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明年樓市政策即將定調:刺激市場需求料成主線

  • 發佈時間:2014-12-08 07:01:27  來源:中國證券報  作者:佚名  責任編輯:孔彬彬

  房地産市場持續回暖,也在悄然影響未來的政策走向。中國證券報記者日前從權威人士處獲悉,經過長時間調研後,智囊機構近期向主管部門提交了一份調整樓市政策的建議,涉及相關稅費調整、微調限購等措施。這些政策建議的共同指向,在於刺激市場需求,促進成交量回升。

  分析人士指出,這些政策是否真正落地,明年1月可能會有定論。理由在於:一方面,年度樓市數據出臺,將為監管層決策提供重要參考;另一方面,年末一系列重要會議召開,在分析明年經濟形勢作出判斷的基礎上,也將定調房地産政策。

  一些機構指出,在數據向好的背後,一線城市面臨的供應缺口仍然較大,對政策利好有著迫切需求。按照政策落地和企業決策週期,市場可能在明年3-4月才會真正有所體現。

  一線城市樓市明顯升溫

  經過多月的平緩升溫之後,房地産市場的回暖速度正在加快。中原地産研究中心統計數據顯示,11月,全國54個城市住宅合計簽約27萬套,環比上漲8.9%,創年內最高月度成交記錄。一二線城市住宅成交環比均上漲13.2%,三四線城市漲幅相對較小。

  一線城市升溫幅度較大,主因在於整體需求偏大所致。據北京市住建委數據,11月北京新建住宅網簽12279套,二手房網簽11180套,二者均創下今年以來月度新高。

  9月末以來出臺的一系列利好政策,被認為是激活市場的主要因素。9月30日,兩部委出臺信貸新政,提出對於首套房“認房不認貸”的標準,並重申最低利率優惠。10月中旬,三部門出臺政策,降低公積金貸款購房門檻。10月29日,國務院常務會議提出“穩定住房消費”的説法。11月21日,央行宣佈降息。

  同時,在多數城市已經對鬆綁或取消“限購令”的基礎上,各地陸續發佈了多項産業和區域發展政策,其中不少條款對房地産業構成利好。

  中原地産首席分析師張大偉認為,上述政策措施帶有明顯的利好性質,不僅對房地産市場的預期影響巨大,而且降低了購房成本。在雙重因素的作用下,很多購房者停止觀望,轉而積極入市。張大偉表示,在各項政策利好的疊加作用下,市場成交量緩慢回暖的形勢短期內或持續。

  一系列托市政策的出臺,引發廣泛爭議。在房地産發展史上,每當市場陷入低迷,隨即便有政策層面的利好消息出臺,並最終挽救市場于危難。這種“低迷即救市”的邏輯,被不少業內人士所批評,認為其會繼續助長土地財政依賴和“房地産獨大”現象。

  住建部政策研究中心研究員王玨林認為,今年的房地産市場成交量雖然無法超過去年的歷史高點,但按照當前的交易勢頭,基本上可以超過2010年和2011年水準。從最近十年來看,成交量仍然處於高位,因此並不存在“低迷”一説。一系列托市政策的出臺,主要目的在於刺激經濟,但在客觀上利好了房地産,尤其是提振了市場信心。

  自住房貢獻不少成交量

  據國家統計局數據,1-10月,全國商品房銷售面積88494萬平方米,同比下降7.8%,降幅比1-9月收窄0.8個百分點。上述數據明顯高於2010年、2011年和2012年同期水準。

  雖然上述數據相對樂觀,但在供需關係逆轉、區域分化嚴重的市場環境下,還隱藏另一重真相。

  一方面,整體市場供需關係已經發生逆轉,供大於求形勢明顯。據統計局數據,自2012年4月以來,全國商品房庫存連續31個月上漲。與最低點時相比,最近兩年多來,全國商品房整體庫存上漲接近9成。全國工商聯房地産商會會長聶梅生此前就表示,庫存龐大的貴陽、昆明,可能成為下一個鄂爾多斯

  今年以來,住建部經過多輪調研,已經對整體房地産市場做出了“供大於求”的判斷,已出臺的政策方向也以“去庫存”為主。

  另一方面,一線城市的成交量背後,有一定“水分”支撐。一位不願具名的官員指出,北京房地産成交量雖然維持在高位,但相當一部分成交量由自住型商品房所貢獻。

  今年北京入市的自住型商品房已超過5萬套。與2013年北京商品房成交28萬套的峰值相比,佔比約為18%。上述官員表示,按照今年成交量,自住房將可能佔據北京商品房成交近1/4的比重,成為支撐北京樓市的重要力量。

  他表示,若單看數據,決策者可能會得出“市場平穩”的結論,且沒有動力對現有政策作出進一步調整。事實上,由於地塊多是以“捆綁”方式出讓,並“吃掉”企業的大部分土地成本,因此房地産企業的積極性並不高。

  他指出,大規模的自住房建設不僅難以持續,而且會影響到企業的投資熱情。對於供需關係緊張、商品房投資相對不足的北京來説,並非真正利好。其他的很多熱點城市,多少也都存在以保障房來“充數”的問題。

  統計局數據還顯示,自2月以來,全國房地産投資增速已連續9個月下滑,且均低於同期的固定資産投資增速。

  “政策窗口期”有望開啟

  政策措施固然會影響市場,但市場變化同樣會對政策制定産生反作用。中國證券報記者獲悉,相關智囊機構近期向主管部門提交一份調整樓市政策的建議,涉及相關稅費的調整、微調限購等策略。此前,該智囊機構曾對各地樓市進行了長時間調研。

  在稅費方面,上述機構建議降低二手房交易營業稅免征年限。此前業內人士曾呼籲,該年限應由五年調整至兩年。同時,2013年初出臺的“不滿五年或非唯一二手房交易需繳納20%個人所得稅”一項,也被建議廢除。該項政策隨“新國五條”而出臺,被認為極大地提高了二手房市場的交易成本。

  權威人士透露,上述機構還建議對一線城市的限購政策進行微調,賦予外地戶籍人口購買二套房的權利。上述政策的共同指向,在於刺激市場需求,促進成交量回升。

  分析人士指出,一線城市的真實情況要低於數據反映的標準。因此,在樓市政策“持續寬鬆”的通道中,需要更大的政策支援力度。

  短期來看,政策利好恐不會很快落地。上述人士透露,真正的“政策窗口期”將可能出現在2015年1月。一方面,年度樓市數據出臺,將為監管層決策提供重要參考;另一方面,年末一系列重要會議召開,在為明年經濟形勢作出判斷的基礎上,也會給房地産政策的制定奠定基本原則。

  王玨林認為,房地産政策有放鬆空間,比如可以通過降低首付比例的方式,進一步撬動資金杠桿,也可以將獲取購房資格的年限降低,釋放消費能力。但他並不建議對一線城市取消限購。

  另有分析人士指出,在房貸新政出臺之後,銀行在執行中仍謹慎,購房者並未獲得實質性利率優惠。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間,都有可能在明年做出實質性調整。

  就市場表現而言,雖然多數機構認為回暖勢頭仍將延續。但從長期來看,按照正常的政策落地和企業決策週期,在上述“窗口期”過後,房地産市場將在明年3、4月真正做出反映。

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