南京樓市調控政策出臺，並沒有阻止開發商漲價的步伐。就在上周，位於南京河西南板塊的正榮潤峯花園推出兩幢共160套房源，2個多小時後被連夜搶空。但隨後，在正榮潤峯的業主論壇上，一則題為“9號樓的一樓，1萬7，270平米！”的網帖引起眾多關注，這兩幢樓1-3樓價格大幅低於4層以上的房源，9幢的101室270多平米的房子不僅比4樓170多平米房子便宜近200萬，甚至比相鄰的7幢同樣面積的101室暴跌了160多萬，讓人看不懂的定價被網友質疑“拉均價以規避調控紅線”，揚子晚報記者昨日就此進行了調查採訪。

　　網友發帖

　　一樓單價1萬7，樓上卻賣3萬8到3萬9

　　4月28日，就在樓市新政出臺後一週左右，南京正榮潤峯花園推出9幢、10幢兩幢共160多套房源，2個多小時後全部售罄。

　　不過，就在該批房源被連夜搶空後的第二天，29日在華僑路茶坊的正榮潤峯業主論壇上一則網帖引起很多人關注，説的是這次開盤的兩幢樓，樓層差價大得離譜。

　　網友“尼克狐尼克”發帖稱：“一樓270平，單價1萬7，二樓單價3萬1，於是拉低了總價。樓上都是3萬8到3萬9。真有人能買到一樓？270平米才460萬，這麼大個便宜不會給買家撿吧？會不會內幕交易？要不要舉報？”

　　雖然第二天就是五一小長假，上網的人不多，但是這一網帖很快還是引來了不少關注此樓盤的網友跟帖。

　　網友“Yangff131806”留言説：“肯定不可能是一般人拿到的。拿4樓以上的錢貼1~3層的房價。然後再把相關房子賣給相應的關係戶。”

　　記者求證

　　含地下室的1樓比17樓便宜210萬

　　當下南京的樓市是只愁沒房買，不愁賣不掉，房子一齣來被一搶而空倒也不奇怪，不過樓層差價大到一倍，的確讓人有些琢磨不透。

　　記者隨後從網上房地産上查詢該樓盤當日推出的兩幢房源價目表發現，網友爆料的同一單元樓層差價高達1倍，還真有其事。

　　從網上房地産公佈的經物價局備案的正榮潤峯9幢一單元“南京市商品住房申報價格表”上看，該樓盤1樓的101室和102室，因為將地下室面積算入了總面積，單價僅為1萬7千元上下，2層、3層的單價也只有3萬1千元至3萬2千元，而4-18樓普遍在3萬7千、3萬8千多，最貴的1702室單價超過3萬9千元。

　　這樣比一比，4樓以上的房子單價的確比1樓貴了一倍都不止。即使因為1樓是有地下室的原因，4層以上與2層、3層相比，樓層之間差價高達七八千元，也是比較罕見的。

　　這直接導致1樓含地下室276平方米的房子比17樓172平方米的房子還便宜210萬元左右。

　　17樓的房子比戶型、大小均相同的3樓的房子足足貴出110多萬元。

　　更奇怪的是，與去年賣的另一幢比

　　同面積的101室半年暴跌160萬

　　記者還查詢了該小區去年9月份推出的一幢面積、戶型均與9幢相近的7幢的價格。

　　與剛剛開盤的9幢相比，去年9月賣出的7幢，同樣是18層一梯一戶式精裝修房，3樓以上均為172平方米的四室兩廳，預測公攤面積同為31平方米，而一樓也同樣是含地下室270多平方米，預測公攤面積30平方米。

　　半年多時間過去後， 9幢4-18層房源價格與去年9月底開盤的7幢4至18層價格比一比，單價普遍上漲六七千元。

　　但是，令人感到奇怪的是正是被網友質疑的1-3層的價格，2樓、3樓價格基本沒有太多變動，1樓單價甚至跌價了五六千元。

　　半年多前7幢101室276平方米的一套總價為626萬元，半年多過去後，同樣面積大小的9幢101室總價反而暴跌至466萬元，縮水160萬元。

　　為何會有如此“怪定價”

　　網友質疑：1-3樓故意拉低均價逃避“限價”

　　記者發現，網友“尼克狐尼克”的網帖發出後，網友們各執一詞，儘管有人猜測一樓“便宜無好貨”，但大多數意見均對開發商的離奇定價持質疑態度。

　　發帖者“尼克狐尼克”回帖算了賬，他認為一樓與樓上的公攤面積基本相當，説明不算地下室的樓面部分是完全相同的。“難道這部分單價賣個3萬7總價660萬，然後送了100平米地下室，因為毛坯交付太跌價，需要補償給買房人200萬？”“倒貼200萬去住一樓的好事我怎麼碰不到？全南京那麼多樓盤，之前還真沒見識過一樓比樓上少一半價格的。”

　　來自同板塊五礦崇文金城的一名業主跟帖説：“很明顯，由於限價，1-3樓是來拉低均價的，然後內部消化，留著以後按正常價格賣二手房。”

　　開發商説：低層價格低因戶型、採光有缺陷

　　我們再來看一看房産開發商的説法。

　　揚子晚報記者昨天聯繫上這家樓盤開發公司的一位高管，這位高管表示這都屬於開發企業的正常定價。他以102室舉例，該戶型為273平方米，單價是17037元/㎡，比樓上多出來的100多平方米為地下室部分，由於高層的一樓受制于採光等多種因素影響，通常是價格最低的。至於為什麼同樣大小、同樣公攤，價格卻比去年暴跌160萬元，這位高管稱房屋結構與去年開盤的7幢不同。

　　那麼，4-18層單價漲了五六千元，而2樓的面積也與去年7幢2樓面積一模一樣，是143平方米，單價卻基本相當，這是為什麼？這位高管説，2樓的戶型相對小是被一樓挑空大堂佔用，房型不規整，所以定價比4樓以上低。

　　房産圈內：有拉低均價可能，但沒規定不許這麼做

　　對於開發商的解釋不知道你認同不？

　　南京地産界一位資深人士認為，不排除“拉低均價”這種可能性，且沒有規定不允許這樣做。

　　南京房地産開發建設促進會秘書長張輝表示，開發商在制定定價策略時，惟一的標準是如何將産品順利銷售，不同樓層、不同戶型的價格差是非常正常的現象。

　　物價部門回應

　　南京市物價局：樓層差價由開發商自主定價

　　南京市物價局分管房地産價格的相關負責人告訴記者，現在房地産價格是市場調節價，物價部門職能是指導企業合理定價，主要就是指申報均價，具體到每套的價格是由開發商自主定價的，物價部門在職能範圍內只能看開發商在備案時的綜合平均價格是否合理，明碼標價等，但不能干涉其自主定價權。

　　那麼，像網友所説的，會不會開發商利用1到3樓拉低均價，同時將低層內部消化或者賣給關係戶，4層以上真正進入市場的則在事實上避開了“調控紅線”，鑽了政策空子呢？這位負責人認為，現在要求開發商一次性公開全部房源對外銷售，要造假的可能性不太大。而且，即便開發商真的將1-3層內部消化後過段時間賣二手房或是賣給關係戶了，從物價局的職能來説，也查不了。

　　江蘇省物價局：的確有“拉低均價”可能

　　記者同時也採訪了江蘇省物價局主管房地産價格的相關部門。當記者反映網友的質疑時，這位工作人員回應：“提醒得對，這樣的確有拉低總體均價，鑽政策空子的可能。”他説，房地産開發商在物價部門備案時，通常物價部門關注的是他的均價是否合理，不太可能把每一套房子的個體價格都逐一看一遍，如果真有不合常理的地方，也不太可能看出來。

　　然而，這位工作人員也坦言，即使開發商真的鑽了空子，從物價部門的角度來説，並沒有太多的辦法。“但我們會提醒南京市關注這個問題。”

　　追問：“特價房”都去哪了？ 內部“消化”居首

　　如果發現樓盤即將銷售的房源中，有一些定價特別便宜，通常這些房源會有哪些去向呢？一位不願透露姓名的業內人士介紹，主要存在三個去向：一是照顧特定的關係戶，這也是最受買房人質疑的一點，尤其是在樓市旺季，搖了號還買不到房的情況下，看到這麼便宜的房子肯定會有所聯想。不過，多位接受記者採訪的開發商認為，一般項目在定價階段幾乎很少有人來打招呼，因此也不知道會賣給誰，所以仍屬於正常定價。如果有關係戶看中某套房源，會給更加優惠的折扣，而不是在房價報批時就報個低價。

　　二是將特價房賣給內部員工，這是比較常見的現象。

　　三是開發商認為自己樓盤的定價偏低，便與仲介聯手，以個人或是員工名義將房子買下，再將這些房子通過仲介公司上市銷售，開發商跟仲介利潤分成。

　　提醒：應當警惕如此 樓市“新動向”

　　記者採訪多位圈內人士，他們都指出，只要均價一樣，對於開發商來説，房源正常出售後，不論樓層間的差價如何，他的利潤都是一樣的。

　　但是，也有業內資深人士指出，同一幢樓同一單元，拉出超高、超低兩個極端的價格，從均價上看的確是沒有問題的。但由於低價樓的去向不透明，也不太容易被監控，所以很容易引起公眾的擔心，擔心開發商將高價房正常入市賺了錢，而低價房會不會通過二手房仲介或以某些人名義買下來，作為高管福利或再倒手高價轉賣，這裡面就有利益可謀了。換句話説，這裡面的確有政策“空子”可以鑽。

　　南京的樓市調控新政剛剛出臺不過數日，該人士也提醒，政府部門還是應當高度關注這一樓市“新動向”，加強市場監督管理，著力促進南京的房地産市場平穩健康發展。