高處不勝寒的深圳樓市，其神經看起來是非常脆弱了。3月18日，官方媒體《深圳特區報》同時報道的兩則消息，幾經轉載和加工後，被渲染成為了深圳樓市見頂回調的信號，一則是有效需求開始銳減，3月份二手住房成交量較1月份下降了30%，高價熱點片區報價下調，有業主一週內將報價下調50萬；另一則是一篇題為《深圳十大專項行動破解發展空間瓶頸》的報道提出，深圳未來5年內將減少不少於2億平方米（全市合計4.2億平方米）違法建築面積。

　　前者被解讀為，房價與有效需求脫節的情況下，投資客主導的“博傻遊戲”已到了害怕沒有“接盤俠”的地步。於是乎，前期介入者開始通過高位讓利來套現；後者被解讀為，減少約佔年度商品房銷售4倍左右的違法建築，或只能採取合法化的途徑，意味著商品房和“小産權房”之間的“柏林墻”被推倒了、高低水位間的泄洪“閘口”被打開了。上述兩則解讀無論哪個接近現實，都無異於給脆弱敏感的深圳樓市投下一顆炸彈，甚至會影響未來深圳樓市的格局。

　　事實上，3月份樓市回調是必然的。一方面，前期口口相傳的“深圳版限購” 高懸頭頂但遲遲不落地，影響了入市節奏和交投預期；另一方面，泡沫傳聞及清理“首付貸”、4月1日上調評估價的影響下，部分以場外“加杠桿”介入的投資客試圖以讓利來脫手，造成放盤價回調。此外，2015年四季度投資投機比例迅速攀升（機構預測從20%增加到30%）並推動房價激漲後，正常回調的訴求存在。

　　至於足以影響深圳樓市未來格局的違法建築面積近半“縮量”計劃，僅僅是官方存量改造和城市更新的工作方案而已。慢不説，違法建築合法化，首先要考慮頭懸《憲法》和《土地管理法》兩條不能碰的紅線，即便能瞬間合法化，也必須要顧慮其刺破商品房市場泡沫帶來的“無法承受之重”。進一步，與特區發展如影隨形的違法建築，困擾深圳也不是一年兩年了，如有解決路徑，那也一定是漸進的。筆者認為，即便深圳樓市近期會見頂回調，也絕非上述兩個因素而觸發。

　　上述兩則消息，折射的是對深圳樓市“泡沫化”走向的擔心。基於房價收入比、租售比和房地産佔GDP比重等，深圳樓市已經進入了泡沫化區域。有機構通過定量研究，指出如果將一線城市分開看，北上廣並沒有泡沫，唯一值得擔心的炸彈是深圳。截止2015年底，深圳房價泡沫為34.16%，北上泡沫率為-5.65%、廣州泡沫率為-1.07，深圳樓市目前的安全邊際已容不得任何外生性衝擊。

　　當然，對泡沫見仁見智，在房價沒有掉頭直下之前，可以找到一千個理由來佐證房價上漲的理由、泡沫論經不起推敲。關鍵是，包括深圳在內的特大房價上漲，其綜合利好有目共睹，于全國樓市來説，基於特大城市“領頭羊”效應，利好全國“去庫存”；于地方來説，基於樓市在投資、消費、稅收上的綜合貢獻如此可觀，利好“穩增長”，“啃硬骨頭”的轉型壓力小多了；于銀行來説，基於抵押物的保障，利好資産品質，不良率也不會那麼快暴露；于個人來説，基於房價上漲的財富效應，利好資産性收入，利好自己早日進入“財務自由”一列。

　　這就是目前特大城市樓市的現狀，即在國家去行政化干預、樓市“去庫存”、經濟轉型需要貨幣寬鬆等政策庇祐下，先享受泡沫帶來的利好吧！由此，不希望樓市調整、房價下跌的呼聲佔據主流。這就不難理解，緣何樓市與“剛需”沒有太大關係了，還能扶搖直上，原因就在於，我們或許真的需要“這場泡沫”。

　　近期，在研究17世紀荷蘭鬱金香泡沫時，北京大學國家發展研究院教授周其仁給泡沫總結了一個定義，即基於對實際交易情形無知而無法解釋的資産價格大起大落。目前，對於特大城市樓市，各方對實際交易情形、房價暴漲原因、泡沫量化確實“無知”。既然“無知”，有無定論的泡沫解釋或量化，而泡沫又如此享受，就不管那麼多了，即便內心隱約感知泡沫很大。任何一場泡沫都是如此，我們也不能例外。（作者李宇嘉係深圳市房地産研究中心高級研究員）