在調控政策發酵了一個月後，滬深兩地樓市雙雙出現調整。

　　上海易居房地産研究院發佈的數據顯示，在“3·25新政”之後的一個月間（3月26日-4月24日），上海、深圳兩地的新建商品住宅成交面積均出現“腰斬”，上海的新房價格還出現了6%的下調。從各區縣表現看，此次樓市新政對市場的影響可謂十分全面。

　　今年3月25日，上海、深圳兩地同時發佈房地産調控新政。同時抬高了限購門檻，並對購房首付比例進行提高。由於上海的政策力度較大，房價跌幅也較為明顯。

　　但業內人士指出，政策擠出的投機投資需求仍然存在，並已向周邊區域釋放。這種趨勢值得警惕。

　　“限購令”效果明顯

　　根據上海易居房地産研究院統計，新政後的一個月，上海共成交新建商品住宅8317套，比之前一個月（2月24日-3月24日）下降了50%。成交面積約100萬平方米，下降52%。

　　該機構指出，對比新政前後各30天的成交數據可以看出，上海16個區全部出現了成交面積下滑。其中，虹口區成交面積跌幅94%為最大；青浦區跌幅最小為16%。

　　價格方面，新政後上海新房成交均價為31717元/平方米，比之前下跌6%。

　　深圳樓市同樣調整明顯。新政後的一個月間，深圳共成交新建商品住宅3067套，環比下滑57%。成交面積也從此前的71萬平方米降至30萬平方米，降幅為58%。

　　深圳10個區全部出現了成交面積下滑的現象。其中坪山區成交面積跌幅最大達79%；光明區跌幅17%為最小。

　　價格方面，新政後一個月間，深圳新房成交均價為48718元/平方米，環比降幅不到1%。

　　就價格變化而言，上海樓市調控的效果要比深圳明顯。上海易居認為，兩個城市的調控手段大致類似，但在部分關鍵性政策上，上海的力度更大。比如，上海將限購門檻升級為5年，深圳為3年；上海將二套房最低首付比例調整為50%，深圳則為40%。

　　在滬深調控新政之前，蘇州曾于3月18日出臺“限價令”，規定“新建商品房申報價格三個月內不宜調高，六個月內調高幅度不宜超過6%，一年內不宜超過12%”。但從執行效果來看，由於開發商採用多種方式進行規避，因此蘇州的實際房價仍有所提高。

　　分析人士指出，“限購令”仍然是當前最有效的調控手段。按照樓市的正常邏輯，成交量變化往往是市場調整的先行指標，並帶動價格隨後出現調整。由於“限購令”能夠對成交量形成抑制，因此能迅速改變供需關係，使市場形態發生變化。

　　需求結構調整

　　按照上述量價變化邏輯，就當前滬深樓市而言，若成交量持續保持低位，未來的房價應繼續出現調整。但上海某知名房地産項目負責人向21世紀經濟報道記者表示，實際情況恐非如此。

　　他表示，一方面，重大調控政策出臺伊始，市場往往會出現較為劇烈的“應激反應”，具體表現為觀望情緒嚴重、成交量明顯下降等。但經過一段消化期，成交量和價格都會逐漸修正，最終不會與政策前出現過大差距。

　　另一方面，當前貨幣發行量較大，資産價格存在上漲壓力，並在一定程度上對衝調控政策的效果。

　　因此，這兩個城市的成交量出現劇烈波動只是短期現象，房價也不會出現大幅調整。

　　真正需要關注的是需求結構的變化。據悉，在調控政策出臺前，上海、深圳兩地的投資需求比重不斷提升。但由於政策力度不一，其變化也不盡相同。

　　上海易居認為，上海調控政策效力明顯，和上海部分投資投機購房需求發生轉移有關，即部分炒房需求轉移到了周邊的杭州、蘇州等城市。總體上看，後續此類政策效應還會繼續顯現，並需警惕。

　　但對於深圳而言，有分析認為，投資需求的外溢效應有限，大部分處於被壓抑狀態。

　　另一部分被抑制的是改善性需求。根據上述機構的數據，在調控之後的一個月內，上海均價4萬-6萬項目成交面積的降幅為56%，深圳同類項目成交面積降幅為67%。兩者均高於整體市場平均降幅。

　　按照該機構觀點，均價4萬-6萬項目的主體為改善型樓盤。這種變化説明，在本輪樓市調控中，改善性需求受到的影響最大。從某種意義上説，部分合理的改善性需求已被誤傷。

　　因此，儘管滬深兩地成交量遭遇“腰斬”，但按照多數從業人員的觀點，仍有大量需求處於被壓抑狀態。這也決定了滬深兩地樓市“供不應求”的基本面並未改變。除非供應量明顯提升並在一定時間內達成供需平衡，否則房價上漲的壓力仍將存在。