北京一天拍3地塊 房企稱“拍到就行”

　　順義後沙峪地塊售價預計突破10萬/平米；供應稀缺引發搶地，前5月北京土地供應創新低

　　時隔一個月，6月2日下午北京土地市場再次迎來三宗地塊出讓。在土地供應稀缺的背景下，開發商求地若渴的態度更加迫切。

　　新京報記者昨日在現場看到，距離競拍前一個小時，土拍中心大廳內已聚集了包括中糧、萬科、碧桂園、保利、龍湖、首開、華潤等在內的超30家房企到場參與競價。

　　多家房企同時參與3個地塊競拍

　　昨日，在正式開拍前，K2地産相關人士在現場對新京報記者表示，將參與當天全部3塊地的競拍，並表示“只要能拍到就行”。不止K2，在昨天到場的30多家房企中，多家企業都同時參與了3個地塊的競拍。現場另一位房企負責人作出預測：“地塊供應越來越少，明年可能會更緊張，所以出現什麼價格都不難想像。”

　　在最先開拍的海淀北部商業地塊，雖然是一塊非住宅用地，但由於所處的海澱區市場長期供不應求，仍然吸引了眾多房企關注。最終龍湖以14.1億元的總價競得，溢價率達到107%。據業內人士測算，該地塊折合樓面價3.02萬元/平方米，預計未來售價將突破5萬元/平方米。

　　而隨後開拍的順義後沙峪地塊，也成為當天最受關注的住宅地塊。業內人士指出，由於該地塊採取異地配建保障房，因此地塊比較“乾淨”，且周邊居住環境成熟，項目操作難度較小，因此成為當天競拍的焦點。

　　在經歷了40輪的激烈拼搶之後，最終該地塊以7.5億元的總價及異地配建6.8萬平方米保障房的代價，被陽光城收入囊中，合計成本高達14.3億元。據中原地産分析師張大偉測算，刨除各類配建成本後，該地塊實際的住宅部分成本價已經超過6萬元/平方米，未來售價將超過10萬元/平方米。

　　記者了解到，順義後沙峪區域內目前在售的僅中糧祥雲國際生活區，高層售價28000元/平方米左右。另外，彌補該區域小戶型空白的則是商住項目，其中ID CITY城loft售價35000元/平方米，會展譽景平層公寓售價22000元/平方米。

　　延慶地塊爆冷 樓面價突破3萬/平方米

　　昨日最後一塊開拍的延慶新城地塊，無疑成為“黑馬”，該地塊最終被一級開發商天潤誠澤以10.425億元的總價，配套31500平方米自住房的代價摘得。業內人士測算，該地塊除去所有配件面積後，折合樓面價已達到3.1萬元/平方米。

　　一位參與了該地塊競拍的房企人士告訴記者：“本想著順義後沙峪地塊太熱，特意躲過去，沒想到延慶地塊也搶出了這麼高的價格！”

　　資料顯示，2010年以來延慶僅新增6塊住宅用地，因此區域內在售項目屈指可數，且多為尾盤銷售，目前區域內唯一一個新盤城建萬科城尚未入市。不過，該區域成交情況也並不活躍。中原地産統計數據顯示，2016年前5個月，延慶商品住宅(不含保障房與自住房)僅成交33套，成交均價1.2萬元/平方米左右。別墅産品更是僅有9套成交，成交均價1.3萬元/平方米。

　　張大偉指出，目前的地價已經超過在售房價的3倍。但在有些房企人士看來，延慶樓市未來仍有較大機會。“延慶在規劃中屬於生態涵養區，未來地塊供應也不會太多，因此稀缺性是其最大優勢，未來區域樓市仍然有上行的空間。”遠洋地産相關負責人説。

　　- 市場

　　前5月北京土地供應創新低

　　儘管昨日北京土地市場出讓的3宗地塊，成交價格並不高，但樓面地價卻再次刷新了區域標準。多位業內人士認為，北京土地市場供應的稀缺，是引發房企搶地的重要原因。

　　新京報記者從北京市國土局官網和中原地産統計數據獲悉，今年前5個月，土地市場僅出讓8宗經營性地塊，其中住宅用地5宗，供應規劃建築面積僅85.39萬平方米，不足去年同期的一半，降幅達到65%。從數據看，今年前5個月，無論是宅地供應數量還是面積，均創造了自2007年以來的十年間同期最低；而住宅平均樓面價卻創了十年以來的最高，達到22458元/平方米。

　　據業內人士測算，即使供應只有5宗住宅用地，因為房企的拼搶，實際最後成交的商品房住宅土地中，商品房住宅的面積只有34萬平方米，未來大約形成供應3000套左右，而2016年前5個月商品房住宅成交2萬套左右，也就是説，北京的土地剛需比已經達到1:7左右。此外，高價地塊的頻繁出現，令豪宅項目佔比上漲，對於北京來説有限的住宅土地，未來高端化趨勢將越來越明顯。

　　一位房企人士認為，今年內土地供應未必能夠按照計劃如數推向市場，因此對於企業的考驗將會進一步加劇。

　　- 買房人

　　“新房太貴了！只有二手房還能夠著”

　　中原地産數據顯示，截至5月31日，北京年內二手房住宅簽約114408套，新房住宅簽約18226套，整體看，二手房佔市場住宅成交比例高達86.3%，這一比例在過去幾年一直在70%上下。

　　張先生去年研究生畢業後進入一家大型國企，雖然成功將戶口落在北京，擁有購房資格的他卻對買房這件事很“痛苦”。“實在是太貴了！四環內隨便一個新房都要五六萬一平米，就連南六環外的房子也快4萬一平米了。”他告訴記者，二手房市場的價格有些還能夠著，但老破小的環境也讓人難以接受。

　　業內人士指出，北京房地産市場已經進入存量房時代，二手房成為市場絕對主力，隨著高價地塊的陸續入市，豪宅項目的逐漸增多，未來首次置業的剛需人群或許只能到二手房市場尋找購房機會。

　　- 數據

　　超八成高價地位於二三線城市

　　剛剛過去的5月，高價地塊不僅出現在一線城市，更多的二、三線城市都出現了高價地塊現象。

　　根據中原地産研究部的統計數據顯示，在國內包括北上廣深及南京、廈門、杭州、蘇州、合肥等在內的50個主流城市中，前5個月土地出讓金累計達到7993.5億元，同比去年上漲了55.8%。

　　對於高價地的界定，中原地産研究報告指出，以溢價率40%，地塊成交額超過5億元為界限，基本接近當地在售項目的成本價格。在此標準下，有超過八成的高價地位於二、三線城市。一位開發商指出，從目前的樓市發展看，未來二線城市將成為高價地塊出現的主戰場。

　　業內人士指出，一線城市受到供應限制，地價超過房價的現象自2015年開始正在向二線城市蔓延，比如南京、蘇州、合肥等城市，而這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。值得一提的是，過快的上漲趨勢已經引發了地方調控政策的預警。截至目前，包括中山、蘇州、南京、合肥等地已陸續公佈針對樓市的相關限制政策。

　　易居研究院總監嚴躍進指出，除了上述城市，對於那些上漲過快的二線城市，預計很快將會跟進調控政策的升級。