深圳寶安區84棟別墅爛尾21年 土地權屬不清難倒規土委

　　建於上世紀90年代初，爛尾21年至今未被更新，位於深圳寶安西鄉街道共樂社區的84棟爛尾別墅令當地多個部門“無計可施”。

　　究其爛尾的原因，共樂社區和原村民歸因于“不懂房屋建築施工、使用不合格建築材料、包工頭偷工減料等導致房屋出現滲漏”等，進而出現無法入住的現狀。而其背後，則是上世紀八九十年代的住房建設浪潮。在此背景下，原村民儘管當時經濟較困難，仍自籌資金建了兩層半的別墅。盲目之下，房屋品質被忽視了。

　　這84棟爛尾別墅所在地塊當年動工前雖已獲批為住宅用地，但如今因“用地權屬性質不明確”被深圳市規劃和國土資源委員會(以下簡稱“深圳規土委”)否決更新申請，以致爛尾至今未更新。

　　《中國經營報》記者就此致函深圳規土委，但截至發稿未獲具體回復。有專家認為，用地權屬性質涉及土地徵收利益問題，比較難解決。

　　爛尾別墅地塊成了停車場

　　這84棟爛尾別墅所在位置，雖靠近深圳寶安區城郊，但位於新湖路、金海路、銀田路交匯處，且鄰近地鐵1號線，交通便利。此外，其周邊建有多個住宅小區和大廈，人氣並不低。只是，一道約2米高的斑駁的水泥圍墻將爛尾別墅群及與之相鄰、位於同一地塊的共樂華庭花園，與外界隔離開來，只留下兩個出口。

　　7月23日下午，《中國經營報》記者實地探訪這84棟爛尾別墅群，發現其所在地塊已被設為“共樂華庭停車場”。

　　就記者所見，這84棟爛尾別墅，基本都是兩層半樓房，絕大多數只是主體完工，內外部裝修還未開始，只有個別外墻貼了瓷磚。多數別墅，墻磚早已褪色，墻上黴斑成片，雨水往下滲流的痕跡清晰可見。一些別墅的樓頂和墻上，長著許多野草。走進個別別墅內，除了散落在地的水泥塊，還堆放著各種雜物。

　　此前，據稱有不少流浪漢在此留宿，不過現在已被物管請走了，後者稱這是為了片區的安全考慮，畢竟別墅旁邊就是共樂華庭。物管處表示，因其剛入駐，對別墅群的歷史問題並不清楚；入駐後，承襲原物管的辦法，使用停車場以及維護片區安全。共樂華庭的業主，每天經過別墅群，對其感到好奇，但也並不了解。

　　“(共樂華庭)小區車位不夠，就把車停在裏面。以前停的電動車有些被偷，現在新來的物管管嚴了。”開電動車的業主陳先生説，“爛尾那麼多年，以後怕是要拆了，蓋成高樓。”

　　村民自籌資金包工建別墅

　　記者實地走訪了解到，這84棟別墅爛尾至今，原村民雖早已搬離，但仍期盼改造更新。何況，其周邊住宅小區的房價，均價已四五萬元甚至更高。

　　據原村民介紹，爛尾別墅群所在地塊佔地2萬多平方米，原是工業用地，1992年寶安區國土局(現深圳規土委寶安管理局)批准為住宅用地。從1993年起，村民開始自籌資金包工建別墅，以達成“一戶一棟別墅”的住房建設目標。到1995年左右，別墅主體封頂，建成現今規模。當時，村民們以為裝修後就可以搬進別墅住了，但是還未開始裝修就發現房屋逢雨漏水嚴重。

　　之所以出現品質問題，村民認為主要是因為包工頭偷工減料，但是村民也承認當時經濟較為困難，在不懂房屋建築工程的情況下，全部使用海沙及不合格的鋼筋。這一説法，也是共樂社區和原村民此前向當地媒體講述的。事實上，當時村裏並不具備全部建別墅的條件，但為了實現“一戶一棟別墅”的夢想，別墅項目就盲目開工了，結果就成了今天的樣子。

　　無獨有偶，據媒體報道，在深圳龍崗區南灣街道南嶺村社區，也有124棟建於上世紀90年代初的爛尾別墅。南嶺村爛尾別墅群叫做“玉玲山莊”，其所佔土地為南嶺村社區集體土地，面積約3萬平方米，“沒有一棟完成，全部是爛尾樓”。由於無人看管，南嶺村爛尾別墅群現有一些閒散人員居住於此，開設倉庫、開灶做飯、開墾種菜等亂象叢生，引發周邊居民不滿。

　　不過，與共樂社區爛尾別墅群不同的是，南嶺村爛尾別墅係因開發商資金鏈斷裂所致，這與目前媒體曝光的深圳多個爛尾樓盤相似。據媒體不完全統計，目前深圳建於上世紀90年代，爛尾至今10年以上的樓盤有多個：1991年建的羅湖區新世紀廣場因廣場房産部分被債務查封而于2001年停工；1991年建的福田區富豪花園因商業詐騙業主至今沒拿到房産證而于1997年停工；1998年建的南山區邦達花園因經濟詐騙致整個樓盤陷僵局而于2000年停工；1993年建的羅湖區新世界大廈因開發商破産陷債務糾紛而于1996年停工；1999年建的羅湖區金麗華廣場因開發商逃跑而于1999年停工。

　　事實上，共樂社區和南嶺村爛尾別墅群建設的上世紀90年代初，正處於一個被媒體稱為“房地産大躍進”的年代。彼時，《建築法》和《建設工程品質管理條例》還未頒佈施行，市場上的建築專業人員也沒有現在的專業。在那個年代，國內住房制度推行市場化改革，很多城市掀起了城市土地置換、舊房改造更新的浪潮，房地産業蓬勃興起。在此背景下，大量的老住宅樓被拆除更新，不少新住宅樓因求快而盲目開工，在求快求量中忽視了品質，由此産生了“先天不足”的房屋。

　　雲南財大房地産研究中心主任張洪教授認為，住宅開發建設是一個系統工程，不僅要求資金和技術實力，而且要有對品質的監督管理能力，這就需要一個專業的隊伍來開發。如果開發建設的資金不到位，而且缺乏專業的知識和能力，這必然會影響到房屋的建設品質。尤其是建別墅群，對資金和技術要求就更高，具備資質的開發商才能做得好。

　　用地權屬性質至今未理清

　　這84棟爛尾別墅的存在，不僅原村民希望儘快解決，寶安區相關部門和共樂社區也多次向上級申請改造更新。但是問題就在於，關於爛尾別墅群所在地塊的用地權屬性質，直到現在都還沒有理清楚，以致無法啟動改造更新。

　　據當地媒體報道，前幾年，共樂社區作為申報主體，曾組織更新意願收集，大部分原村民同意更新，於是啟動更新申請。寶安區城中村(舊村)改造辦公室多次現場調查後，向深圳規土委城市更新辦公室申請更新，擬拆除後建成高層住宅樓。深圳規土委寶安管理局審議通過更新申請，寶安區政府也審議通過並將別墅群地塊納入該區城市單元規劃。不過，深圳規土委城市更新辦公室前後兩次分別以不符合《深圳市城市更新辦法實施細則》拆除重建的條件，以及用地權屬性質不明確、改造類型無法確定為由，不同意將該地塊納入城市更新單元計劃。

　　媒體公開報道稱，別墅群地塊原是寶安縣國土局批准的用做興建工業廠房和宿舍用地，後經共樂共和村經濟合作社申請變更土地用途才改為住宅用地。也就是説，當時僅變更地塊的土地用途，並未涉及到土地權屬性質的變更。由此可知，這一歷史遺留問題導致了別墅群地塊的權屬性質至今仍不明確。

　　雖然原村民有別墅房産證，還特意向媒體出示證明，但這終究不能解決別墅地塊的權屬性質問題。而與之相比，雖牽涉産權糾紛但並非小産權房的南嶺村爛尾別墅群，據稱相關部門正進行産權梳理和協調，南灣街道辦還提出整體拆除方案，等爛尾別墅拆除後，別墅群所在地塊將無償提供給政府用做教育用地。

　　共樂社區工作人員對本報記者表示，對於此事，社區此前接受其他媒體採訪時已經做了表態，社區“該做的都做了，決定權不在社區，而是在區裏和市裏”。

　　2014年，深圳規土委寶安管理局曾對媒體表示，更新單元範圍的權屬問題，可通過將轄區非農建設用地中2萬平方米指標調入共和園城市更新項目。深圳規土委則表態將進行調查研究。

　　為何這麼多年過去，這塊地的權屬性質還不明確？就此，《中國經營報》記者致函深圳規土委，但是截至發稿未獲具體回復，其宣傳科表示“還在統籌協調中”。

　　張洪教授對此表示，共樂社區爛尾別墅群的更新牽扯到了土地權屬性質問題，這是一個比較難解決的問題。如果該地塊是集體土地，按現行的集體土地徵收辦法，地方政府想要盤活這個地塊，就需要按市場價值補償原村民才能徵收，再將該地塊的土地使用權出讓給開發商。而如果是國有土地，地方政府就少了徵收補償這一程式，可直接將土地收回然後進行出讓。該地塊權屬性質的不同，涉及到徵地補償收益的問題。至於那些爛尾的別墅，因其常年無人居住使用，市場價值相對就要少許多。

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