廈門住房信貸政策突變 二線城市分化或再加劇

　　廈門的房價已經直逼北上深，高居全國第四。根據中國房價行情平臺發佈的數據顯示，6月廈門房價均價為31363元/平方米，同期，作為一線城市的廣州，房價均價為20963元/平方米。

　　如何應對上漲不斷的房價？部分二線城市開始加緊調控。

　　5月份的70個大中城市的房價漲幅“冠軍”廈門就是其中一例。

　　7月9日，廈門市國土資源與房産管理局發佈通知：自7月15日起，名下有1筆購房貸款記錄未結清，或名下有2筆及以上購房貸款記錄且相應貸款已結清的，首付比例由40%調整為60%。

　　然而，7月12日，廈門國土局官網上的這一則通知已被刪除。7月13日，21世紀經濟報道記者致電廈門市國土局內部人士，對方表示，廈門市國土局目前正與人民銀行進行協商中，最終的信貸調整結果還需等待。

　　事實上，目前除了廈門，不少二線城市為控制房價也已出臺了一系列政策，包括蘇州、南京、武漢、合肥等。整體來看，這些政策偏向溫和。

　　而根據中國社科院報告預測，2016年下半年到2017年上半年，包括二線城市在內的房地産市場，兩極分化將進一步加劇。

　　廈門刪收緊住房信貸通知

　　廈門此次調控的背景是廈門的樓市“高溫”。

　　21世紀經濟報道發現，廈門近期“地王”頻出。在剛過去的6月，廈門翔安、同安兩地塊都以高溢價成交，樓面價均超過2.2萬/平方米。

　　“麵粉”漲價，“麵包”也不甘落後。

　　截至2016年6月，廈門新房價格已經歷了15個月連漲，漲幅數月位居全國前五。

　　目前，廈門的房價已經直逼北上深，高居全國第四。根據中國房價行情平臺發佈的數據顯示，6月廈門房價均價為31363元/平方米，同期，作為一線城市的廣州，房價均價為20963元/平方米。

　　在房價、地價的連續上漲的形勢下，7月9日，廈門市國土局發佈通知，將部分購房的首付比例從40%提到60%。除此之外，通知還規定，“職工家庭第二次申請住房公積金貸款購房，首付款比例不低於50%，貸款利率按公積金貸款基準利率的1.1倍執行。”

　　分析人士指出，增加首付的政策會增加炒房者的貸款難度和交易成本，讓炒房者投資套現的時間更長一些。

　　但與此同時，業內也有觀點認為，此次政策僅以限貸為基調，相對溫和，信號意義大於實際意義，短期內成交量會出現縮減，但不會快速下滑，由於新房市場供應少，供求關係緊張，庫存極低，此次政策的出臺起不到撼動價格的作用。

　　而在廈門大學管理學院副院長戴亦一看來，這是政府比較謹慎的做法。廈門的樓市漲得太快，政府得給樓市降降溫，抑制投資投機。這是預期中會出來的政策。

　　“只是此前很多人預期廈門會限購，但這次政府只採取限貸的做法。” 戴亦一認為，“政府不會一下子給‘猛藥’。如果房價再漲，政府可能會有第二次、第三次調控，逐漸加大力度，繼續調整。這是一個政策的試探性過程。可以避免政策的大起大落。”

　　但7月12日，廈門市國土局官網上的這一則收緊住房信貸的通知卻突然消失。據媒體報道，這與人民銀行廈門中心支行有關。

　　在原來的住房貸款調整通知中，廈門明確“政策調整將由人行廈門中心支行和廈門市住房公積金管理委員會按有關規定和程式組織執行”。

　　坊間有消息稱，對廈門市國土局網站發文調整住房信貸政策的相關內容，人行廈門中心支行表示不滿，認為“地方政府或某個地方政府部門無權決定信貸政策，住房信貸政策須以金融部門發佈的資訊為準，其他任何部門無權發佈信貸資訊，也不具有執行效力”。

　　7月13日，21世紀經濟報道記者致電廈門市國土局內部人士，對方表示，目前確實正與人行進行協商中，至於調整結果還要等待。

　　二線樓市的分化

　　21世紀經濟報道記者發現，近期二線城市出現房貸收緊政策，絕非只有廈門一例。

　　事實上，7月1日，合肥就開始執行差異化信貸政策。其中，商品房最低首付比為25%，部分情況購買商品房的首付比為40%。

　　此外，為了控制房價，蘇州和南京也相繼出臺了“預售限價令”和“土地拍賣熔斷令”，武漢則下調了公積金貸款額度。

　　出現這一情況的原因是這些地區的房價今年以來暴漲。

　　根據統計局發佈的5月全國70城房價漲幅指數顯示，合肥新房環比上漲5.1%，二手房環比上漲4.4%，排名全國第二，僅次於廈門。這已是合肥連續第三個月以高漲幅的房價進入全國前三排名。

　　同期，南京環比上漲3.9%，已實現第15個月連漲。而武漢的5月環比漲幅為2.3%，比4月拉大了0.2個百分點。

　　中原地産首席分析師張大偉分析，國內房價上漲較快的城市，從需求端和供給端上都有一些共性特徵，例如經濟走勢向好、産業結構優良、人口凈流入、土地供應比較有限等。目前全國的房地産市場出現分化，使得大量的資金進入了狹窄的投資環境中。這也是今年包括廈門在內的幾個城市，房價漲幅擴大的原因之一。

　　“從大環境來看，如果資金還難以尋找比房地産更好的投資渠道，恐怕限貸政策並不能使樓市實現真正平穩的狀態。”張大偉説。

　　值得一提的是，截至5月，廈門的商品住房庫存233.7萬平方米，去化週期僅為7個月。

　　“對於開發商而言，”張大偉説，“如果沒有其他配套政策，比如增加土地供給等，僅憑目前這一限貸政策，也很難扭轉開發商對市場的看好狀態。”

　　與此同時，21世紀經濟報道記者發現，一些庫存高的二線城市正在放鬆政策。例如6月21日，成都就發佈樓市新政“51條”，下調部分地區的首付。

　　7月，洛陽也提出，購買首套和再次購買普通自住房首付比例一律降至20%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似長沙、成都等城市，雖然也是二線城市，但實際上整個房價上漲的壓力是不大的，供應量也是比較多的。此類城市依然會落實去庫存的政策，進而和別的熱點二線城市形成不同的政策路徑。

　　事實上，根據社科院預測，二線城市的房價上漲分化還會進一步擴大。

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