中國一線城市與部分二線城市的房價在春節後一路飆升，中國樓市泡沫論隨之再次出現。

　　在此前舉行的博鰲論壇期間，經濟學家陳志武表示，中國政府將房地産泡沫越做越大，正朝著次貸危機的方向走去。不僅陳志武，高盛投資管理部中國副主席暨首席投資策略師哈繼銘在此期間也表示，中國的房地産泡沫是全球最大的。

　　中國房地産是否存在泡沫？判斷樓市是否存在泡沫的標準是什麼？中國房地産未來的發展形勢又會怎樣？《中國經濟週刊》記者日前專訪了全國房地産商會聯盟主席顧雲昌教授，請他就當前的房地産形勢解疑釋惑。

　　“説京滬深樓市沒泡沫，沒人信”

　　《中國經濟週刊》：從2001年開始就有人説中國房地産市場存在泡沫，最近幾年，中國樓市崩盤論、泡沫論一直不絕於耳。那麼中國房地産市場是否存在泡沫？

　　顧雲昌：樓市存在泡沫的主要表現就是房價上漲過快。房價漲到什麼程度算高、算有泡沫了，對這個問題大家的觀點並不一致。一般的判斷依據是房價收入比(一套中等水準的住宅價格與一個中等收入家庭年收入之比)，這個比值在6倍以下比較正常。房價收入比在一個國家的不同歷史階段不一樣，各個國家之間也不一樣。現實中，發達國家房價收入比低一些，發展中國家高一些。

　　原美聯儲主席格林斯潘曾經講過，泡沫只有破滅後才知道有泡沫。我個人認為中國的房地産市場是存在泡沫的，但泡沫並非普遍存在，許多三四線城市沒有或基本沒有泡沫，而在一線城市和部分二線城市，比如北京、上海、深圳等地，説沒有泡沫人們都不會相信。

　　《中國經濟週刊》：既然一線城市和部分二線城市的房地産市場存在泡沫，那泡沫會不會破？什麼時候會破？

　　顧雲昌：泡沫的最終結果可能有兩種：一種是破滅，一種是被吸收。所謂破滅就是到一定程度時房價大跌，並導致金融危機。還有一種情況就是泡沫被吸收了、擠出了。當人們的收入增長遠遠高於房價的漲幅，房價在一定階段漲勢放緩，甚至出現下跌的情況，這個過程就是擠泡沫的過程。比如從2011年到2014年，這4年就全國平均水準而言，房價收入比小幅下降，這個過程其實就是擠泡沫的過程。

　　目前我國一些大城市的樓市泡沫還在不斷被吹大，的確存在破滅的風險，但是還沒有達到馬上要破滅的狀態，更不存在樓市整體存在泡沫的問題。也就是説，中國樓市總體上不會崩盤、不會硬著陸。上海、深圳等地收緊限購政策，就是防止大城市的房價進一步提升，泡沫進一步被吹大進而面臨破滅的危險。

　　《中國經濟週刊》：該如何看待一線城市和部分二線城市的樓市泡沫已經很大，但是房價還在上漲，那些沒有泡沫或基本沒有泡沫的三四線城市的房價卻漲不上去的現象？

　　顧雲昌：房地産是不動産，它和土地連在一起不能被搬動，因此具有非常明顯的地區特徵，各城市的樓市主要由各地區的供求關係決定。從目前看，三四線城市的房價收入比相對合理，沒有泡沫或基本沒有泡沫，三四線城市的房地産市場的主要問題是庫存太多。一線城市的房地産市場肯定是有泡沫的，但是恰恰是有泡沫的地方，房價還在漲，事情就是這麼矛盾。

　　有些人在做判斷的時候，往往看到一些一二線城市的房價越來越高，普通百姓越來越難以負擔，就以為泡沫要破滅了，其實不然，因為這些地方恰恰還有購買力在支撐。一旦某地房地産市場沒有購買力(包括自住型購買力和投資、投機型購買力)支撐了，就會出現有價無市的情況，進而導致房價下降或者泡沫破滅。

　　“説中國樓市泡沫全球最大 有失偏頗”

　　《中國經濟週刊》：高盛投資管理部中國副主席暨首席投資策略師哈繼銘在博鰲論壇期間表示，中國的房地産泡沫全球最大。對此您如何看待？

　　顧雲昌：如果説北京、上海等城市的樓市泡沫大，這是存在的，但是用京滬深等一線城市的情況代替全國情況來説中國樓市泡沫全球最大，則有失偏頗。因為很多中小城市的房價並不高，沒有泡沫或者基本沒有泡沫。應該説，中國的樓市泡沫是局部性的，有大泡沫的就是若干一線城市和一些二線城市。這些城市的房價收入比要高於倫敦、紐約等城市，但許多中小城市的房價收入比大多在五六倍。據上海易居研究院的研究報告顯示，2014年全國城市房價收入比的平均數為7倍左右，屬於偏高。

　　“樓市泡沫主要由超發貨幣造成”

　　《中國經濟週刊》：一線城市和部分二線城市的樓市泡沫是怎麼形成的？

　　顧雲昌：樓市泡沫一般與貨幣量密切相關，房地産市場具有強大的對貨幣的吸收力，任何一次貨幣的增發擴張，實際上最終都會流入吸附能力最強的樓市。過去15年，我國廣義貨幣M2大幅度上漲，大概增加了10倍，由此也導致京滬深等一線城市的房價在過去15年中增長了10倍左右，貨幣的泡沫導致了樓市的泡沫，二者具有相關性。在現階段拉動經濟增長，貨幣政策相對寬鬆，M2增加很快，所以導致了樓市泡沫不斷增大。如果把控好貨幣供應量，泡沫也不會這麼大。某種意義上説，房價上漲是貨幣貶值的一種表現。

　　《中國經濟週刊》：哈繼銘在博鰲論壇期間表示，中國房價之所以沒有下跌是因為有政策在推動其上漲，您認同這種説法嗎？

　　顧雲昌：我認為，房地産市場的發展是有週期的，既有15～20年的長週期，還有3～4年的短週期。處於上升週期時，交易量增加房價上漲，反過來交易量下降，房價不漲或下跌。

　　本輪短週期是從2015年下半年開始出現的，現在還在上升通道中。一般來説，越是大城市，樓市熱得快，冷得也快，上下波動也較大；相反，小城市熱得慢，冷得慢，波動也小些。從長週期看，中國的房地産市場已告別15年的黃金時代，迎來下一個15年左右的白銀時代。

　　白銀時代要持續到2030年左右， 2030年之前，我國仍處在城鎮化進程中，住房主要的需求對像是由農民工構成的新市民，再加上原有市民的改善性需求和一部分剛性需求。白銀時代的特點是每年增量不大，但是總量大。不可能像黃金時代房地産投資每年有20%以上的增長，每年新增的商品房供應量大約會保持在1200萬～1300萬套，房地産的二級交易市場和租賃市場會更加活躍，仍然會是一個很大的産業。

　　我個人判斷，在未來十幾年中，中國房價整體上會穩中有升，但會有上下波動。從短週期看，2016年房價整體還是穩定上升趨勢，去庫存政策的出臺，有助於這種趨勢的發展。在當前的貨幣金融環境下，比較有利於全國性的去庫存，同時因流動性的增加促使泡沫變大或者不被擠掉。同時由於投資渠道缺乏，使老百姓的投資更多地流向了樓市，從而不斷催生大城市樓市泡沫。當然還有中國土地市場的特殊性，樓市泡沫實際上也是地價泡沫的主要表現，因為我們的土地市場是政府控制的，所以房價中所含的地價比重不斷升高，自然會催生樓市泡沫。

　　“三四線城市樓市要合理加杠桿”

　　《中國經濟週刊》：採用加杠桿的方式購房，可能會導致系統性的金融風險。如何看待目前樓市中的加杠桿現象？

　　顧雲昌：加杠桿産生的影響在一二線城市比較明顯。首付貸是導致樓市風險的一個原因，但不是最主要的原因，在三四線城市，即使再加杠桿，購買力還是不足，因為庫存大，供大於求，人們預期房價還要降。鋻於中國樓市嚴重的冷熱兩重天，在三四線城市需要在可控範圍內加杠桿，一二線城市則要減杠桿。一個在發燒，要吃降溫藥；一個體溫很低，要保暖。

　　(劉鶴影對此文亦有貢獻)