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北京二手房市場成交放緩 一手商品房市場供需失衡

  • 發佈時間:2016-04-15 09:08:57  來源:新京報  作者:李捷  責任編輯:吳起龍

  有上海、深圳的升級版調控政策在先,北京樓市的頭頂也高懸著達摩克利斯劍。

  近期,北京二手房市場成交放緩,一手商品房市場供需失衡。在政策預期收緊的大背景下,似乎在醞釀著一波全新的市場走勢。

  二手房:成交量、均價雙雙回落

  在遭遇了今年以來北京二手房市場的快速上漲期之後,購房人齊先生決定將買房計劃暫緩。“本想在自己所在的小區再買一套一居室給父母住,但價格漲得有點可怕。”齊先生告訴記者,眼看著65平方米的一居室在一個月內從255萬元跳漲至325萬元,已經超出了他的支付能力。而這只是一季度二手房大漲的一個縮影。

  在經歷了3月份破紀錄的成交峰值後,北京二手房市場正在進入一輪新的觀望期。數據有更強的説服力。記者從鏈家網獲悉,4月第一週,北京二手住宅市場的網簽量和成交均價同時出現了5周來的首次下滑,5136套的成交量,環比下降了近四成;成交均價為39660元/平方米,為春節後的首次回落。

  值得注意的是,4月以來,北京二手房市場的新增房源和新增客源同時在下降。機構的最新統計顯示,新增房客比已低於3。而市場的常規判斷是,新增房客比低於4時,意味著市場進入了低迷狀態。

  而這對於目前以改善型為主的一手商品房市場而言,並不算是好消息。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者,由於前期購房需求的大量釋放,對後續市場可能會形成透支現象。“很多人趁著市場活躍期把房子買了,未來在一定時期內市場的需求端就會出現斷檔,從而引發銷售無法達到預期。再加上政策的預期,北京樓市持續升溫的步伐可能會被打斷。”

  一手房:存貨少、豪宅化,銷售放緩

  較之於市場的走勢,讓北京的房企更加頭疼的還有“存貨”不足的困擾。

  某港資上市房企相關負責人就表示,旗下除了頂豪項目在售外,幾乎沒有能夠覆蓋到範圍更廣的剛需群體的項目,面對目前熱火朝天的市場也無計可施。

  類似的窘境並非孤案。中原地産數據顯示,截至4月13日,北京今年新增供應的商品房(不含自住房保障房)合計為3634套,而實際成交套數達到11944套。供需比達到了1:3。

  第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤分析,一季度北京新推的項目非常少,主要是由於企業手上的資源太少造成的。“如果這些企業在北京的存貨足夠多,應該會想儘快推出變現,因為畢竟現在的市場環境仍然處於一個比較高的價位。這比捂盤惜售對賭一個不確定的未來市場,要更合算。”

  多位業內人士也認為,未來市場整體銷售節奏放緩是大概率事件。亞豪機構市場部總監郭毅就指出,一方面受土地資源稀缺的影響,2015年北京出讓的純商品住宅用地面積僅300萬平方米,而當年商品住宅的成交量高達700萬平方米,需求在不斷上升,但受制于土地供給的萎縮,開發商自然會控制供應節奏;另一方面,“地少價高”帶來的高價項目的不斷增多,整體市場豪宅化,也將使得整體銷售節奏放緩。

  某業內資深人士認為,從庫存規模來看,北京市場的量是不多的,所以不排除部分銷售業績不錯的房企會放緩在北京的推盤節奏,不急於推盤或者促銷,而是以足夠的耐心慢慢去化,從而實現利潤最大化。

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