　據了解，截至2015年6月份，從2012年以來北京城建共運營了29個房地産二級開發項目，其中，完工9個、在建16個、擬建4個。

　　存貨佔流動資産比例遠高於行業平均水準

　　受訪業內人士指出，利好下，在接下來的年末幾個月裏將會有更多房企加入此陣營，但在既得利益的同時更應該警惕風險。對於企業而言，風險主要來自市場和宏觀政策的波動帶來的不利影響。

　　《中國經營報》記者從上述公告獲悉，對於北京城建而言，除宏觀調控外，發債率較高、經營活動産生的現金流量凈額波動、存貨變現跌價等財務情況的波動可能會給償還債務帶來不利影響。

　　財報顯示，今年上半年北京城建實現營業收入32.75 億元，同比減少7.05%，負債率為65.13%，經營活動産生的現金流量凈額為-6602.08萬元。

　　公開資料顯示，2012~2014年北京城建的資産負債率分別為71.90%、74.61%、66.86%。與之前相比，北京城建今年上半年的該負債率有所降低，但10月31日該公司發佈的2015年第三季度報告顯示其資産負債率又漲至69.44%，稍高於行業平均值。據了解，2014年中國500強房地産開發企業資産負債率均值為65.66%。

　　對於較高負債率，北京城建坦言，由於公司資産負債率較高，財務杠桿比率較高，如果公司流動資金緊張，則可能影響公司的財務狀況和項目的正常運轉，從而對本期債券償付造成不利影響。

　　張宏偉分析稱，負債高一些沒有問題，是為了短期內擴張的需要。但是，對於企業來講不能沒有現金流，或者現金流為負，再加上有庫存去化壓力，這個時候企業就會比較危險。

　　最新財報顯示，截止到9月份，北京城建2015年前三季度經營現金流凈額約為-32.24億元。值得注意的是，北京城建的經營現金流已經連續兩年為負。公開資料顯示，2013年至2014年北京城建的經營活動産生的現金流量凈額分別約為-36.86億元、-61.06億元。

　　對此，北京城建坦承，公司進行項目儲備使得經營活動産生的現金流量凈額在各年度之間波動較大，可能會影響公司財務結構的穩健程度，從而對本期債券償付産生不利影響。

　　2015年年末將至，經營現金凈額預期是否會延續往年繼續為負，記者致電北京城建董秘詢問相關情況，未得到回復。

　　在業內人士看來，經營性現金流反映的是開發商的銷售情況，經營性現金流為負，很有可能是因為開發商的銷售額增長幅度趕不上正常開支的增長水準。

　　上述債券公告稱，北京城建存貨佔流動資産比例較高，如果未來公司産品市場銷售不暢，將會直接影響公司存貨變現能力，進而影響到該公司對本次債務的償還能力。

　　記者統計、計算獲悉，2012年至2015年（1~9月份）北京城建存貨佔流動資産比例分別為 70.96%、76.55%、76.39%和77.03%，佔比較高。據了解，2013年行業記憶體貨佔流動資産比平均值為54%。

　　同時，存貨佔資産總額比例也遠超行業內50%的紅線，分別為59.91%、66.56%、64.00%和64.57%。就存貨週轉率而言，北京城建近三年一直徘徊在0.21~0.23之間。業內人士稱，目前行業平均值大概在0.25~0.30，低於該數值或意味著存貨週轉的速度比較慢。

　　業內分析人士指出，存貨佔總資産比過高，會大量積壓公司資金額，同時，由於市場行情的變化，存貨的價格也可能發生很大的變化，一旦市場價格下跌，企業發生存貨折價準備的風險很大，影響企業盈利。

　　如上述所稱，北京城建亦認為，在房地産市場激烈競爭和宏觀調控的大環境下，存貨的市場銷售價格面臨波動的風險，公司計提的存貨跌價準備隨之變化，從而影響公司當期損益，可能對公司盈利能力産生不利影響。

　　而對於投資者來説，嚴躍進認為，注重市場的庫存壓力和結構顯得尤為重要。更重要的是，對於此類房企來説，需要關注各個城市的庫存去化走向，這個才是讓投資比較有精準度的關鍵所在。

　　在張宏偉看來，于投資者而言，要看房企擴張佈局是否合理，風險是否較低，這樣可以判斷投資企業資金是否有風險；同時要注意企業現金流是否健康，不健康的企業運營風險較大，投資風險也較大。

　　就防範風險措施、融資資金具體分配等問題記者致函北京城建相關部門，對方以“負責新聞發言的領導出差”為由未做回應。