近日，上海、深圳、南京等大中城市接連出臺房地産市場調控新政，內容主要包括提高首付貸款比例、提高非本市戶籍居民購房門檻等。這些城市推出新政的動因是為了穩定近期過快上漲的房價，打擊投機性購房行為。同時，在“營改增”、“降低首套房首付比例”等政策的支援下，三四線城市的“去庫存”大戲仍在上演。在各地樓市出現顯著分化的背景下，樓市政策加速告別“一刀切”，分類調控的路線逐漸明朗起來。

　　滬深相繼收緊樓市調控政策

　　上海3月25日發佈促進房地産市場平穩發展相關措施，從緊實施差別化住房信貸政策，主要內容有三：二套房普通住房首付比例不低於50%，非普通住房首付比例不低於70%；非滬籍人士購房條件社保年限從2年提升至5年；嚴禁房地産企業和仲介機構從事首付貸、過橋貸等場外配資金融業務。

　　就在上海發佈新政的同一天夜裏，深圳市政府也出臺了最新的調控政策。相比上海，深圳樓市政策相對溫和。一是非深戶購房社保1年改3年；二是首套房貸款還清，二套房首付最低四成。此外，二線城市南京和武漢也加入了調控城市行列。3月25日，央行南京分行與銀監會江蘇監管局聯合發佈通知，要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴審購房人首付款比例等。同日，武漢發佈公積金貸款新政，職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調為50萬元。

　　滬深兩大一線城市相繼收緊樓市調控政策，這與近期全國大中城市的樓市出現“過熱”跡象有直接關係。國家統計局數據顯示，今年2月份，一線城市的房價出現不同程度的上漲，同比漲幅最高的是深圳，達到56.9%，上海的漲幅達到20.6%，北京是12.9%，作為二線城市的南京和武漢也有13.3%和6.2%的漲幅。值得關注的是，投機性購房行為對此輪樓市上漲起到了重要的作用。以深圳為例，2015年深圳投資性需求最高佔到25%。一線城市推出新政的根本動因是為了穩定近期過快上漲的房價，打擊愈演愈烈的投機性購房行為。

　　三四線城市加緊“去庫存”

　　就在一二線城市忙著為過熱的樓市“降溫”的同時，三四線城市的樓市仍在“去庫存”的路上艱難前行。中國社科院數據顯示，2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米，現房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個月。民生證券研究院的研究表明，從結構上看，2015年年底一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地産庫存過剩問題最為嚴重。

　　在這樣的背景下，去庫存被擺在了至關重要的位置。在2015年底的中央經濟工作會議上，化解房地産庫存被列為經濟社會發展的五大任務之一，會議指出，“要取消過時的限制性措施。這一系列政策的落地，對三四線城市房地産市場穩定發展産生了積極作用。

　　最新利好消息是“營改增”。5月1日起，“營改增”試點全面推開，房地産業、建築業等納入試點範圍。按照最新公佈的營改增執行細則，建築業和房地産業適用11%稅率。雖然較之前5%的營業稅相比稅率有所提高，但此次細則將土地成本、建安成本等納入抵扣項，因此實際應納稅額較營業稅大幅下降，房企實際稅負未必增加。分析稱，營改增後將有利於三四線城市低利潤房企減負，給當地去庫存提供更大的降價空間。此外，將不動産投資被納入抵扣，會鼓勵企業投資、購入並持有商業地産，對商用物業市場是一大利好。

　　樓市調控告別“一刀切”

　　當前，樓市調控的難度有所增加，一方面要防止一、二線城市房價畸型上漲，影響剛性需求的釋放；另一方面也要支援三、四線城市全力去庫存。正如求醫問藥亟需直達“病灶”，政策利好是否能輸送到最關鍵的點上，直接決定了實施的實際效果。因此，要更好地調控房地産市場，還需要更具針對性的調控措施，也就是“分地施策”。

　　事實上，“分地施策”的調控樓市思路早已有了政策鋪墊。在今年的政府工作報告中，李克強總理就提出要因城施策化解房地産庫存，即對房價持續“發燒”的重點城市加強限購措施，同時幫助三四線城市疏解庫存壓力。不久前頒布的房地産交易契稅新政中，也明確北上廣深這四個一線城市不執行第二條政策，即有助於去庫存、利好90平方米以上購房居民的免征營業稅優惠，開啟分類去庫存序幕。滬深收緊樓市限購，以及近期福建等多地加大去庫存力度，這些都體現了當前樓市調控“分地施策”的特點，也有望在各地的樓市調控中繼續得到運用。