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環京樓市調控預期升溫 燕郊多個樓盤漲幅達100%

  • 發佈時間:2016-03-29 07:24:55  來源:北京青年報  作者:朱開雲  責任編輯:張少雷

  房地産市場經歷了一個不平靜的週末。滬深接連出臺收緊樓市政策,力度之大超出了市場預期。在滬深之後,地産界將目光轉移到了北京。在樓市政策上,往常喜歡選擇緊盯上海的北京將怎麼做,已經成了樓市最為關心的話題。種種數據顯示,北京樓市的熱度並未消退,而環京樓市的漲幅則更加驚人,在這樣的背景下,業內人士分析,出臺相關政策抑制房價上漲已是大概率。

  截至上週末,3月北京二手房累計成交已經高達2.5萬套,預計全月北京二手房成交有望突破3萬套。3月單月北京二手房價格環比上漲加速。跟深圳、上海相比,目前北京新建商品房住宅價格同比漲幅不算最高,約為14.2%,但二手房價格漲幅較高,約為27.7%。

  北京二手房價格究竟漲多少?

  北京青年報記者在調查中了解到,北京樓市的熱度還在升級。在四惠附近的一名房地産仲介表示,北京這兩個月的樓市在加速上漲,附近一小區的樓市春節前成交價還是每平方米3.5萬左右,現在已經挂4.3萬往外賣了。該仲介表示,短短不到三個月,一些熱度高的二手房漲幅已經逼近20%,這跟官方公佈的北京整體樓市漲價的幅度有一定差別。

  此前,北京市常務副市長李士祥曾公開表示,今年初以來北京房價上漲幅度為11.3%,仍處於合理區間內,未達最高水準。對此,該仲介表示,數據並不矛盾,北京整體的數據中包含了一些偏遠的、冷門的區域,實際上熱門板塊的漲幅要大得多。

  中原地産首席分析師張大偉表示,北京出現二手房與新房價格漲幅差距較大的另外一個原因是,北京方面延後了3月入市的部分高價項目,這部分高價項目將在4月推出,所以整體看,北京4月份將出現一波高價項目。

  燕郊部分區域房價已超北京部分區

  除了北京地區的房價,環京樓市已成為影響“北京房價”的重要因素。去年9月中旬,北青報記者曾在燕郊實地探訪,彼時燕郊房價已經連續上漲了三個多月,位於燕郊核心區的上上城理想城,2015年年初價格單價是8600元,到了8月份成交價已達1.4萬元,北青報記者回訪得知,如今該樓盤二期的單價已經漲至1.7萬元,短短一年多時間,價格翻了一倍。港中旅的項目去年年初單價才9000多元,去年6月開盤時的均價超過1.5萬元每平方米,如今開盤價已超過2萬元。燕郊一名地産銷售人士表示,他所在的項目目前均價約為23000元每平方米,而在一週之前的上期房源開盤,均價約為20000元每平方米,上漲幅度驚人。

  北青報記者統計多個燕郊熱銷樓盤發現,去年年初以來,這裡的房價漲幅已經達100%。翻倍之後的燕郊的房價已經遠遠超過北京部分區,與燕郊相近的平谷區本月二手房均價未超過15000元。

  關於環京樓市上漲的原因,有業內人士認為,一方面,北京市內基本上已經完全豪宅化,大部分剛需和改善型需求都在向環北京區域轉移。另一方面,北京目前依然是限購城市,但是環北京區域的限制相對寬鬆,所以資金更願意流向環京樓市。此前,據北青報記者調查,由於北京限購政策的存在,許多樓市投資客攜鉅款前往燕郊炒房,這也是燕郊房價暴漲的主要原因之一。

  針對環京樓市,相關業內人士表示,這些地方出臺措施調控房價已是時間問題,“預計未來廊坊等地的主要政策將是限制價格漲幅+信貸政策約束”。

  日前,有媒體發佈消息稱,處於環京地區的廊坊市政府已經明確表示,為穩定環京周邊縣(市)住房價格,推進房地産業平穩健康發展,廊坊日前已經研究了有關進一步規範市場秩序、穩定住房價格的若干措施,具體措施方案正在程式審定中,即將公佈。

  北京“樓市新政”將以信貸政策為主?

  回望北京的樓市政策,大多數時候,北京樓市政策採用的是緊盯上海的策略。如今,上海給樓市踩下了剎車,閃電般出臺了被稱為“史上最嚴”的樓市新政,該新政被業內人士總結為“提門檻、降杠桿”。

  一線城市樓市在2015年走出反轉行情,其中有一個非常重要的節點,這個節點被稱為樓市“330新政”,核心是將二套房首付比例從七成降至四成。該新政直接放大了二套房購買者的杠桿力度。上海最嚴樓市新政實際上廢除了樓市的“330新政”。上海的樓市政策一夜間回到了一年前。對於上海的新政,業內人士普遍認為,這是對瘋狂樓市的一記重拳。“房價是怎麼通過政策漲上去的,再讓它怎麼通過政策回歸理性。”

  從限購方面來看,北京的五年限購政策此前已經是全國最嚴,上調的空間已經不大。但在樓市信貸方面,北京是否會跟上海一樣,實際上廢除“330新政”呢?

  北青報記者了解到,此前,北京已經準備好了相關的樓市調控政策,將視北京市場的情況決定是否出臺。另外,北京市已經對二套住房信貸政策調整對市場影響進行過論證。若北京樓市繼續瘋漲,不排除對二套住房信貸政策進行調整。

  根據目前北京樓市的情況,北京出臺相關的樓市調控政策已是大概率。中原地産首席分析師張大偉認為,北京可能主要從這幾個方面對樓市進行調控:首先是約束高價房源對市場的影響,抑制二手房非理性炒作;其次是加稅,調整房産交易評估價格,從目前的40%左右提高到50%,提高二手房交易的稅費成本;第三是二套房信貸收緊,將看齊上海的二套普通住房首付50%,非普通住宅70%。

  新聞追蹤

  上海二手房持幣觀望氣氛加重

  上海“史上最嚴”樓市新政出臺之後,二手房市場方面,一名上海地産仲介表示,市場持幣觀望的氣氛加重了。

  一些二手房業主的心態也發生了很大的變化,調價毀約的情況這幾天聽到的很少了,反而出現了一些業主降價拋售的情況。據了解,上海長寧區甚至出現直接降價20萬元拋售的情況。而某地産門戶的資訊顯示,浦東唐鎮板塊一急於出售老房置換新房的業主把房價直降了60萬元。

  北青報記者了解到,上海部分已經拿到預售證的房企,已經重新調整推盤節奏與策略。據上海中原成交數據統計,2015年上海購房者中,非上海籍貫的客戶成交量已經佔到47.54%,這是一個很高的比重。據中原地産方面計算,“史上最嚴限購政策”大約抑制了大約27.9%的購房需求。

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