房企土地儲備告急：瘋搶浦東祝橋地王 補倉心態明顯

　　7月27日，兩個多小時、23家房企、超500輪競拍，上海浦東這塊相當於20個足球場大的純宅地——浦東祝橋G-10地塊被 金地集團 (600383.SH，簡稱金地)以88億元收入囊中。

　　23家房企包括仁恒、保利、建發、 大名城 、招商等眾多知名開發商。幾乎所有在唐鎮附近有項目的房企都參與了。

　　這塊地位於祝橋鎮核心地段，祝橋作為第一批自貿區這一點本身就是一種標簽，而作為大飛機的製造基地在産業上也較為高端。上海中原地産市場分析師盧文曦認為，亞洲最大都市型航空城支撐了此次地王的産生。上海鏈家數據顯示，2012-2016年祝橋的房價每年以17%左右上漲，2016年祝橋的住宅均價為2.5343萬元/平方米。

　　一名業內人士分析，房企不懼拿地王的心理其實是可體會到的。首先，上海是大部分已經進駐的房企都看好的市場，都想在這裡分一杯羹；其次，房企去年下半年以來受銷售行情影響，去化情況出乎意料地好，導致庫存幾乎與銷售接近，土地儲備頗顯短缺勢頭，補倉是必然之舉。

　　但他又指出，儘管金地拿地有底氣，但最終銷售如何不得而知，2015年其在上海拿下的宅地就達4幅，總建築面積40.2萬平方米，在短時間內擴展明顯。如果集中開發，資金壓力很大，2016年第一季度集團存貨達818.7億，比去年第四季度、第三季度都有所提高，如果遇到市場或融資問題很容易使其陷入困局之中，畢竟在市場好的2015年才實現突破600億元的銷售額，未來市場如何還要看政策如何調整，房價持續攀升總會引發政府的調控，一旦遇到政策風險又會陷入僵局之中。

　　房企土地儲備告急？

　　“補倉”心態以融創最為明顯。來自中原地産研究中心的數據顯示，融創目前存貨有498.7億元，2015年銷售金額704.1億元，銷售週期只有0.71。很顯然，融創目前必須進入開發-拿地-開發階段才能讓産業鏈得以續存。

　　而市場中與融創情況接近的企業不少，比如龍湖、金地、保利等等。融創最近頻頻出現在多個土拍現場，彰顯了房企錢多、土地儲備告急的現狀。

　　而融創去年以來在市場上不斷兼併收購，也彰顯了其資金實力。據2016年中期數據顯示，今年上半年融創合約銷售591億。據知情人士透露，其中上海區域銷售150億，上海單個城市就將近100億。

　　營收的增長催生了房企繼續積極拿地的需求。上海中原市場研究部資深經理龔敏分析指出，金地敢於拿地王主要原因有兩點：其一是金地2015年實現銷售額618億元，2015年前11個月，金地累計獲取項目總地價241.2億元(按100% 權益計算)，拿地金額/銷售金額比重46%，投資力度較強，獲取項目總建面355.6萬平方米，略小于同期銷售面積386.1萬平米，呈現出良好的補庫存節奏。

　　實際上，如果剔除保障房、公建部分及自持部分，金地祝橋地王樓面地價更是高達41572元/平方米。金地集團華東區域地産公司副總經理陳喆接受21世紀經濟報道記者採訪時指出，其實應該是3.3萬/平方米。4.1萬/平這樣的説法是把15%的自持資産算作0價值了。但這部分物業的價值特別大，作為長租公寓、短租公寓、持有型酒店等等未來給金地帶來巨大價值。

　　唐鎮區域目前二手房7萬多元/平方米，因此不少業內人士認為，能否順利回款，最終還是取決於房企的産品打造能力，以及內部運營挖掘利潤的能力。據了解，金地目前正在申請金地·天地雲墅的國家專利産品。而陳喆透露，金地將會在這塊地上打造全新産品係，至於是否天地雲墅並沒有給出最終答案。“金地華東致力於新的自營業務的開拓，包括長租公寓、短租公寓、寫字樓、酒店、産業園，祝橋將是我們的一塊成果輸出基地。”

　　“可能從企業層面來講，如果要尋求合作的話，金地會找一個産品溢價能力比較強的合作方。”上述業內人士稱，比如浦東某個時間段的需求量是1000套房子，1000萬以上需求量就可以達到200套，能否做出符合這200名消費者的産品就看房企的産品打造能力了。

　　此次參與競拍的23家房企也流露出房企爭奪區域話語權的一面，例如融創此前在唐鎮收購了一個100萬平方米左右的項目，自然想在附近繼續拿地，實現深耕與佈局。

　　房地産仍然是資金流向

　　資産荒之下，資金持續流向房地産。《2016年一季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，銀行貸款正加速涌向房地産行業，這對於房企而言是把雙刃劍。“同時具備産品溢價與金融輸血兩個能力的房企目前並不多見。”上述業內人士表示。

　　他進而分析，考驗房企的除了産品力，仍然是融資能力，包括銷售回款速度。銀行放貸給房企也是看産品去化情況、信用及榜單排名。此前兩年，房企與諾亞財富合作較多，但成本略高，目前房企都希望打造金融屬性，形成內部交易閉環，減少運營成本。

　　21世紀經濟報道記者查詢獲悉，目前全球500強企業中2/3以上擁有自己的財務公司或資金結算中心。而推進大金融戰略在房地産行業近兩年也成潮涌之勢。萬達、綠地等均已進入大金融佈局，7月26日，綠城集團資金結算中心正式成立，這可以看作是綠城在地産金融化的道路上邁出了第一步，最終將以實現成立集團財務公司為發展目標。綠城推動資金結算中心建設，將整個集團資金進行歸集、統一管理，通過資金協調機制，讓閒置資金得到有效使用，補充房企現金流，進行資金池封閉運作，打造一個完整的金融鏈條。

　　值得一提的是，在金地前十名股東列表中，前七位均為保險公司，持有股份已超過50%。

　　然而，資本市場會買單嗎？在拿下祝橋地王之後，金地股價隨即大幅下挫超4%，當天下午開市後仍然低位震蕩，一度超跌5%，股價徘徊在9.80元左右。當天，金地股價收于9.83元。當天地産股受大盤影響，整體下跌了2.91%，但金地的跌幅為4.38%，略低於房地産板塊。

　　一名市場人士反映，券商對房地産市場下半年與明年表現持保留態度。比如，中金於今年6月下旬發佈研究報告指出，對2016年下半年房地産行業表現持中性觀點，預計市場將呈現區間震蕩行情。從當前較低的估值水準來看，預計市場會有20%左右的上行空間。預計2016下半年房地産實體市場大體趨勢向下。

　　雖然2016年國內房地産市場有望達到歷史高點，但中金房地産研究部門認為，在主要指標增速都在逐漸放緩的情況下(例如，2016年前五個月房地産銷售增長51%，而2016全年銷售預計增長17%；2016年前五個月房地産投資增7%，而2016全年投資預計增長7%；2016年前五個月新開工面積增長18%，而2016全年新開工面積預計增長5%)，市場的增長動力將逐步衰弱。2016下半年地産股表現有望重現2013年行情，約有20%的向上空間。增長存在上限主要因為：貨幣政策正逐漸由過度寬鬆轉向中性；預計越來越多的城市將出臺收縮性措施來應對當地飆升的房價；由於基數增高以及市場情緒逐漸降溫，房地産銷售增長動力預計將逐漸減弱。

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