“未來90%的房地産企業都必須要淘汰出局。”新城控股集團副總裁歐陽捷在昨天的一場地産論壇上悲觀地表示，“至少在未來5年時間裏，房地産投資規模和增速還會繼續下降，新開工面積和土地購置面積也會下降，這是必然的。”

　　對於未來90%的房地産企業將被淘汰出局，歐陽捷認為有著足夠的數據支撐。他在現場羅列一堆數字推算，2012年全國有8.9萬家房地産企業，而在房地産市場瘋狂的2013年，全年房地産市場竣工面積為10億平方米，如果按照10萬平方米體量的樓盤計算，僅需要1.1萬家房地産企業。

　　首創集團董事長劉曉光則從更具體的因果分析上給歐陽捷的觀點以支援。在劉曉光的眼裏，幾乎所有的房地産企業都在震蕩，“有的可能要下去”。

　　“目前有三類企業處在危險之中。其中包括産品類型偏高端、週轉率又慢的企業，拿地的時候過於激進、導致成本很高、銷售回籠很慢的企業，以及資信不是很好、在資本市場受限制的企業。”劉曉光總結到，“利潤率的下滑導致成本控制能力較弱的企業生存下去很難。而龍頭房企在今年變現不錯，超過8成業績下滑的房企多集中在中小企業。”

　　實際上，劉曉光也是在透露了另一層意思，即市場下行引發的即是行業分化，銷售放緩以後有利於大企業的拓展，並購和淘汰一批企業。

　　“目前態勢是在加劇競爭、加快洗牌、利潤減薄，並購合作和新的擴張並購將在今年或者明年大範圍發生。”劉曉光介紹説，其目前已經觀察到一組數據，在100家上市公司中，現在正在並購或者已經完成並購的規模大概有將近超過500億金額，每個月大概有14個上市企業股權發生變化。

　　今年市場下行導致房企在資本和金融上的變動，也被與會現場的金融人士所呼應，渠道和類型繁多的融資、並購活動已經在房地産行業活躍。

　　“很多企業沒有大的問題，項目和資産輸一口氣、供一升血就能活下去。因此，現在資本參與到下一步的地産並購中，機會很多。”招商局資本董事總經理孫剛説。

　　而據孫剛介紹，目前很多資管公司、金融公司所介入的房地産直接投融資，囊括了過橋投融資、困境資産或特殊機會資産投資、增值或改造項目的並購機會。

　　孫剛舉例説，有些房企到了年底或者是某一個週期需要回流資金，其會要求企業將一部分物業或剩餘物業打包出售給資管和金融公司，約定房企可以擇期回購。

　　“一般都是3個月，週期很短。這種過橋融資成本達到6.6%—8%之間就很安全，一般收益都在8%左右。”孫剛進一步介紹，而對於短期融資過橋的房企違約，資管和金融公司則會進行資産的盤活，通過收購或者與其他房企合作的方式盤活這些“困境資産”，“風險雖然高了很多，但是回報率相對也比較好。”

　　在對當下房地産行業的融資與並購中，孫剛也是多有擔憂。“不管做投資行業或者尋找標的，都希望在風口中，但是房地産眼下時段肯定不是一個大風口，它很笨重，所以也飛不起來。”孫剛這樣調侃。