合肥、蘇州、南京住宅庫存量不足3個月

　　重點二線城市或迎新一輪政策收緊

　　18日，國家統計局發佈3月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，房地産價格漲幅明顯擴大。與上月相比，70個大中城市中，62個城市上漲，比上月增加15個，價格漲幅環比最高漲幅為5.4%，最低為下降0.7%。值得注意的是，這是繼2014年1月以來新建住宅價格再次出現62個城市全面上漲。

　　對此，業內人士表示，隨著去庫存政策的持續，3月房價量價齊升，大多數城市房價出現上漲，但分化的趨勢依然明顯。同時，因一線城市的收緊，部分投資資金撤出一線城市，進入二線城市，促使部分二線城市價格漲幅超越一線城市。因此，重點二線城市或迎來新一輪政策收緊。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，3月絕大多數城市房價環比上漲，上漲城市個數比上月大幅增加，總體漲幅擴大。發佈的數據顯示，3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有62個和54個，分別比上月增加15個和20個。新建住宅價格環比上漲的城市中，漲幅高於上月的城市有55個，比2月份增加22個；二手住宅價格環比上漲的城市中，漲幅高於上月的城市有47個，比2月份增加23個。

　　劉建偉指出，儘管絕大多數城市房價環比都出現上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠高於其他城市，其餘二三線城市房價走勢相對平穩。

　　值得注意的是，3月部分二線城市價格漲幅已與一線城市價格漲幅持平甚至超過一線城市漲幅。3月新建住宅方面，廈門環比上漲5.4%，合肥環比上漲4.6%，南京環比上漲3.5%，杭州上漲2.3%，天津上漲2.2%，福州、無錫上漲2%。而一線城市方面，北京環比上漲3.3%，上海環比上漲4.3%，深圳環比上漲3.7%，廣州環比上漲2.9%。

　　中原地産市場總監張大偉表示，2016年3月，一線城市的亢奮表現蔓延到全國其他重點城市，40城新房成交量創七年來新高，21城二手房成交量僅次於2013年3月的歷史性高位。

　　張大偉指出，隨著銷售情況持續好轉，重點城市庫存積極回落。20個監測城市中，19個城市3月庫存較去年末有所減少，杭州、合肥、南京等地庫存減少超過三成。從消化週期來看，3月20個重點城市的庫存消化週期較去年12月均有不同程度縮短，合肥、蘇州、南京的消化週期僅在2至3個月，市場短期內嚴重供不應求。

　　的確，上海易居研究院發佈的最新報告顯示，截至2016年3月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24928萬平方米，環比減少1.3%，同比減少6.2%。其中，22個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中合肥、蘇州和南京的同比跌幅較大，跌幅分別為58.4%、54.3%和42.0%，庫存出現了明顯不足。

　　張大偉表示，庫存大幅減少的原因，一方面是由於當地市場成交表現良好，而房企後續工程供應尚難跟上，另一方面，因價格的變動，促使部分地區出現捂盤惜售的現象。

　　張大偉表示，房地産市場已經進入新常態，即在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫存壓力依然非常大。因此，政策方向不再是單向寬鬆，而是雙向的托底蓋帽。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，在一線城市房價偏高、政策收緊的背景下，部分投資投機資金開始撤出一線城市，轉而進入二線城市。但這種非剛性需求的市場，增加了部分二線城市政策收緊的風險。這意味著，部分重點城市或將集中迎來新一輪政策收緊。

　　張大偉也指出，3月的量價齊升或成為年內最大的狂歡，後續市場不僅面臨自然回調壓力，滬深等熱點城市更是遭受史上最嚴厲的調控政策。政策的短期效應已見，市場將逐步進入調整。“3月末滬深兩地的中原報價指數均跌破50%，即報價下跌房源已經超過上漲房源。”

　　的確，近段時間除上海、深圳發佈了收緊政策外，廊坊表示實行住房限購和差別化住房信貸政策，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且限購客戶購房首付款比例不低於30%。

　　此外，3月25日，南京、武漢分別發佈收緊政策。南京表示，要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴審購房人首付款比例、首付資金來源，加強對房地産貸款資産品質、區域集中度、機構穩健性的監測。武漢方面，發佈公積金貸款新政，職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調為50萬元，購買第二套住房申請公積金貸款的最高額度為50萬元扣減首次已使用公積金貸款後的差額。此外，武漢還將還貸能力系數由45%回調到35%，並下調了繳存倍數法計算公式中的住房公積金繳存時間系數，系數普遍下調了0.2至0.5不等。