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余豐慧：房企杠桿高至10倍監管部門應出手

2016年08月12日07:18 中國經濟網

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　　開發商對資金杠桿的運用可以説已經到了極致。

　　本週二，新華社“新華視點”欄目的記者在調查中揭示:“(開發商)基本只需準備10%的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。”這也表明，甚至連買地的保證金都可以通過融資方式進行支付。

　　儘管監管層開始憂慮，社會各界開始擔心，但開發商好像一丁點懼怕心理都沒有，並且還較樂觀，他們認為銷售回款足以支撐融資成本，資金壓力尚未體現。按照這個邏輯分析，銷售回款能夠支撐融資成本的前提是，房價一直上漲，住房需求一直旺盛。

　　在筆者看來，這與美國次貸危機前後的狀況驚人相似。就在2005年、2006年時，美國房價單邊上漲多年，當時，要是誰説房價會跌肯定會被人恥笑。這種單邊上漲的房價，驅使住房杠桿率達到100%，瘋狂到即使低收入甚至暫時失業的人員，銀行也敢於零首付給其全部購房貸款。前提是，只要房價一直上漲，就可以覆蓋銀行貸款本息，到期後將貸款人趕到馬路上收回住房拍賣，銀行也可以大賺一筆。

　　然而，到了2007年初美國房價在毫無徵兆的情況下突然下跌，這個現象幾個月後愈演愈烈。隨後手握鉅額高杠桿次級貸款證券的雷曼兄弟破産倒閉，次貸危機爆發，接著金融危機在全球爆發。

　　權威人士5月9日在《人民日報》所做的訪談中表示，“高杠桿是一切經濟金融風險的源頭與原罪。”國際上無數事實已經證明。同時，必須注意到房地産高杠桿泡沫的危害性似乎更大。全球歷次金融危機與高杠桿、泡沫嚴重的房地産都脫不了干系。

　　中國房地産泡沫一直以來都客觀存在著，一個重要原因就是用新泡沫覆蓋舊泡沫，一直吹大泡沫，甚至地方政府、房企、投機者形成利益聯盟共同吹泡泡，其背後是巨大的利益在驅使和支撐。

　　地方政府在土地出讓、房地産稅收上有著巨大利益，一旦房價下跌，土地出讓收入就會減少。基於此，有的地方政府比開發商還更擔心房價走低。開發商自不必説，是房地産利益的直接受益者。甚至擁有住房特別是擁有多套房産的投資者更不願意看到房價走低。一個利益鏈條上係著這麼多受益者，足以看出房價下降的阻力，但要看到，這種阻力不是真正來自市場規律。

　　房企10倍杠桿率拿地開發，再次佐證了“空手套白狼”的遊戲。這種遊戲風險之大，早在100多年前的美國就已經被論證過。經濟學家、投資家、價值投資理論的創立者本傑明·格雷厄姆説過:所有成本都可以通過發行債券支付，開發商可以一分不投而獲得整個資産，在許多情況下還有大量現金進賬。當前中國房地産行業的情況很大程度上也可以對號入座。這暴露出房地産行業近幾年來惡性、無序發展的硬傷。

　　目前房企杠桿率最高已達10倍，其風險在於:一旦房價下跌或者銷售回款速度下降，其資金鏈條很快就會斷裂，風險隨之爆發，融資風險將立刻顯現。由於金融風險的一個最大特性是傳染性、連鎖性，因此，最終不排除引爆系統性金融風險的可能性。

　　房企近乎瘋狂的10倍高杠桿率，背後風險之大，不光可能害己，而且也會害人。對此，監管部門務必引起高度重視。

(責任編輯：郭偉瑩)

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