在3月北京商住産品成交量首次超過普通住宅之後，4月這一趨勢更加明顯。截至4月21日，北京市商品住宅10490套成交中，商住産品多達7146套，佔比68%。不過其中超過六成的商住成交為通州區所貢獻，通州住宅的限購與行政副中心的區域前景，使得該區域商住類産品成為投資熱點。

　　來自房地産開發商的消息稱，這一現象也引發了高層關注，據悉近期通州商住産品也將納入限購行列，一旦這一政策落地，預計將對通州商住成交産生較大影響。

　　據亞豪君岳會統計，4月第三周（4月18日-4月24日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交6788套，成交面積46.9萬平方米，環比之前一週分別增加201%、88%。這一成交量也創造了有史以來的周度新高，甚至超越了2016年前3個月的月平均成交。

　　亞豪機構副總經理高姍分析道，上周成交的大幅飆升，主要是受到商住市場的影響。根據亞豪君岳會數據統計，4月第三周商住産品共實現成交5427套，其中通州區商住産品共成交4698套，在全體商住成交中佔比近九成。從成交排行榜中也可看出，排名前六位的項目均為通州商住産品，排名首位的東亞·尚品臺湖更是實現單周3191套的成交量。

　　高姍認為，通州商住的成交集中暴漲，主要是受到商住限購傳言的刺激。

　　近日市場傳言通州繼住宅限購之後，商住項目也將被“收緊”，其中包括購房資格收緊以及首付提高等方面。此消息一齣，刺激了供需雙方同時發力，對於供應方而言，一旦限購，具備購房資格的客群基數將大大減少，區域內同類型産品競爭壓力較大，對於項目銷售速度將産生較大影響，因此不少項目選擇在限購政策出臺前加緊推盤出貨；而對於需求方而言，通州區域未來發展前景長期被看好，因此投資類需求十分踴躍，而此次限購前夜成交大幅超過通州住宅也是出於這一原因，商住産品的不限購特性使其吸引了大量投資類需求。

　　目前通州商住限購的“靴子”仍未落下，預計該區域商住類産品成交仍將持續高漲，直至限購落地才會告一段落。

　　早在4月20日就有知情人士透露，通州區關於商住限購的細則已經基本確定，最快在“五一”前後發佈，未來通州商住公寓、寫字樓、商業辦公等項目也將受到限購限貸制約。具體細則包括：首付比例將從現在的50%大幅提高，貸款利率也或將進行一定調整；資格認定口徑將發生變化，未來商住項目購房人的資格也將受到社保、個稅連續繳納年限等方面的限制；對於開發商而言，散售模式將受到限制。

　　此前，通州商品住宅方面已經實行了以區為屬性的全國最嚴限購，通州住宅成交量自此開始大跌。中原地産統計數據顯示：通州新建商品住宅成交從2015年8月開始明顯下調，特別是2015年9月以後持續走低。從2015年9月簽約508套，下滑到2016年1月簽約475套。 不僅成交量下跌，庫存也在大幅下跌。目前，通州商品房可售住宅僅5538套，處於歷史低位，相比去年初的1.2萬套，下調了一半多。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，對於通州來説，首都副中心的利好非常明顯，但升級限購的確會明顯抑制市場成交量。不過，對於區域內的房價來説，影響不會太大。首都副中心的限購政策抑制住了房價上漲幅度，但一旦通州利好持續落地，市場價格依然會有明顯的上行趨勢。

　　（編輯：駱軼琪，郵箱：luoyq@21jingji.com）