降首付比、免稅、調用地

　　【宏觀·政策】五部委密集出手穩樓市

　　業內人士認為，宏觀經濟的低迷和房地産市場的疲軟是此輪房地産調控政策密集出臺的主要原因。

　　房地産調控今年迎來了力度最猛的一隻靴子。

　　3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，居民購買二套房首付比例從60%調整為40%。此外，財政部通知，個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業稅。此前國土部和住建部還發文優化住房及用地供應結構。這一連串舉措被一些媒體解讀為五部委聯手“穩樓市”。

　　在這樣的舉措下，樓市又將何去何從？對此記者採訪業內人士並走訪多地了解市場反應。

　　今年樓市密集調控力度強

　　3月30日下午2點左右，即央行等三部委聯合發文前，記者就接到了多個財經圈的同仁發來的詢問，當日下午3點半以後央行將有重磅消息出臺的傳聞是否屬實。

　　由於剛剛降息不久，一般的降準措施又難以稱得上是重磅消息，坊間在交流時普遍預計，二套房貸款政策有可能出現較大的鬆動。

　　在從2009年到2013年的樓市上漲大勢中，二套房貸款政策屢屢被當做調控樓市的一個工具，二套房貸款首付比例步步提高，從40%經過兩次調整上漲到了今年3月30日之前的60%。而在 2007年樓市投機風盛行時，當年9月二套房貸款首付比例從30%提高到40%的政策出臺，也是迅速扭轉了當年房價快速上漲的勢頭，樓市迎來調整。

　　對於此次房貸政策的調整，上海易居房地産研究院研究員朱光向《中國經濟週刊》記者表示，此次二套房貸款首付比例下調至四成，力度較大，超出了此前業內人士的預期；同時，此次的樓市調控措施，密度也非常大，就在4天前，即3月26日，國土部等部門還發佈通知，樓市供應過大的地區要減少土地供應，這可能是2008年之後的最大力度、最密集的調控行動。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，在我國經濟增速放緩、結構調整的“新常態”下， 2015年樓市也迎來了新常態，其中樓市鬆綁是一個重要的表現。“宏觀經濟的低迷和房地産市場的疲軟是調控的主要原因。”

　　瑞銀中國近日發佈研報明確指出，房地産下滑是今年經濟增長最主要的拖累因素——今年1—2月房地産銷售面積同比下跌16%、新開工面積同比繼續大跌18%；房地産下滑拖累了大宗商品、原材料，以及機械設備的需求；工業生産和需求疲弱又進而拖累了工業投資。

　　業內：一線城市上漲動能不足 政策刺激效果恐不超三個月

　　政策面暖風一吹，市場往往迎風起舞：2008年、2009年以來，樓市調控—市場回暖—量價上漲的規律已多年屢見不鮮。

　　這一次，樓市還會按照這種腳本演繹嗎？在採訪中，記者發現，市場各方對此政策的積極效果持相同看法，但也有些許分歧。

　　朱光認為，各種調控措施的密集出臺，無疑顯示了中央穩定住房消費、促進房地産市場健康發展的決心，隨著各地政策的進一步落實，全國樓市復蘇將指日可待。

　　從記者走訪來看，有部分區域已經走出較好勢頭。據偉業我愛我家統計，截至3月29日，北京市3月份二手房網簽量9648套，比2月份同期增長11.25%，比去年3月同期增長16.58%；網簽面積86.69萬平方米，比2月份同期增長10.19%，比去年3月同期增長13.36%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從現階段北京市二手房市場的量價情況來看，今年3月，在去年四季度各項利好逐步釋放的情況下，二手房市場成交量逐步上升。

　　胡景暉表示，3月份，該公司在北京區域的合同簽訂量比2月份同期大幅增長了149.89%，比去年3月同期大幅增長101.39%。由於網簽的滯後性，這些已經簽訂的合同將於4月份在網簽量上有所體現，由此推斷，4月份的二手房網簽量還將再度攀高，2015年北京樓市有望迎來“小陽春”。

　　儘管如此，胡景暉對後市依然不太樂觀。他説：“很多同行説房地産的春天來了，我覺得這個不太可能。政策最多也就是刺激一下二季度的交易量，比如降低首付比例，會使得購房者還銀行的貸款數量更多，按揭的壓力就變大了。在現在的經濟新常態之下，房地産的經濟刺激效果可能也就維持兩三個月。”

　　實際的操盤者似乎有更深的感悟。在東北、雲南等地均有地産項目的財富聯合集團地産項目負責人高偉告訴《中國經濟週刊》記者，雖然這次政策力度大，但市場反響未必很大，興奮之後必須冷靜。對於一些人士持有的“市場會迎來類似2009年的一波大反彈”的觀點，高偉並不贊同。“今天的市場基礎與2009年相比，已經變化太大。比如2008年北京東三環外的某項目銷售價格為15000元/平方米，那房價很容易反彈，但今天北京東三環的項目都漲到了6萬元/平方米，市場的反彈空間沒有了。”高偉説。

　　高偉預測，房地産市場將會出現分化，一線城市北上廣等局部地區樓市在一段時間內還比較堅挺，三四線城市樓市將遇到漫長的調整期。但即便是部分核心的一線城市，其房價上漲的動能已經不足。

　　高偉所在公司在全國多個地方佈局，但目前銷售遇到了一定的難題，尤其是三四線城市，比如他們在東北某省拿了一個100萬平方米的項目，從2010年至今，只開發了30萬平方米，而這部分已經開發的物業，5年來銷售率不足50%。“我在雲南長期注意到，對面幾百套房子的小區，夜晚時打開的燈不足10盞燈，這真的十分值得警惕。”他説。

　　高偉進一步指出，對於當前樓市而言，最核心的問題有兩個，一是有些地方樓市供應太大了，市場已經飽和了；二是購房需求不知道去哪兒了。

　　樓市新政效果初顯：深圳、杭州等地房價已上漲

　　不過，隨著各項調控政策的出臺，地方政府和購房者的決策會有什麼變化呢？

　　在被一些媒體質疑為鬼城的內蒙古二連浩特，早在此次樓市新政出臺前就開始佈局去庫存了。2014年9月30日，二連浩特住建局官方網站發佈的二連浩特市2014年房地産市場情況指出，截至2014年8月底，該市商品住房空置4318套44.75萬平方米，空置率為19.5%，按近三年平均銷售量看，需二至三年消化庫存。

　　二連浩特住建局指出，目前該市房地産最大的兩個問題，一是住房市場已經飽和，供明顯大於需，供需已經失衡；二是2014年房地産投資明顯減少。

　　為此，早在2014年年底，即在今年3月26日國土部提出嚴格控制總量之前，該市就提出，根據住房市場供需失衡的情況，要嚴格控制住房建設總量，擇優批建，消化存量。同時政府要制定一些相關優惠政策，鼓勵居民改善住房、減免稅費等。

　　不過對於一些一線城市，新政出臺後，樓市價格立馬有了變化。據媒體報道，深圳部分開發商在3月31日開始漲價，有的漲幅高達10%，有的則以“漲價在即”為名促銷。深圳中原研究中心調查顯示，在深圳的二手房交易市場，二手房平均價格從2014年9月的30233元/平方米一路攀升，新政出臺後現已突破33000元/平方米。另據媒體報道，在杭州有的房地産開發公司的新盤項目一天就銷售了一億元。

　　在河南鄭州，當地房地産業者、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君告訴記者，目前鄭州房價相比去年已有下降。2015年1月，鄭州市商品住宅成交均價為7990元/平方米，相比于2014年12月下降481元/平方米。

　　而對於河南的其他地市，樓市新政似乎起到了積極效果。河南當地的開發商，萬創地産行銷管理中心總經理鄭德對記者説，在新政策實施第一天(3月31日)，公司在河南各地市的10個項目銷售房子81套，平均每個樓盤賣8套。在此之前，每天共賣40套左右，情況差時每天不足20套。

　　中原地産粗略預計，首付從60%-70%降低到40%，起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求，一二線城市二季度市場成交量或環比上漲30%。中原地産首席分析師張大偉甚至認為，2015年的政策依然將會升級，房地産政策調控有望在營業稅徵收、部分一線城市限購等環節進一步放開。