房地産即將開啟“增值稅時代”

　　距離國務院提出的力爭“十二五”期間全面完成“營改增”僅剩下一年多時間，《經濟參考報》記者從多渠道獲悉，在尚未納入改革的四大行業中，房地産業、建築業有望率先同時推進“營改增”，最快將於明年3月開啟“增值稅時代”。據了解，稅率定為11%的可能性極大。業內人士初步測算，如果允許不動産抵扣，整體減稅規模有望超過5000億元。

　　安永會計師事務所大中華區間接稅主管合夥人梁因樂在接受記者採訪時表示：“在還沒有進行‘營改增’的行業中，房地産業、建築業應該是最快要入圍的行業。”除了房地産業、建築業本身，其下游行業也十分關心改革的時間表。“比如銀行要租辦公樓，簽合同往往是三年、五年甚至十年，它們很關心合同該怎麼簽。所以説，一個行業什麼時候入圍很重要，最好從發文到正式實施留出足夠的時間，要享受到進項稅是需要提前準備的。”梁因樂稱。

　　事實上，目前房地産企業已經為迎接“營改增”紛紛著手準備。

　　一位不願透露姓名的某大型房企財務人士稱：“我們現在還沒有接到‘營改增’的正式通知，不過此前口頭傳達過，現在我們在緊鑼密鼓地籌備，公司總部也正在和財稅等相關部門積極溝通。”

　　對很多房地産企業來説，原來的稅務處理比較簡單，稅務和財會是一個部門，而改增值稅就複雜許多，很多房企已經成立了獨立的稅務部門。

　　此外，一些稅務師事務所和會計師事務所也承接了對房企進行培訓的工作，主要內容涉及“營改增”之後如何開票等稅務相關問題。

　　至於稅率，多位學界及業界人士告訴《經濟參考報》記者，11%的可能性極大。北京中燁澤瑞稅務師事務所有限責任公司總經理郭英傑認為，因為從房地産行業上游來看，其抵扣進項多是在建設期，因此，其稅率應與建築業持平，大概在11%左右。中國社科院財經戰略研究院研究員張斌稱，房地産企業屬於資本密集型，不是要鼓勵發展的現代服務業，稅率應該會比較高，不會是6%，當然也不會是17%，只能是11%。

　　郭英傑在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，此次“營改增”目的是給房企降低稅負水準，但要求企業有較強的內部管控。若有良好的管控措施，稅負大概可以降低1個百分點。但是由於稅項的改變，房企財務、稅收架構將發生根本性變化。過去交營業稅，房企按照既定稅率繳納即可，財務計算較為簡單。但改為增值稅之後，進行進項抵扣，房企經營流程需要進行重新設計，從整體粗獷式管理轉向精細化。具體來説，則是考驗房企的費用管理和控制。“與房企有經營來往的大多是建築類企業，部分原材料企業規範度較低，部分企業難以提供有效的增值稅發票，在這樣的情況下，房企的抵扣進項減少，稅負則會大幅增加，這也是房企反應積極性不高的主要原因。”

　　郭英傑表示，“營改增”之後，如果房企經營模式沒有及時調整到位，短時間稅負將大幅增加。但隨著時間的推移，房企在經營方面做出一定改變後，稅負自然會有所下調。

　　而在張斌看來，此次房地産業“營改增”的關鍵在於房地産業的下游能不能抵扣不動産，這個難度是比較大的。“房地産企業開發的房地産，如果工業、商業企業購買的時候可以抵扣，就意味著消費型增值稅改革徹底完成了。”

　　自2009年起，全國實施從生産型增值稅到消費型增值稅的轉型改革，但當時只允許機器設備等固定資産抵扣，不動産不能抵扣。允許抵扣不動産是隨著房地産業“營改增”同時推出，還是日後再逐步推出，目前尚不明晰。據業內人士初步測算，如果此次房地産“營改增”後允許抵扣不動産，減稅力度將很大，規模有望超過5000億。

　　張斌告訴記者：“如果允許抵扣不動産，稅基會縮小很多，對財政的減收壓力會非常大，需要考慮財政的承受能力。現在有不同觀點，一些人士建議暫不抵扣不動産，還有一些觀點建議實施折中措施，比如不完全抵扣，考慮財政的承受能力可以按照50%進行抵扣等。”