樓市下半年開局冷熱互現

　　房地産市場在2016年上半年的高歌猛進，讓市場各界對於下半年樓市充滿期待，對於整個樓市下半年而言，7月份是一個重要節點，7月的市場表現則奠定了整個下半年的開端。

　　從7月份樓市表現看，新房、二手房、土地市場冷熱互現，7月北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交11882套，成交面積110.79萬平方米，環比分別減少25%、37%；二手房成交22340套，環比上漲了63%，成交量與5月基本持平，略低於除2月之外的其他月份。繼今年上半年北京土地供應和成交量雙雙創新低之後，進入下半年的第一個月，北京仍僅有一宗地塊成交。　

　　新房成交

　　純商品房成交環比下降25%

　　據亞豪君岳會統計數據顯示，7月最後一週(7月25日-7月31日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交3345套，成交面積30.88萬平方米，環比分別增加25%、16%，同時這一成交量也創造了近4周的新高。

　　從全月數據來看，7月北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交11882套，成交面積110.79萬平方米，環比分別減少25%、37%，與此同時，7月北京商品住宅成交均價35278元/平方米，環比上漲13%。

　　7月北京住宅市場成交出現分化，其中商住成交6936套，環比減少37%。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，6月商住成交的爆髮式增長主要受到調控預期的刺激，而進入7月之後，由於商住購房需求被擠壓前置後曾出現一輪集中釋放，導致7月商住需求有所斷檔，因此成交出現下滑，預計未來幾個月商住成交收縮趨勢仍將繼續。

　　除此之外，純商住宅7月實現成交4946套，仍保持了今年以來穩中上升的趨勢，同時，成交均價高達37612元/平方米，這一價格也創造了純商住宅市場的歷史新高。

　　今年以來在北京純商住宅市場當中，中高端所佔比重不斷上升，從7月數據來看，單價50000-70000元/平方米的中高端産品佔比15%，同比上升了12個百分點，而7萬元以上的豪宅産品成交佔比同比也上升4個百分點。亞豪機構市場總監郭毅分析，“地王”類項目的高定價以及對周邊在售項目的價格提振，價格邁入中高端乃至8萬+豪宅行列的項目不斷增多，使得北京純商住宅的價格水準受到結構性原因和老盤提價的雙向拉動，整體均價水準漲勢明顯。而今年以來住宅用地出讓銳減，預計未來土地市場價格將持續攀升，受此影響，北京純商住宅項目價格上漲趨勢也仍將持續。

　　另外從成交面積特徵來看，大戶型産品成交比重明顯增多。根據亞豪君岳會數據統計，7月純商住宅成交當中，90平方米以下小戶型産品成交佔比由去年同期的41%下滑至23%；而120-180平方米的中大戶型成交佔比34%，居各面積段之首，同比上升15個百分點；另外180平方米以上的大戶型成交佔比同比也上升8個百分點。

　　與7月純商住宅中，90平方米以上中大戶型的成交量佔據76%的市場份額相當，當月，中大戶型的市場供應同樣佔據了77%的比重。對此，郭毅分析認為，當升級改善型置業需求開始逐步佔據市場主力時，中大戶型産品的供應增加，一方面是在城市化進程中，隨著北京置業升級需求的增加，開發商在市場導向下普遍調整産品定位的結果；另一方面也是開發商受到高地價的剛性成本制約，亟待提升居住品質、從而支撐項目的高房價的無奈之舉，因此，高房價與大戶型産品是相伴相生的市場現象。為了解決這一問題，土地市場的“90/70”政策被重拾，今年已實現出讓的7宗住宅用地當中3宗綁定了“90/70”，受此影響，預計未來新增住宅供應當中中小戶型佔比將有所回升。

　　新房供應

　　7月僅開27盤

　　據亞豪君岳會統計數據顯示，7月最後一週(7月25日-7月31日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)市場僅有兩個項目入市，即位於昌平區的禦湯山與首開國風美唐。兩個項目共新增住宅産品88套，預售許可面積3.2萬平方米，環比分別減少92%、72%。

　　進入7月以來，周度供應一直較為踴躍，不過最後一週卻未能“完美收官”。受此影響，7月北京商品住宅供應總體並未出現突破，全月僅27個項目入市，相比6月減少5個，新增供應套數4326套，環比減少180套。不過與此同時，7月商品住宅的供應面積達到41.8萬平方米，環比出現17%的上漲。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，7月供應相比6月最為明顯的變化就是商住項目的減少，受到政策預期的刺激，催升6月多達18個商住項目入市，而7月則迅速下滑至8個。中大戶型純商住宅項目供應的快速補位，也使得7月在入市項目量與供應套數下滑的同時，供應面積卻出現環比上升，而7月，包括商住在內的商品住宅，套均供應面積達到97平方米，創下今年以來的新高。

　　從未來供應趨勢來看，在目前北京住宅庫存不足、土地供應短缺背景之下，開發商在業績無憂的前提下，普遍放慢了銷售節奏，在下半年沒有新政策出臺的前提下，預計未來幾個月北京市場供應仍將保持低速運作的狀態，入市項目價格則會繼續上漲。

　　價格

　　北京新房、二手房價格漲幅明顯

　　中國指數研究院報道：根據中國房地産指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2016年7月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為12009元/平方米，環比上漲1.63%，漲幅較6月擴大0.31個百分點。

　　整體來看，7月百城住宅均價環比、同比漲幅均有所擴大，環比連續15個月上漲，同比連續12個月上漲。政策方面，在房價和地價大幅上漲後，熱點城市政策不斷趨緊，7月天津、武漢等城市下調公積金貸款上限，上海提出做好房地産信貸防控，廈門從居住用地供應、住房貸款政策等七個方面出臺一系列措施，從多方面釋放收緊信號，對市場預期産生一定影響。供應方面，重點城市推盤量穩步增加，新推樓盤定價進一步提升，去化水準則有所降低；需求方面，7月重點城市延續6月平淡態勢，成交進一步回落。

　　根據百城價格指數對北京、上海等十大城市(新建)住宅的全樣本調查數據顯示，2016年7月十大城市住宅均價為22945元/平方米，環比上漲2.20%，漲幅較6月擴大0.68個百分點。根據對北京等十大城市主城區二手住宅的活躍樣本調查，2016年7月，十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為33933元/平方米，環比上漲0.71%，同比上漲21.11%。其中北京7月新房、二手房價格分別較去年上漲15.37%、22.55%。

　　二手房

　　成交量有所回升

　　下半年一開始，我愛我家的經紀人小何就感受到了明顯的降溫。“跟今年年初的那幾個月相比，最近兩個月的看房量明顯少了很多，成交的週期也明顯拉長了。”小何告訴記者，從上個月開始，不管是報價還是成交價，整體漲幅開始放緩。不過，“客戶的購買意願仍然是存在的，只是對價格、對戶型、對小區環境更挑剔”，小何説，因此對於一些優質房源來説，仍然受到積極的追捧，價格也是一枝獨秀。

　　繼6月成交量創全年新低之後，7月二手房成交量有所回升。不過，在經歷了上半年的快速上漲之後，很多人對下半年市場並不樂觀。統計數據也顯示，進入2016年下半年，北京二手房的議價空間加大、新增掛牌量減少，房源成交週期、客源成交週期穩中有升，雖然客戶量、看房量有上升，但二手房交易的積極性在降低，業主觀望態度明顯，預計下半年北京二手房會降中趨穩。

　　中原地産研究中心統計數據顯示：二手房住宅7月成交量有所回升，但依然是因為房源核驗的影響，總體看，最近3個月，二手房住宅成交相比3-4月的天量都有2-3成的回落。

　　7月成交量雖然明顯超過6月，但6月部分原因是因為房源核驗的新政策抑制。

　　7月來北京二手房均價為4.18萬元／平方米，整體看相比5月同期的4.13萬環比上漲了1.2%。

　　整體看，市場在連續一年多上漲後，最近幾個月出現了降溫趨勢。一季度爆發後，市場在二季度出現衝高回落跡象，從北京市場看，今年來，二手房簽約已經超過15.78萬套，商品房住宅也全面高端化。購房者逐漸出現恐高心理。後市如果沒有信貸繼續寬鬆，很可能成交會繼續在單月2萬套上下徘徊。

　　偉業我愛我家集團數據顯示，自3月市場火爆時期之後，市場開始趨於冷靜，業主為了能快速成交，從4月開始議價空間逐漸增大，業主惜售的心理逐漸鬆動，預計下半年議價難度要遠遠小于上半年。同時，在3月的成交高峰釋放了大量房源之後，4月以後新增掛牌量也逐步走低，業主開始保持觀望態度。

　　市場雖趨於平靜，但是客戶的購房意願並沒有減弱。偉業我愛我家集團數據顯示，自4月後，客戶看房量開始逐步回升，預計在7月之後，看房量仍會保持穩定增長。

　　市場新增客源量在4-7月呈現逐步回升趨勢，看房人數仍高居不下，入市積極性不斷提升，可見客戶仍有較強的購房意願。

　　據偉業我愛我家集團統計，房源的成交週期從5月開始略有回升，成交熱情略有降低，預計隨著市場的逐漸平穩，成交週期會保持穩中有升的趨勢。預計未來，購房客戶仍會保持購房熱情，但持謹慎態度。

　　土地

　　北京僅成交一宗土地

　　繼今年上半年北京土地供應和成交量雙雙創新低之後，進入下半年的第一個月，北京仍僅有一宗地塊成交。

　　7月7日下午，位於臺湖鎮、張家灣鎮、梨園鎮的通州巨無霸地塊，被北京首寰文化旅遊投資有限公司競得，成交價87億元，為該宗地的起始價。雖然這是北京歷史上體量最大、總價最高的地塊，不過業內人士認為，由於地塊屬性複雜，基本是定向出讓，最終成交價格會受到限制，所以地塊成交價格基本沒有參考意義，對市場也沒有影響。

　　在該地塊成交之後，今年來北京土地成交額為447.5億元，同比下調41%。北京土地市場在創造了供應數量和供應面積歷史最低的同時，溢價率、樓面價卻刷新了歷史最高紀錄，土地供需比達到1：7。

　　與此同時，從全國範圍來看，“地王潮”正愈演愈烈。

　　中原地産研究中心統計數據顯示：截至7月28日，全國住宅類土地(不計算商業類)單宗總價超過10億元的地塊合計有236宗，加上商業類的21宗，超過10億元地塊已經多達257宗。

　　在這257宗地塊裏，溢價率超過100%的地塊合計128宗(其中住宅地塊126宗)，相比上半年的109宗繼續明顯上漲，溢價率超過50%的地塊達到了189宗。

　　而在去年同期，單宗土地成交金額超過10億元的只有150宗，溢價率超過100%的也只有5宗地，超過50%溢價率的只有29宗。

　　從城市分佈來看，257宗高總價地塊，其中北京13宗、成都8宗、廣州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、蘇州31宗、天津16宗。整體來看，一二線城市仍然是誕生地王的主流城市，但已經呈現出逐步向核心城市周圍蔓延的趨勢。

　　租賃

　　租金結構性上漲

　　伴隨著北京暑期租賃旺季的持續，北京住房租賃市場7月繼續量價齊漲。據偉業我愛我家集團數據中心統計，7月通過我愛我家達成的住宅租賃交易量環比6月同期上漲1%，月租金均價為4787元/套，環比6月上漲3%。

　　分戶型來看，所有租賃住宅中，一居室佔30.2%，環比減少1.3個百分點，成交均價為4201元/套，環比上漲2%；兩居室佔46.1%，環比增加0.4個百分點，均價5096元/套，環比上漲2.7%；三居及以上佔23.7%，均價4931元/套，環比上漲3.6%。

　　最熱門區域依舊被北五環沿線的回龍觀、北苑、上地、立水橋、清河等地包攬。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，靠近西二旗、上地IT産業園的北京北五環區域，開發建設較早，房源供應量充足，交通、商業配套設施相對較為完善，而租金價格相對較低，因此吸引了大量的租房需求。

　　年齡分佈上，80後人群依然是最大的租賃客群，佔41.5%，90後其次，佔31.4%。

　　胡景暉表示，隨著5-6月暑期租房需求，尤其是大中專院校畢業生租房需求的大量集中釋放，7月雖然租房交易量仍在上漲，但環比漲幅已明顯放緩。但是，8月隨著外地來京求學、務工需求增加而引發的租房需求的增加；隨著中小學臨近開學，學校附近家長租房需求的增加，北京租房交易量還將繼續上漲。

　　7月房屋租金價格的上漲，除了由於租房需求增加，房源供應不足的原因外，三居室及以上中大戶型房源交易佔比的增加，房租價格的上行的結構因素，也是導致房租上漲的重要原因。

　　胡景暉表示，7月的租房需求中，除了首次租房，需求為一居及以下小戶型房源的需求外，7月也是過往兩三年租客換租的高峰期，這部分租客工作一兩年後，具有了一定資金實力，對租房居住的條件要求也隨之提高，所以一些租金價格相對較高的中大戶型房源成交佔比有所增加，在成交結構上導致了租金價格的上漲。8月，除了外地來京求學、務工的部分中低價位的求租需求外，對居住條件要求更好的換租需求將有所增加，為照顧子女上學而産生的學校附近租房需求也將有所增加，在此情況下，8月的房租價格或將繼續微漲。

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