房價大漲 開發商“舉報”自己無證銷售想毀約被駁回

　　房價大漲，開發商“舉報”自己無證銷售想毀約？法院這樣判決……

　　今年2月，西安一家開發商將12名購房者告上法庭，要求判定當初與購房者簽訂的合同無效，收回這些本已經賣出去的房源。開發商起訴的理由是，在2016年與購房者簽認購合同時，項目沒有取得預售許可證。也就是説，開發商變相舉報自己“無證銷售”。

　　有購房者表示，2016年簽認購合同時，價格為每平米7000元左右，今年9月時，項目的銷售備案價達到每平米24000元左右。

　　近日，西安市中級人民法院對該案作出終審判決。

　　開發商“舉報”自己無證賣房想毀約 被二審駁回

　　據西部網報道，12月29日，西安市中級人民法院對上訴人李琛茹與被上訴人西安聞天科技實業集團有限公司(以下簡稱聞天公司)確認合同無效糾紛案作出終審判決，判決撤銷西安市長安區人民法院一審判決，駁回聞天公司確認合同無效的訴訟請求。

　　聞天公司訴李琛茹確認合同無效糾紛一案，西安市長安區人民法院于2018年6月14日一審宣判，判決聞天公司與李琛茹于2016年4月25日簽訂的認購合同無效。宣判後，李琛茹不服提出上訴，西安市中級人民法院依法立案受理，組成合議庭公開進行了審理。

　　法院經審理查明，聞天公司于2011年4月15日取得案涉房地産“紫杉莊園”項目的土地使用權證，2012年1月19日取得建設用地規劃許可證，案涉房地産項目于2016年5月動工建設。2016年4月25日聞天公司與李琛茹簽訂了認購合同，李琛茹依約支付了全部房款。2017年5月主體封頂，6月2日取得建設工程規劃許可證，7月27日取得建築工程施工許可證。2018年2月12日，聞天公司以案涉房屋未取得商品房預售許可證為由，將李琛茹起訴至法院，請求確認雙方簽訂的認購合同無效。2018年6月8日聞天公司取得案涉項目的商品房預售許可證。二審期間，李琛茹申請撤回上訴，法院經審查依法不予准許。

　　西安市中級人民法院經審理認為：

　　雙方合同的名稱雖為“紫杉莊園內部認購合同”，但合同對買賣雙方當事人名稱、商品房基本情況、商品房價款、付款方式、付款時間等內容進行了明確約定，合同內容已經具備了商品房預售合同的主要條款。聞天公司與李琛茹在訴訟中也均認可簽訂商品房預售合同是雙方當事人的真實意思表示，且在合同簽訂當日李琛茹即支付了房屋總價款1204000元。

　　根據《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款和《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第一條規定，雙方之間形成了商品房預售合同法律關係。

　　聞天公司在自身合同目的已經實現情形下，非但不積極履行應盡的合同義務，面對房地産市場出現價格大幅上漲，反而主張闔同無效的做法，違背誠實信用原則。

　　現聞天公司以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟，真正目的在於獲取超出合同預期的更大利益。

　　案件回顧：房價大漲後，開發商舉報自己無證銷售

　　據央視財經報道，今年2月，西安一家開發商聞天公司將12名購買了該公司房子的購房者告上法庭，要求判定當初與購房者簽訂的合同無效，收回這些本已經賣出去的房源。

　　被起訴的購房者陳女士：因為開發商收購了他們的項目，所以要退購房款給我們，收回房子。我説我已經交了全款，只是你現在沒有完工，沒有交給我，但房子是我的，然後對方説開發商收購的要求是凈盤收購。

　　陳女士口中的開發商，指的是西安龍湖地産。記者了解到，這家公司在2017年12月26日收購了聞天公司60%的股權，而購房人認為，聞天公司收回房子，是因為在被西安龍湖地産收購時向後者承諾清退業主。在與購房人協商時，聞天公司允諾按20%的標準給陳女士補償過去兩年的利息，加上原購房款，一共200多萬元。但陳女士堅決反對這樣的方案。

　　被起訴的購房者陳女士：第一，現在要搖號買房，我不能保證我有那麼好的運氣能搖上號；第二，現在的房價已經翻番了。

　　2016年購房者簽認購合同時，價格為每平米7000元左右，如今，項目的銷售備案價達到每平米24000元左右。即便拿著退款和利息，如今也不夠這套房子的首付。

　　由於雙方未能達成一致，開發商於今年2月份向12位業主提起訴訟，以2016年與購房者簽認購合同時，項目沒有取得預售許可證為由，要求法院判處合同無效。隨後，法院一審判決，支援了開發商的訴求。對於這樣的結果，購房者表示不服。

　　據華商報報道，8月14日，西安中院二審開庭。上訴人的代理律師認為，涉案房屋已經具備辦理商品房預售許可證的客觀條件，聞天公司故意阻撓合同生效條件成就，于辦理預售證前夕將其起訴至法院進行惡意訴訟，原判並未對此事實進行認定；涉案房屋已經取得商品房預售許可證，上訴人與被上訴人所簽訂的合同應認定為有效。

　　同時，上訴人認為，未取得預售許可證所簽訂的房屋買賣合同屬於效力待定合同，並非一律無效；涉案合同是附生效條件的效力待定合同，所附生效條件已經成就，應依法駁回被上訴人的原審訴訟請求。

　　上訴人還説，類似本案的情況目前西安並非個例，原判嚴重不符法律的價值導向，違背公平正義的價值理念，破壞房地産市場正常的經營秩序。