在房地産市場，“問題樓盤”由來已久，其出現既有歷史遺留問題，也有現實層面的原因，各個樓盤的情況也不盡相同。因此，中山市按照“一樓一策，先易後難，分步推進”的原則，迅速對目前全市已排查出的52個“問題樓盤”進行梳理，並制定有針對性的解決方案。

　　與此同時，該市還專門出臺了《中山市商品房預售款監督辦法》，並於10月1日起正式施行，通過加強商品房預售資金的監督管理，保障專款專用，從制度層面避免出現房地産企業全款潛逃等違法現象的出現。據悉，目前的52個“問題樓盤”，將全部納入預售款監管，並實施重點監控。

　　政策解讀？？設預售款獨立監管賬戶須按節點申請使用

　　29日，記者從中山市國土局網站獲悉，為貫徹落實中央調控措施，加強中山市房地産市場規範化管理，有效防範房地産市場系統性風險和不穩定因素，中山市已于10月1日正式施行《中山市商品房預售款監管辦法》。為做好商品房預售款監管工作，中山市國土資源局交易所新設商品房預售款監管股，負責對商品房預售款實行專項監管。

　　而在當月10日，市國土資源局交易所已為首個房地産開發企業順利辦理了監管賬戶的開戶和簽約手續。目前，簽約環節採用面簽方式，企業方須指派授權人與監管銀行方一同前往交易所辦理簽約。

　　根據《中山市商品房預售款監管辦法》的有關規定，今後，商品房在預售過程中，由預購人（即預購商品房的單位和個人）向預售人（即預售商品房的房地産開發企業）支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款均須存入房地産開發企業在監管銀行開立的預售款監管專戶。房地産開發企業除了需向監管部門提交《用款計劃書》，用款計劃應按照完成基礎和地下結構工程、結構封頂、竣工驗收、完成商品房所有權初始登記等四個環節設置資金使用節點，併合理確定每個節點的用款額度，每筆用款均須經過監管部門的審核。

　　同時，預售人可在完成相應節點建設任務後申請支取該節點的用款額度，在預售項目辦理商品房所有權初始登記前，支取後預售款專用賬戶結余金額不得少於已收存商品房預售款總額的5%。

　　國土資源局相關負責人表示，通過實施商品房預售款監管，能加強商品房預售資金的監督管理，保證預售資金專款專用，從而防止房地産開發企業擅自挪用商品房預售資金，有效保障廣大購房人的合法權益，進一步保障中山市房地産市場的健康有序發展。

　　業界反應？？餘額最低5%比例過高企業資金壓力大

　　“對我們來説，實行預售款監管本身影響倒不是很大。因為不管政府怎麼監管，我們一直都是專款專用，每個項目收到的預售款都切切實實用在這個項目上。”東區某樓盤負責人表示，“但是規定中提到，在預售項目辦理商品房所有權初始登記前，支取後預售款專用賬戶結余金額不得少於已收存商品房預售款總額的5%，這個影響就比較大了。”

　　該負責人表示，壓力大主要表現在兩個方面，一是至少5%的餘額比例過高，如果一個樓盤的銷售額是10個億，這5%就是5000萬，而這筆錢放入監管賬戶，只有等到最後辦理産權登記的時候才可以解凍，基本算是“死錢”，對項目開發的現金流是一個很大的影響；另一個方面是資金回籠週期長，按照市場一般情況，一個樓盤從預售到業主收樓，再到辦理房産登記，至少需要三年的時間，如果銷售情況不理想，所需時間可能還要更長，對於地産商回籠資金有很大壓力。

　　“5%的預售款，再加上項目工程合同價款3%的農民工工資保證金，對地産商特別是中小地産商而言，資金壓力很大。”中山南部鎮區一家中小地産商負責人表示。據了解，中小開發商為了實現資金利用最大化，一般只要有土地在手，就可以通過抵押給銀行的方式獲得開發貸款，再通過讓承建商帶資金進入的方式一起開發，若對預售款進行監管，並且需最低5%的餘額，他們在應付日常行銷支出、人工及分批給承建商的資金時便會捉襟見肘。

　　其實，業界對預售款監管早有心理準備，畢竟早在中山之前，廣州、佛山等城市已經實行，也沒有出過問題。“我們在廣州、佛山的項目，已經按照相關制度在執行對預售款的監管，也積累了一些經驗。此次中山實行預售款監管，對於我們來説壓力不大。而且在我們看來，這項制度有利於進一步規範中山的房地産開發市場，會逐步將那些資金薄弱、管理不規範的投機性小開發商逐漸淘汰掉。”一位不願具名的外來開發商説。