中國長租市場向何處去 任志強“開炮”眾專家“應戰”

　　“我們最大的問題是從來不説租房房源來自於誰，不説租房對像是誰？為什麼抱怨租金高？租房對象突然從國際大酒店的租客降到2.8億沒有城市戶籍的人身上，所以大家覺得租金貴。”一向發言犀利的任志強日前對長租公寓市場“開炮”。

　　9月7日，證券日報主辦的“新業態新變革新需求--中國長租市場峰會”在京舉行，原華遠地産董事長任志強，世聯行副總裁甘偉，中聯基金總經理何亮宇和遠洋邦舍常務副總經理俞國泰等參加了峰會圓桌論壇討論。

　　這次峰會還邀請業界高管、專家學者圍繞“長租公寓是資本的風口還是需求的風口”、“資本和市場該如何融合發展相得益彰”等話題展開討論，特別是前瞻長租公寓的政策方向、市場機遇以及企業戰略定位與路徑選擇。

　　長租公寓市場下沉

　　圓桌論壇一開場，任志強首先提醒大家，其實早在1979年，中國就已出現長租公寓，當時主要針對的人群是境外人士或國內高收入人口。長租公寓2008年之後才真正起步發展，是因為在高度城市化過程中，各種限制性條件讓部分人無法買房，只能租房。

　　他表示，長租公寓的消費對象已經變了，以前是最有錢的那些人，而現在是2.8億在城市生活工作但沒有城市戶籍的人，這個巨大需求可能會讓長租市場迎來十年八年的高增長。但他也強調，長租市場的“好日子”受政策影響巨大，一旦戶籍制度等變動，長租市場也可能隨之生變。

　　相比任志強，俞國泰對長租市場更有信心。他表示，目前戶籍制度下更多農村人口實現城市化，需要市場化手段或保障性手段幫助他們解決居住問題。所以，長租市場潛力巨大。另一方面，自國家提倡租購並舉政策之後，各個主體對長租市場的參與度非常高，資本也紛紛涌入，市場已具備跑得更快、發展得更大的條件。

　　長租公寓到底是市場的需求還是資本的需求？投資機構代表何亮宇表示，據其了解，很多開發商一是“被逼的”，比如拍得的地塊必須按要求自持一定百分比；二則是放在一個較長的週期裏，從開發轉自持是必然方向。

　　作為較早佈局長租公寓的公寓運營商代表，甘偉認為，討論長租市場，不能只局限于北京、上海。世聯行聚焦佈局二線城市，是因為更看好二線城市成為未來中國城市化的引擎，長租市場更有潛力。“中國大部分城市拿20%的收入就能租不錯的房子，所以我覺得這個市場還是存在的。”

　　長線資本是行業助推器

　　談及資本蜂擁而入，能否得到想要的回報，任志強表示：“對資本來説，第一個是房子出租，錢回不來，就等房價上漲。第二，等時間長了會有一些減稅。”

　　他同時指出，中國的租賃市場以二手房或房改房為主，其實租金回報很高。可能房改房買才花了兩萬塊錢，一個月就能租兩千塊錢，一年回報率超過100%。

　　俞國泰認為，長租市場發展需要長期穩定的資金，而且還是要相對要求回報率較低的資金來參與。“資本肯定都是逐利的，就看放在什麼時間兌現，或者它在安全和盈利上面怎麼做取捨，這是資本參與長租市場最需要明確或者最需要界定的。”

　　何亮宇坦言，作為資本方最關心的問題，是收到的房源能否儘快向市場投放，“空一個月損失一個月的租金。”

　　談及市場上資本推著機構囤租待漲的傳言，何亮宇直指荒謬。“囤兩個月才漲兩百塊錢，但是兩個月的機會成本損失可能兩年才能掙回來。作為一個理智的成熟的資本方，我非常關注空置率的問題，會要求企業儘快投放。會不會降低裝修標準，那是另外一回事。可能要控制一下裝修標準，不能有甲醛等問題。

　　甘偉則表示，資本進入之後想賺兩個錢，一是資産升值的錢，這是地産邏輯。“一個城市的發展資本的投入形成城市化的進程，這個錢不應該由供應商來賺，應該是資産持有人賺這個錢，應該是REITs的一件事。”第二，提升跟運營相關的效率。把租金的溢價，地價的溢價，品牌的溢價分開，“不要把租金變成一個很含糊的概念。”

　　不想當風口上的“烤豬”

　　最後，圓桌論壇嘉賓們也表達了對未來長租市場發展的期許。

　　“我個人覺得應該用市場的辦法解決問題，用公開監督和法治的辦法來解決問題，這個市場才會越來越規範，而且價格越來越合理。要允許價格通過競爭合理。”任志強道。

　　俞國泰表達了三個觀點。一是就市場化的租賃市場而言，希望政府給予行業明確的定義或規則，相應的配套制度、配套規則、配套操作流程，包括政府監管部門之間的交圈，使得市場參與主體能夠在明確的規則下運營發展，這對市場長期發展來説非常有利。

　　二是在保障民生之外的市場化的需求領域，希望在政策制訂上給予一些靈活度，“讓子彈有能夠飛得更長久一點的空間和時間。這樣的話，市場自然會有一個市場化的選擇、市場化的競爭，供需決定市場的發展。”

　　三是長租行業還是一個沒長大的孩子，需要有一個相對寬鬆的市場空間去發展成長，需要社會各界給予一定的支援和理解。

　　何亮宇認為，長租市場的長遠發展，一是在土地供應方式和租金方面一定要做出調整，“否則這個市場起不來”。二是一定門檻的機構化。三是適度創新的金融化。“要有金融支援，否則起不來，但是要適度，不能過度。”

　　甘偉則表示，長租市場的需求是存在的，只是我們應該如何結構化增加供應，讓更多的人享受更多的房子的問題。

　　同時，“不要把我們稱為熱點，我們原來是風口上的豬，現在成為風口上被烤的豬，很難受，我們還是乳豬，太小了，”他笑言。，太小了，”他笑言。