樓市去庫存的成都實踐 租賃公司牽手房産商

　　“買房還是租房？這是個問題。”劉明大學畢業後數次跳槽，工作地點從北京轉到四川成都，曾經遙不可及的買房夢一下子近在咫尺——按成都的房價，家裏湊夠首付，再咬咬牙，還月供是沒問題的。但猶豫再三，劉明還是選擇了租房：“自己年輕，不想壓力太大”。

　　與劉明有相同想法的人不在少數。在畢業不久的大學生、城市外來務工人員等群體中，“購房不如租房”正成為共識，住房租賃市場正日趨擴大。目前，成都住房租賃市場已形成相當規模，業內企業如雨後春筍般發展壯大，成為樓市去庫存的重要力量。

　　住房租賃公司為租客提供從出租到住房管理的“一站式”服務

　　從2000余間到2.6萬間，僅兩年半時間，優客逸家就實現了房源的迅猛增長。作為一家住房租賃企業，該公司的業務已從成都本土拓展至杭州、上海等地。公司副總裁董林告訴記者：“住房租賃市場有多大？看看每年有多少應屆畢業生就知道。”

　　目前，優客逸家的房源承租率達九成以上，住房租賃市場的紅火可見一斑。“拿房、裝修、出租、運營，這就是新型住房租賃企業的成長方式。”四川果果生活科技公司銷售負責人陳澤浩雖長期從事房産仲介行業，但仍為目前的市場消化速度感到驚訝：該公司今年初拿到120多套集中式房源，首批裝修的30套剛投入市場，僅兩周便出租一空。

　　與傳統房産經紀公司不同，優客逸家、果果生活等住房租賃企業尋求與網際網路結合，為租客提供從出租到住房管理“一站式”服務。“我國流動人口數以億計，租房市場需求強烈。”E客公寓創始人程賓表示，住房租賃從傳統仲介式服務轉向精耕細作式的“網際網路+”服務是市場發展的必然，這反過來刺激住房租賃市場進一步發展。

　　“業內預計住房租賃將在數年內發展成數萬億元的市場。”陳澤浩介紹，以成都為例，該市二環內可供出租的分散型住房便達20萬套。如此規模的“蛋糕”不難解釋為何近年來投資界持續關注住房租賃行業：小米科技1億元入股長租公寓品牌YOU+，平安集團以6億元補貼線上租房APP“安安租”，如家聯手紅杉資本推出“逗號公寓”……

　　“住房租賃正在成為投資‘風口’。”如米公寓創始人劉寄表示，現在的住房租賃企業拿到一套房源後就能長期出租運營，以長租公寓為題材的投資對象越來越受追捧。

　　成都市房管局相關部門負責人表示，除專業化住房租賃企業外，一些傳統房産經紀機構也開始介入長租公寓業務，目前全市長租市場中的住房租賃企業和房産經紀機構形成規模的已有十余家。此外，據陳澤浩介紹，在成都，以住房租賃和“網際網路+”為題材進行創業的團隊起碼已有二三十個。

　　租賃公司與房産公司合作，成樓市去庫存重要手段

　　如果把6層商業公寓按傳統方式出租，其週期和難度都可想而知，而住房租賃企業的興起解決了這一難題。今年初，果果生活科技和成都金科房産公司簽約，後者將持有的一棟商業公寓的6層樓整體打包給前者，由前者負責出租、運營。

　　“這樣一來，房産公司的庫存被迅速消化。”陳澤浩表示，果果生活科技將按照主題生活社區的模式將這6層樓打造成長租公寓。這不僅有利於出租，也有利於吸引投資者，促進其他房源的銷售。

　　與房産商合作，成為住房租賃企業的主流經營模式，而這類合作方式正日趨多樣化。董林告訴記者，優客逸家和房産商目前有三種合作模式：第一，房産商銷售房屋時，向業主推薦優客逸家，進行房屋託管，讓業主獲得穩定的房租收益；第二，前期介入房産商的住房設計規劃，使住房更符合租住需求；第三，與房産公司成立合資企業，在拿房、資産運營託管、物業服務等方面互相滲透，取長補短。

　　“越來越多的房産商在與我們接洽。”董林説，目前公司的租賃合作夥伴中，不乏保利、綠城這樣的知名企業。“他們看到了住房租賃企業在去庫存方面的價值，長期穩定的運營夥伴對房産商很重要。”

　　“成都的房産銷售週期在10個月左右，小區住宅還好，商業住宅的庫存壓力已經很明顯。”一名房産從業人員告訴記者，成都目前每年新銷售住宅中相當部分屬於投資購房，住房租賃對去庫存的意義不言而喻。

　　以優客逸家為例，在近期與房産商的合作中，該公司能一個月內在成都拿下1000套房源。“一個住宅項目就能拿兩三百套。”董林表示，今年上半年，成都整體住宅市場供銷量在持續下滑。雖然公司在小區住宅和商業住宅均有集中拿房，但以後會更多關注去庫存難度較大的商業住宅。

　　發展住房租賃市場，仍需細化稅收和金融支援政策

　　去年底召開的中央經濟工作會議明確提出，“要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業”。

　　日前，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確表示鼓勵發展住房租賃企業，更是為住房租賃企業帶來諸多直接利好。“根據意見，國家將對提供住房租賃的公司和個人提供稅收優惠。”西南財經大學經濟學院博士生導師劉璐表示，稅收優惠將對住房租賃企業産生直接的扶持作用。“在住房租賃市場比較成熟的國家，專業租賃企業提供房源佔比大概是30%，我國的這個佔比只有10%。只要有政策支援，住房租賃企業就能拓寬發展空間。”

　　業內人士透露，目前住房租賃企業的壓力主要來自行業內的非標準化管理。“目前政府對住房租賃企業沒有專門的管理辦法，有的是比照酒店及房産仲介來管理。”董林建議，相關部門應推動房屋租賃備案登記平臺建設，實行租賃企業認證和租賃房産備案，從而規範行業繳稅和出租改造等行為。只有同時從建築品質、改造方案等方面實現標準化，才能讓住房租賃企業具備同中小房産仲介競爭的能力。

　　同時，住房租賃是相對重資産的業務，企業資金壓力大也限制了發展。“雖然整個行業已經站上了投資風口，但一些小微型住房租賃公司要融資還是很困難。”陳澤浩介紹，住房租賃公司拿到一間房進行裝修後出租，要連續承租3年才能收回裝修成本，這使得銀行貸款等傳統金融方式的支援力度有限。

　　此外，住房租賃企業多以商業住宅為拿房重點，進一步加大了租賃運營成本。陳澤浩告訴記者，商業住宅的水電費都比小區住宅貴多了，“每度電一塊五，是小區住宅電費的3倍，每噸水4塊多，是小區住宅水費的4倍。”陳澤浩表示，較高的生活成本將直接影響商業公寓的承租率，希望能比照小區住宅，對商業長租公寓實行水電優惠收費。

　　“國家相關政策將來在各地細化後，才能更好地促進住房租賃企業的進一步發展。”西南科技大學經濟管理學院教授蔣志強建議，不僅要細化租賃企業適用的稅收政策、對租賃企業差額徵收流轉稅，還要建立行業標準，制定金融支援政策。這樣才能解決住房租賃企業發展的後顧之憂。

免責聲明：中國網財經轉載此文目的在於傳遞更多資訊，不代表本網的觀點和立場。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。