地産圈震動 取消限價第一槍打響：湖南衡陽發文了

　　取消限購第一槍之後,取消限價第一槍也來啦!今夜,樓市鬆綁又迎來一重磅消息。湖南衡陽新建商品房限價政策明年元旦起暫停執行。

　　湖南衡陽新建商品房限價政策

　　1月1日起暫停執行

　　據新京報報道,記者從衡陽市住房和城鄉建設局主管的衡陽市房地産協會獲悉,衡陽市執行了一年《關於規範市城區新建商品房銷售價格行為通知》將於2019年1月1日起暫停執行。

　　衡陽市發展改革委員會、衡陽市住房和城鄉建設局聯合印發的最新政策如下:

　　衡陽市發展改革委員會(簡稱發改委)與住建局于12月9日聯合印發的最新政策顯示,該市發改委和住建局于2017年12月15日聯合下發的《關於規範市城區新建商品房銷售價格行為通知》(以下簡稱《通知》)為規範衡陽市城區新建商品房銷售價格行為發揮了較好作用,達到了預期目的,由於目前衡陽市房地産市場已出現理性回歸,銷售價格也較為穩定,經研究,決定於2019年1月1日起,暫停執行上述《通知》。

　　就在2017年,衡陽房地産市場十分火熱之時,為規範衡陽市房地産市場,衡陽市發展改革委員會、衡陽市住房和城鄉建設局于2017年10月17日聯合印發了《關於規範市城區新建商品房銷售價格行為的通知》。

　　被暫停執行的該《通知》具體內容有三個要點:

　　一、市城區新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。

　　二、開發企業要合理制定銷售價格,並申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發項目暫停辦理預售許可申請。

　　三、開發企業自取得商品房預售許可證後,需在衡陽房産交易網向社會公佈,公佈價格為樓盤最高價格,開發企業不得擅自在實際銷售價格中突破監製價格買賣。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示,衡陽此類政策調整,和近期政策鬆綁的預期是非常一致的,體現了當前部分三四線城市基本面的改變,所以政策上也會有類似的調整地方。

　　嚴躍進表示,根據易居研究院智庫中心提供的數據,今年11月份衡陽市新建商品住宅成交均價為6829元/平方米,環比為3.59%,同比為47.52%。從數據上看,2018年1月份的時候,衡陽的均價直接從4000多調高到了6000多,這或和預售備案政策有所調整有關。只是當時沒有明確政策出臺。而從今年11個月的數據看,基本上已經穩定在6500元左右的水準,沒有繼續大漲的可能。所以適當放鬆此類限價政策也是必要的。

　　嚴躍進指出,後續預計有很多城市也會加入到放鬆的行列中,尤其是針對此類限價限售等政策。這也會使得原有的“五限”政策面臨適當放鬆的可能,對於後續市場預期的影響也是比較大的。

　　中央工作經濟會議定調:“因城施策”責任主體在城市政府

　　前不久的中央經濟會議上,對樓市的改革也有專門的一段表述:

　　構建房地産市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。

　　在堅持“房住不炒”定位的同時,與2017年中央經濟工作會議相比,樓市表述有三點差異,一是將“差別化調控”改為了“分類指導”;二是突出了城市政府主體責任;三是去掉了“發展住房租賃市場”的表述。

　　這也意味著地方政府被賦予在房地産上更多的責任。此前有個別城市出現了房地産調控政策的變化,國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松認為,調控的主體在地方政府,地方政策進行微調,體現地方對於出臺調控政策有更大自主權。各地因城施策,根據當地市場發展情況進行調整,既不抑制、也不刺激,使房地産市場的各項政策逐步回歸中性。

　　10多地樓市現“鬆綁”跡象,風向真的要變了?

　　2018年以來,中央和地方對樓市調控始終保持高壓態勢,調控總次數超過400次,比2017年上漲80%。

　　然而,進入第四季度,越來越多的城市出現了樓市“鬆綁”的跡象。消息如烽火遍天吹角連營,限購、限貸、限售、限價的層層封印被一一揭開。

　　據界面數據不完全統計,截至12月20日,全國已有至少10多地放鬆了樓市調控,手段包括取消限售/限購/限價、下調房貸利率等。

　　1、山東菏澤放鬆二手房限售,打響第一槍

　　12月18日晚間,山東省菏澤市住房和城鄉建設局發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地産市場平穩健康發展的通知》(菏建〔2018〕7號),通知第六條明確規定:取消新購住房限制轉讓措施。

　　通知稱,取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地産市場調控工作的通知》(菏政辦發〔2017〕42號)中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施,即所購買的新建商品住房和二手住房取得産權證書至少滿2年後方可上市交易,非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。

　　菏澤市住建局在隨後回應中稱,當地大量棚改貨幣化補償的市民無法購買到合適住房,二手房交易價格也增長較快。根據房地産市場分類調控、因城施策的要求,當地決定取消限制新購和二手住房轉讓期限規定。

　　2、廣州正式放開公寓個人限購

　　12月19日晚上7點,廣州市住建委官網挂出“紅頭文件”《廣州市住房和城鄉建設委員會關於完善商服類房地産項目銷售管理的意見》,確認個人可以購買公寓了。不過,個人購買商服類物業取得不動産證滿2年後方可再次轉讓。

　　3、深圳下調首套房利率

　　12月19日,中國證券報從深圳多家銀行了解到,進入12月份,中行、建行、工行三大行已經將首套房貸利率由基準上浮15%下調至上浮10%,包括交行、農行、招行也內的其他銀行也在陸續跟進。

　　中行一位客戶經理稱,已經接到行裏通知,將首套房利率由基準上浮15%下調至上浮10%。由於深圳樓市成交量下降,目前房貸額度比較寬鬆。

　　工行、建行網點客戶經理證實,只要有購房資質和符合徵信要求,近期申請的首套房貸款利率基本可以做到基準上浮10%。

　　另有多家銀行在陸續跟進。

　　4、珠海限購放鬆,社保繳納年限縮短

　　12月21日,有媒體報道,從珠海市住建局相關負責人處獲悉,從今年10月22日開始,非珠海市戶籍居民購房,不再執行需連續繳納5年社保,按個人條件只需繳納1個月、3個月、1年不等。由珠海市人社系統根據個人條件開具人才購房證明。

　　5、杭州放寬購房社保限制!

　　12月21日,據錢江晚報報道,在杭州,日前社保補繳政策悄悄進行了微調,24個月內補繳不超過3個月無需提供情況説明和勞務合同。受益於社保補繳條件放鬆,將有更多外地戶籍人士通過補繳社保的方式獲得在杭購房資格。預料接下去還會有更多城市,結合當地房地産市場的最新變化,相應修正、調整原先的政策。

　　天風證券:地産仍是經濟發動機

　　應儘快取消限購限貸限售限價

　　我們回顧過去20年的房地産週期及政策,分為四個週期三大輪調控,1998房改及新經濟增長點、2003支柱産業、2008四萬億、2015去庫存成為四輪地産上漲週期的核心政策,而2005的國八條被稱為調控元年、2010的國十條被稱為歷史最嚴調控開創了限購限貸等政策、2016的房住不炒則是對長期的調控做了規劃。20年間中國商品房市場從無到有,銷售額2513億上漲到13.4萬億、銷售面積從1.22上漲到17億平、投資從3614億上漲到11萬億、新開工面積從2.04億平上漲到18億平、竣工面積從1.76上漲到10.75億平,複合增速分別為23%、15%、20%、12%、10%,累計分別成長了54倍、14倍、30倍、9倍,銷售均價從2321元上漲4.3倍至10062元,全國銷售單價破萬,行業達到了前所未有的高度。

　　我們認為地産發動機和經濟穩定劑的作用並沒有改變,中國的城鎮化需求仍舊有較大空間,因此應當儘快進行寬鬆(限購限貸限售限價取消)但不需要強刺激(貨幣超發),借此機會讓房地産行業和企業面對一個正常化和市場化的預期即可,地産刺激後打壓然後又刺激再打壓,政策週而复始、上壓下托,歷史從未改變,也不會改變,始終如一的就是希望房地産市場保持穩定健康發展,我們強調要寬鬆不要刺激正是基於對地産中長期有利的角度,目前經過兩年調控,房地産即將進入短週期的衰退期,我們認為各個地方政府基於地方財政和因城施策的方向放鬆地産是大概率的,但中央層級的刺激政策預期較低,19年中央經濟工作會議仍舊提及房住不炒但又同時刪除了政策調控連續性和租賃的內容,因此不排除隨著經濟形勢變化而出現大變化的可能。