住宅房産股權全賣光 寧波富達不做主業了?

　　近日，寧波富達公告稱，公司正在籌劃出售其所擁有的寧波城投置業有限責任公司（以下簡稱“寧波城投”）、寧波房地産股份有限公司（以下簡稱“寧波房地産”）等全部住宅房産業務公司的股權，由於此事構成重大資産重組，公司股票自5月3日起停牌，停牌時間不超過一個月。

　　在2017年年報中，寧波富達將自己定位為：國有絕對控股、地方城投背景的區域性住宅房産和商業地産運營商。其中，住宅房産業務的收入佔比接近50%，是寧波富達的最重要的主營業務。

　　那麼，以住宅開發為主業的寧波富達為何突然要出售其全部住宅房産業務公司的股權？

　　住宅房産連續虧損

　　2017年年報顯示，寧波富達2017年實現營業收入41.57億元，同比減少25.22%；扣非後歸屬於上市公司股東的凈利潤為-8.91億元，同比減少1390.69%。

　　記者發現，住宅業務發展不利是寧波富達經營業績出現大幅虧損的主要原因。數據顯示，2017年，寧波富達的住宅房産完成銷售19.94億元，佔公司全年營收的47.97%，共虧損12.69億元。

　　值得注意的是，寧波富達的住宅房産在2015年、2016年均虧損14.1億元。換言之，寧波富達的住宅業務已經連續三年虧損，盈利受困。

　　具體來看，寧波房地産在2015年、2016年和2017年度分別實現凈利潤1.38億元、4.64億元、-3.13億元；而寧波城投在這三年分別虧損14.84億元、5.17億元、9.25億元。

　　計提減值影響利潤

　　針對利潤總額虧損的原因，寧波富達在2017年年報中給出的解釋是，主要由子公司計提大額存貨跌價準備導致。寧波富達表示，計提是出於風險考慮，即待售産品結構中大面積套型偏多，且多處位於限售範圍，去化緩慢。

　　2017年年報顯示，寧波富達2017年計提存貨跌價準備的項目和金額分別為：“寧海桃源路項目”3.51億元、“江灣城項目”10.72億元、“維拉項目”0.39億元、“余姚東城名苑項目”0.06億元，合計計提存貨跌價準備14.68億元，扣除轉回後影響當期歸屬於上市公司股東的凈利潤13.2億元。

　　上述被計提的4個項目中，“維拉項目”和“江灣城項目”由寧波城投開發，“寧波桃園路項目”由寧波房地産開發，“余姚東城名苑項目”由寧波富達子公司余姚市賽格特經濟技術開發有限公司開發。雖然余姚市賽格特經濟技術開發有限公司在5月3日的公告中未被提及，但是記者查閱寧波富達年報發現，該公司主要從事商品房住宅開發，且在2017年虧損0.29億元。

　　這不是寧波富達第一次因計提減值準備而導致當期利潤下滑。早在2015年，寧波富達就稱，由於對寧波城投置業有限公司和寧波房地産股份有限公司旗下的房地産項目計提跌價13.17億元，2015年歸屬母公司股東的凈利潤虧損11.58億元。

　　但是，大額計提減值準備並不是影響寧波富達利潤的惟一因素。

　　商品房難賣

　　2017年年報顯示，寧波富達住宅房産的營業收入同比減少45.83%，即住宅業務的經營業績大幅下滑。

　　寧波富達在2017年共有15個可供出售的住宅樓盤，面積總計為628095.43平方米，已預售面積為249678.78平方米，去化約39.8%。與2016年相比，寧波富達在2017年新增3個住宅銷售項目。值得注意的是，如除去這3個新增的住宅項目，2017年其餘12個樓盤售出面積為134631平方米，整年去化率僅達35.4%，銷售速度較為緩慢。

　　2017年，寧波富達在售的15個樓盤中，翰林園、江灣城二期、蓮橋府和東城名苑去化均在30%以下。其中，江灣城二期和蓮橋府同處寧波海曙中心輻射區，開盤時間分別為2016年9月28日和2015月9月26日，但兩個樓盤在2017年僅分別去化9.6%和22%，銷售疲軟。

　　寧波當地房産仲介向記者表示，“銷售不理想或有兩方面原因：第一，兩個樓盤的戶型都較大，而目前很多購房者更青睞于小戶型；第二，自2017年10月1日，寧波市限購政策升級，比如非寧波戶籍居民，如果已在海曙區、江北區、鄞州區內已有一套房子，就不能在這三個區域買第二套房了。這就減少了一些外來投資者來寧波買房的機會，進一步影響了寧波市整體房産的銷售水準。”

　　事實上，即使是住宅房産營收同比增加275.23%的2016年，其14個樓盤的去化率也不過為28.1%。

　　而樓盤銷售不理想的結果就是企業會加大資産減值準備。比如，截至2017年12月31日，鄞奉路啟動區地塊項目因成交價格和實際情況低於公司原本預期，已累計計提資産跌價準備14.12億元。

　　此外，寧波富達在2016年就曾以“為減少虧損”為由，向寧波萬科轉讓寧波城投置業有限公司旗下子公司寧波市鄞州城投置業有限公司51%的股權。而在轉讓前，寧波市鄞州城投置業有限公司開發的“古林鎮薛家項目”已累計計提資産跌價準備16.7億元。

　　其實，寧波富達在2016年年報中就已流露出對其住宅房産收益的擔憂：“能為公司凈利潤作出主要貢獻的高毛利項目（青林灣）已只剩尾盤。”而到了2017年，這個高毛利項目的狀態已變成“已清盤”。2016年及2017年兩份年報都強調：如價格和去化率無明顯提高的話，待建、在建和待售項目的效益風險依然存在。

　　專注商業房産？

　　相比于住宅産業的利潤虧損，寧波富達的商業地産2015年、2016年和2017年分別實現凈利潤1.91億元、2.45億元和2.21億元。顯然，在過去三年裏，寧波富達商業地産的盈利能力更強。

　　寧波富達商業地産的營業收入主要來自寧波天一廣場的自營、聯營和出租，以及和義大道和月湖盛園的託管。相比于住宅性房産的庫存壓力，天一廣場98.1%的出租率保證了其穩定的租金收益。

　　在商品房房價宏觀調控的大背景下，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在短期內，商業地産的投資收益率要高於住宅投資。如果説住宅業務發展受限制，那麼商業地産的發展機會就會增加。

　　同時，嚴躍進提到，當前浙江省國企改革力度大，寧波富達作為寧波市國有資産管理委員會控股的企業，其轉讓住宅業務的股份或也是因其積極響應政策的號召，在資産處置和專業化運作方面所做的調整。

　　“寧波富達轉讓住宅業務股權有助於回籠資金，從而促進商業地産專業化的發展。不過，寧波富達押寶商業地産亦存在風險。”嚴躍進指出，如果後續住宅購房政策放鬆，那麼從資金回籠的角度看，住宅業務顯然要好于商業地産業務。企業若是嘗試在商業地産方面發力，那麼適當配置租售的比例很關鍵。

　　就公司為何籌劃出售其全部住宅房産業務的股權等問題，寧波富達董秘辦回復記者：“董秘出差了，對於是否出售住宅業務的全部股權還在商討中，具體原因還需要等確定以後的官方公告，不方便提前告知。”