北京城建屢領罰單的背後：原地轉圈的困局

　　有些企業，天生就不適合比賽。

　　北京城建領的罰單再添一張。

　　近日，北京市住房和城鄉建設委員會官方微信“安居北京”發佈近期對全市商品房在售項目執法檢查結果。其中，北京城建興雲房地産有限公司(北京城建全資子公司)開發建設的門頭溝龍樾西山項目因在銷售過程中存在違規行為，被通報處罰。

　　此項目已經不是首次出現問題。今年8月份，據相關媒體報道稱，門頭溝龍樾西山項目出現了預售證到手兩年不賣、以及存在20萬“團購費”的問題。

　　有些事情，遠不止表面上看起來那般簡單。北京城建在半年報中提出，企業未來要搶抓機遇，提高項目週轉速度，快速回籠資金。而在財經評論員嚴躍進看來，北京城建在業績壓力面前，已經自亂陣腳。

　　屢領罰單

　　下半年以來，北京城建一口氣領了多張罰單。

　　9月26日，“安居北京”發佈消息指出，龍樾西山項目在銷售過程中存在不實宣傳、補充協議中存在不合理條款、樣板間裝修標準與實際交房標準不符等違規行為。

　　針對檢查中發現的問題，北京市住建委責令北京城建與一同被通報的華潤置地、合景泰富等企業立即進行整改，並對部分項目暫停網上簽約資格。

　　9月24日，北京市住建委官網公佈了對城茂未來佳苑項目的行政處罰文書。公開資訊顯示，北京城茂未來房地産開發有限公司在銷售城茂未來佳苑項目時，未按照規定在房屋銷售場所明示所售房屋的綠色建築星級資訊，被北京市住建委處1.5萬元罰款。

　　據天眼查資訊顯示，北京城茂未來目前有三個股東。其中，北京城建持股48%，位列第一大股東。

　　北京城茂未來被處罰的同一天，北京城建的母公司北京城建集團有限責任公司因施工單位未嚴格按照建築業安全作業標準進行施工，造成事故隱患，被北京市住建委責令改正並處1000元罰款。

　　據財經網不完全統計，自7月至10月16日，在北京市住建委今年下半年公佈的行政處罰資訊中，含有“北京城建”的資訊多達25條。其中，僅北京城建集團的違規處罰結果便高達9條。

　　嚴躍進認為，現在市場管理很嚴格，從長期發展的角度來考慮，違規銷售不是一筆划算的買賣。“企業經常出現違規，那品牌就要打折扣，會給購房者造成‘這家企業問題很多’的感覺。”

　　“這從側面説明，企業亂了陣腳。”嚴躍進表示，這種倉促、浮躁的經營方式，背後與業績的壓力不無關係。“不過，團隊一旦亂了，對企業接下來的發展就會産生影響。”

　　資金困局

　　“違規建房賣房，最根本的原因就是資金緊張”。資深地産專家薛建雄直言北京城建正面臨資金難題。

　　北京城建的資金壓力的確正在攀升。截至2019年6月30日，公司負債總額約879.61億元，同比增加12.57%；凈負債率則高達120.05%，大幅高於克而瑞公佈的91.37%的行業平均值。

　　此外，公司發展最為依賴的經營性現金流連年告負。數據顯示，2016年至2019年上半年，公司經營性現金流凈額分別為-17.43億元、-139.36億元、-86.21億元和-17.07億元。若就今年上半年而言，公司的經營現金流流出數額已經翻倍，同比上升105.72%。

　　與此同時，企業的存貨週轉率長期低於行業水準。據wind數據顯示，北京城建2016年至2019年上半年的存貨週轉率分別為0.17、0.19、0.13、0.06。同期，克爾瑞監控的170余家典型房企平均存貨週轉率為0.40、0.36、0.35、0.29。

　　薛建雄指出，近幾年來，房地産項目普遍採用高杠桿高週轉模式，所以可以更高價拿地，經營優勢明顯。在土地市場嚴控的情況下，過低的存貨週轉率勢必對企業的發展産生不利影響。

　　為了緩解資金壓力，北京城建不得不加快融資的腳步。據不完全統計，北京城建於1月25日，發行4億元債券；2月22日，發行6億元債券；3月21日，發行17億元債券；6月4日，發行15億元的短期融資券。據wind數據顯示，北京城建發行債券期限大多為2-3年，今年發行的15億元短期融資債券是近4年來首次發行的短期債券。

　　此後，北京城建又在9月份掛牌擬轉讓北京長青國際老年公寓有限公司100%股權及債權，底價8.25億元。據了解，北京長青國際老年公寓早在2014年就已經被北京城建兩次掛牌轉讓，但無人問津。在本次掛牌中，股權部分僅標價3000萬元。

　　北京城建的資金壓力由此可見一斑。在市場下行的壓力之下，一個資金鏈緊繃的房企，究竟要如何抓住機遇謀求發展，北京城建或許已經給出了自己的答案。

　　徘徊不前

　　實際上，北京城建不僅僅面臨著資金困局。

　　凈利潤是北京城建面臨的又一困境。根據財報數據，北京城建2018年凈利潤為13.53億元。然而，公司2019年上半年的凈利潤便衝刺至13.33億元，幾乎與去年全年凈利潤數額持平。但這並非基於業績的好轉，而是公司執行了新的會計準則，加入了交易性金融資産的公允價值變動損益。

　　其中，因北京城建持股4.18%的國信證券一項，便為公司帶來了16.84億元的利潤。而這樣的收益顯然不具備可持續性。

　　若扣除非經常性損益後，北京城建2019年上半年虧損4445萬元，同比大幅下降113.09%。綜合半年報、年報數據來看，扣非凈利潤告負是北京城建上市20年來首次出現。

　　利潤的下滑，與北京城建的策略直接相關。在行業集中度提升、分化加劇的重要時刻，北京城建選擇固守“大本營”，沒有“走出去”。財報顯示，2016-2019年上半年，北京區域分別為企業房地産業務貢獻了85.87%、82.21%、78.05%、83.82%的營收。

　　邁不開步子的北京城建，正面臨著銷售“停滯不前”的尷尬局面。2016-2019年上半年，北京城建銷售金額分別為150.16億元、186.22億元、151.67億元、68.83億元。

　　這樣的成績已經被同在北京起步的首開股份、首創置業遠遠甩在身後。在觀點指數研究院公佈的2019年1-9月中國房地産企業權益銷售金額TOP100中，首開股份、首創置業分別以455.6億元、326.2億元位列第39位、第56位。北京城建沒有出現在榜單之中。

　　不僅如此，億翰智庫于10月4日公佈的2019年1-9月北京市典型房企銷售業績top10榜單中，同樣沒有北京城建的身影。“不拋棄”北京市場的北京城建，正在被市場逐漸“拋棄”。

　　在薛建雄看來，“企業靠政府給棚改項目賺錢活著，運營能力就很差。所以，一擴張就難受，因為沒有戰鬥力。”

　　在火熱的《舞蹈風暴》欄目中，有人評價：有些舞蹈，它們就不適合拿來比賽。這放在房地産行業來説，或許同樣適用。那些不適合拿來比賽的舞蹈節目已經被淘汰了。那麼，不適合比賽的企業呢？