未批先建、無證銷售、工期耗時近5年、遭業主退房，金地集團(以下簡稱金地；600383，SH)5年前大手筆入主西安城改項目時，恐怕未料到會有如此波折。

　　日前，金地西灃西元(以下簡稱西灃西元)業主向記者報料，因交房延期等原因，有業主已開始退房。隨後，記者了解到，遭業主退房的西灃西元是金地在西安開發的最大地産項目。

　　事實上，西灃西元從開發之初就瑕疵頗多，因無證銷售在2014年被房管部門通報，次年又因未批先建遭罰近200萬元。值得注意的是，記者查詢金地2015年半年報發現，去年8月，西灃西元取得首批預售證前，其無證銷售的簽約金額高達27.35億元。

　　受諸多原因拖累，西灃西元項目僅一期項目就耗時近5年，總投資預算也從133.44億元，數度追加至216.51億元。

　　就上述情形，記者向金地發去採訪提綱，但截至發稿尚未收到回復。金地集團西北區域地産公司相關負責人向記者表示，“西灃西元目前在售的樓棟都取得了預售證。”此外，該負責人並不願做過多回應。

　　預算從133億追加至216億

　　入主西安，開發了3個住宅項目之後，金地決定涉足城改項目。金地2011年1月6日公告稱，其參與西安雁塔區西灃路區域的城改項目，共約1241畝。隨後金地在2011年年報中披露，當年2月西灃西元項目動工。

　　2010年前後正是房地産“黃金十年”的尾聲，大型房企攻城略地也達到頂峰。西安一地産人士告訴記者，“這個佔地1241畝的超級大盤，不僅是金地在西安的最大地産項目，亦是西安近年來少見的大規模地産項目。”

　　記者注意到，與常規地産項目2~3年的工期不同，金地西灃西元進度較為緩慢。該項目分4期開發，其銷售人員告訴記者，一期已於今年完工，也就是説僅一期從開工算起已耗時近5年。而以金地在西安的另一個體量相近的項目“金地·翔悅天下”相較，後者為非城改項目，2013年開工，2015年即竣工。

　　“依照金地的實力，西灃西元工期應該不會拖至5年，其一期在2~3年完成較為正常。”對此，多名西安房地産人士向記者表示。

　　事實上，過去的5年，房地産行業已進入下行通道，去庫存壓力凸顯，工期延長則意味著資金承壓。而不少業主退房的主因，也是緣于西灃西元工期。“交房時間延期，我們等不了了。”一名業主對記者稱。

　　一期耗時近5年之久，亦使得西灃西元的總投資不斷推高。在2011年年報中，金地對該項目預計總投資為133.44億元，在2013年半年報中，預算追加至181.65億元，此後，金地又將預算追加到216.51億元。

　　體量龐大的西灃西元，在資金投入上自然不菲。金地2016年第一期中期票據募集説明書顯示，截至2015年三季度末，西灃西元項目累計投入資金58.6億元，其中金地的自有投入資金為36億元。此外，在金地2016年一期募集的10億元中，2.5億元便用於西灃西元項目。

　　未批先建曾被罰193.91萬

　　事實上，金地西灃西元項目自開發以來，還屢陷未批先建、違規銷售的風波。

　　2014年6月，新華網報道西灃西元項目五證不全、違規售房。此後，多家陜西當地媒體開始關注西灃西元項目銷售資質情況，其因此遭到房管部門通報。2015年，西灃西元項目再因“未批先建”被西安城改辦處罰193.91萬元。

　　記者查詢發現，金地西灃西元項目在取得預售證前，其無證銷售的簽約金額已高達27.35億元。西安市房管局官網公示的商品房預售許可證查詢結果顯示，西灃西元項目在2015年8月26日才取得了1~10幢(預售證號2015293)和11~20幢的預售證(預售證號2015294)。這是西灃西元項目自2011年開工以來取得的首批預售證。

　　金地2015年半年報披露，截至2015年6月末，西灃西元項目累計簽約面積36.81萬平方米，單方平均售價為7431元。記者據此計算，西灃西元累計簽約金額為27.35億元。

　　比對西灃西元項目取得預售證的時間，這就意味著，在取得預售證之前，西灃西元項目無證銷售簽約金額至少為27.35億元。

　　根據住建部下發的《關於進一步加強房地産市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，未取得預售許可的商品住房項目，房地産開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。

　　西灃西元項目未批先建、無證銷售，與其城改項目的屬性不無相關。西安一名房地産人士向記者稱，“招拍挂”之前的程式一般要1至2年，期間涉及的拆遷、安置與補償等事宜若不順暢，開發商拿地的時間很可能被推後，而此時開發商鋌而走險，未批先動工，就顯得很普遍。

　　除此之外，二、三線城市房地産行業急轉直下，也加速了城改項目弊端的暴露。陜西房地産研究會會長王聖學對記者稱，城改項目所處地段大多較好，房地産市場好時，儘管拆遷成本高，開發商拿地意願依然強烈，但當市場下行後，城改項目遇到的問題就會暴露出來。