全國在建3500多個新城 規劃“泡沫”或加重樓市庫存

　　國務院日前印發了《關於實施支援農業轉移人口市民化若干財政政策的通知》，明確建立健全支援農業轉移人口市民化的財政政策體系。記者近日在多地採訪發現，除了進城農村轉移人口，一些城市還把人口引進目標聚焦在區域和城市間人口流動上，展開渾身解數“搶人”。專家指出，規劃、土地、人口三者緊密聯繫，規劃新區“畫大餅”，規劃人口盲目求大，直接的影響就是房地産過度開發，去庫存艱難。

　　 各地新城紛紛“搶人”

　　近日，國務院印發了《關於實施支援農業轉移人口市民化若干財政政策的通知》，明確建立健全支援農業轉移人口市民化的財政政策體系，對一些中小城鎮來説，這個消息成為極大利好。

　　國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心調查顯示，據不完全統計，截至2016年5月，全國縣及縣以上的新城新區數量3500多個。研究顯示，我國的新城新區發展，普遍面臨著規劃上過度超前、定位上同質化、過度依賴房地産拉動等突出問題。

　　“城鎮化不僅僅是土地的城鎮化，盲目求大的新城規劃嚴重脫離實際。”國家行政學院教授汪玉凱表示，中國人口的生育高峰已經過去，即便全面放開二胎，人口增速不會出現大幅上漲，城鎮化的主要增量來源於進城農村轉移人口。考慮進城意願、落戶能力等多方面因素，預期到2020年城鎮落戶的農業轉移人口占進城農村人口的1／3左右，“規劃3500多個新城新區，誰來住？人從哪來？”

　　除了進城農村轉移人口，一些城市也把人口引進目標聚焦在區域和城市間人口流動上。西部、西南部幾個地市規劃部門負責人在接受記者採訪時表示，其工作一項重要的任務就是搶人。

　　中國區域科學研究會理事長、南開大學教授郝壽義等受訪專家指出，城市人口規模差別化調控的信號已經明確，特大城市嚴控人口規模，中小城市加快放開落戶制度。隨著特大城市人口“溢出”，對於數量眾多的小城鎮、小城市，可能會迎來承接一部分大城市轉移人口的利好。

　　然而，現實中擔當集聚人口重任的中小城市卻處於難以承受之重的尷尬。近期出版的《國家新型城鎮化報告2015》顯示，中國農民工流向地市級以上的佔70%以上，而流向小城鎮的不到10%。

　　廣西北海市中心城區常住人口估算在70萬以上，根據規劃到2030年中心城區要達到145萬人。“最大的困難是人從哪來”。北海市建設部門有關負責人説，北海2015年人口增長率超過1.5%，儘管當地放寬了落戶限制，加快農業轉移人口市民化，但去年落戶人數僅為6749人。

　　事實上，一些地方不僅面臨引進人口難，還處於人口凈流出的“失血”狀態。福建省沙縣建設局相關負責人介紹，按照規劃到2030年沙縣城關人口要達到29萬人。“現在四分之一的人口都外出從事小吃行業，人口不凈流出就不錯了。”

　　在中山大學城市與區域研究中心教授許學強看來，隨著特大城市控制人口規模以及經濟發達地區産業轉型升級，人口出現由大城市向中小城市流動的跡象。但要搶人，需要硬實力：很多中小城鎮城鎮化和産業化脫節，沒有産業就沒就業，再加之公共服務供給不足，致使中小城鎮難以發展起來。

　　 直接影響樓市去庫存

　　一些受訪專家指出，規劃、土地、人口三者緊密聯繫，規劃新區“畫大餅”，規劃人口盲目求大，直接的影響就是房地産過度開發，去庫存艱難。

　　記者發現，西南某省會城市一個新區，通過劃撥方式取得土地的項目佔總用地比例高達52.33%；而通過招拍挂出讓方式的土地僅佔47.67%，招拍挂土地中，住宅又高達74.63%，商業服務業設施項目只佔15.53%，工業項目只有5.24%。

　　專家指出，這類行政造城的結果就是，功能單一，很難形成持續擴大和升級的消費需求和服務需求，不能提供穩定的就業崗位來促進吸引人口的聚集。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所助理研究員蔡翼飛等指出，以規定地、以供定需的拍腦袋規劃，不按照市場和現實需求，將導致土地利用粗放低效。

　　近日公佈的《國土資源“十三五”規劃綱要》顯示，“十二五”時期全國城鎮建設用地增長約20%，遠高於同期城鎮人口11%的增幅，城鎮建設用地增長速度約為同期城鎮人口增加幅度的180%，地均GDP僅相當於歐美兩成多一點，粗放利用形勢嚴峻。

　　而部分地區“空城”“睡城”現象加劇，也讓去庫存難上加難。中原地産首席市場分析師張大偉分析，目前一些三四線城市的新城發展過多偏重於住宅這一單一模組，過度的新城規劃也意味著房地産市場又要大發展，無疑將進一步增加難以消化的商品房庫存。

　　據記者不完全梳理，為鼓勵農民工進城購房，已經有超過50個城市發佈了專門針對農民工進城購房的補貼優惠政策，其中主要為三四線城市。

　　記者近日在沙縣縣城看到，在城區新區，數十個樓盤正在促銷，映入眼簾的是各種地産廣告。即使一些售出的房子，居住率也並不高。“為了去庫存，沙縣從2014年就停止住宅用地的供應”。據該縣建設局羅積清總工程師介紹，目前沙縣樓市均價在每平方米四五千元，相對於高峰期房價已接近“腰斬”，房地産商多是保本甚至虧本甩賣。

　　在廣西北部灣區域的防城港市，截至2016年5月，該市新建住宅存量276.95萬平方米，按前36個月的月平均銷售面積12.5萬平方米計算，去化週期約22個月；再如三區一縣的北海市，城區常住人口不到60萬，但目前房地産總庫存量超400萬平方米，遠遠超過本地常住人口的改善型需求。

　　此外，中小城市既要去庫存，又要保證房地産固定投資不減，陷入兩難困境。防城港市一些官員介紹，廣西今年給防城港房地産行業下達的投資任務是75億元，預計全市將新增300萬平方米，處於“舊賬還不上，又要添新賬”的境地。

　　“新城新區規劃的激進，背後是地方政府對土地指標的狂熱追求。”華南城市規劃學會會長、暨南大學管理學院教授胡剛表示，每多一個人進入城鎮化序列，與此對應的每人平均建設用地指標就多一些。例如，按照目前每人平均城市建設用地100平方米計算，20萬人口和40萬人口的土地指標差別很大，後者潛在的土地出讓收益就更多，根由還是土地財政在作怪。

    規劃泡沫需降溫

　　受訪專家表示，過度超前的新城新區規劃會給土地供應、城市發展帶來一系列負面影響。

　　北京交通大學中國城鎮化研究中心主任趙堅認為，新型城鎮化的新突破應主要靠市場機制而不是政府主導。靠政府的行政手段增加中小城市數量會造成嚴重的資源“空間錯配”。人口之所以不向大都市之外的中小城市集聚，是因為那裏沒有多少工作機會；要為那些城市創造工作機會就要進行新的投資，而這有可能造成新的産能過剩；而在那些中小城市進行過大規模的城市基礎設施建設，由於人口流出或零增長會造成基礎設施服務能力的空置。

　　蔡翼飛等專家建議，從人的角度出發合理制定規劃，確定城市開發邊界。胡剛等人指出，國家可以在城市規劃的上一層次，在區域和省一級對發展方向、人口規劃給予控制，為下面提供參考，探索由上而下和由下而上相結合，而不是完全從下到上越做越大。

　　一些受訪基層幹部表示，在規劃修訂方面，也要及時根據實際情況適時對規劃進行適度調整，統籌好“一張藍圖幹到底”和城市實際發展需要，注重規劃的延續性和科學性。“我們2008年曾制定了一個發展規劃，經過幾年發展以後，發現規劃中城市居住用地的比例太高，隨後就調整規劃，優化城市發展結構。”北海市規劃局相關負責人説。

　　遼寧社會科學院副院長梁啟東説，要解決中國城鎮化的泡沫問題，克制大規模造城運動，必須樹立理性的政績導向，明確科學的城鎮化方向，創新地方官員的考核機制。這些將是解決問題的根本所在。

　　“提高城鎮化率，並不是簡單的要人進城購房，滿足了人的生活、工作需求，人自然會留下來。”許學強表示，對於中小城市來説，既要不斷完善教育、醫療等公共服務，也要提高産業支撐能力，提高就業水準和城市宜居環境，讓人願意留、留得下。（

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