2016年春節之後，搶佔頭條的無疑是部分一二線城市樓市“瘋長”的話題了。諸如上海二手房頻繁“跳價”、南京“棉被哥”連夜排隊購房、“一線城市房産總值能買下半個美國”等新聞也不時挑動著購房者的神經。在很多購房者“恐慌性購房”情緒蔓延的情勢之下，相關樓市火爆的地方政府也紛紛出手調控。

　　3月25日上午10點，上海市政府舉行新聞發佈會，公佈樓市新政。上海市住房與城鄉建設管理委員會主任顧金山介紹了《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系 促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》，宣佈上海樓市在經歷“非理性過熱”階段過後，將從嚴執行住房限購政策。這是繼蘇州推出“限漲令”限制房價，南京推出“寧十七條”降溫樓市之後，長三角代表城市上海推出的又一重磅樓市調控政策。

　　上海房地産新政內容顯示，上海將提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所有稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。新政即日起執行。

　　在房地産觀察人士看來，至此，目前上海已經成為全國最嚴限購城市。在上海中原地産諮詢研究部盧文曦看來，此前蘇州、南京樓市調整政策的推出，變相刺激了一線城市上海，新政推出後，上海樓市小陽春之後或迎來“倒春寒”。

　　“新政前夜”上海樓市日成交量1700套

　　關於上海樓市政策收緊的消息近期一直在傳，日前，上海市委書記在全國兩會上表態“將通過調控手段抑制上海近期房價不斷上漲”的言論更被業界解讀為政府將調控樓市的一個信號。

　　3月24日，“新政”前夜上海市場上演“樓瘋”，當天上海的住房成交量突破1700套。顧金山在會上透露，昨日下午，由於網簽人數激增，導致系統反應緩慢以致癱瘓，為了最大化滿足購房者網簽需要，相關部門特意將網簽時間延長。

　　新政出臺前，關於上海樓市新政內容的傳聞甚囂塵上。無論是仲介還是開發商都在新政前夕蠢蠢欲動，最大化地促進新政前的成交。

　　而相關數據顯示，過去的一週上海房屋供應量更是刷新紀錄，供應激增。《中國經營報》記者在採訪中了解到，對於此前房産新政傳聞，開發商方面可謂是“聞風而動”。從房産交易中心的數據以及上海中原地産研究諮詢部提供的數據看來，上周上海樓市的供應量出現“猛增”的局面。春節過後上海樓市的供應量始終處於低位，甚至有兩周供應量為0，開發商惜售態度明顯，在2月29日~3月6日期間，尚無新興供應量，而在3月7日到3月13日供應量略有回升到74254平方米，而在上周的3月14日~3月20日供應量突然增加到191632平方米，是前一週的2.5倍。相較此前幾週供應量激增。從上周開始上海樓盤開始集中放量推盤，部分開發商更是緊急加推，希望搶奪最嚴新政前期的這波行情。

　　而在上海房地産觀察人士看來，傳言中的新政對於上海地區房地産不同産品的影響或呈兩極分化的局面。對於核心區域的稀缺性産品影響不會太大，而對於其他區域的一些産品將會受到不同程度的影響。

　　上海萬業企業老西門置業發展有限公司副總遊洪軍表示，從公司近期推出的復興瓏禦豪宅項目市場反應來看，亦有購房者認購心切，希望在新政到來之前能夠完成房屋交易。“我認為新政的推出對於一些稀缺地段、核心區域的豪宅産品影響不會很大，所以我們這樣的大面積段改善型産品推盤行銷節奏不會因為新政的推出而打亂。”

　　記者採訪中也注意到，一些稀缺地段的豪宅産品保持著比較平穩的推盤計劃，而一些非核心區域的産品手腳則有些慌亂，加緊推盤節奏。例如位於松江泗涇的一些項目，開發商推盤節奏加快。與此同時，位於浦東的浦發羅蘭翡麗項目于3月23日晚間連夜推盤，加緊在新政前夜上演最後的瘋狂。還有不夜城板塊的新湖青藍國際項目也在捂盤數月之後將於近期開盤。

　　在業內分析人士看來，此次“新政推出”，上海成全國限購“最嚴城市”，對上海房地産市場不同産品帶來的影響也是不一樣的。而類住宅或將迎來一波行情。上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，非上海戶籍，購房資格社保門檻由2年延長至5年，對於增量的剛性需求影響較大，更多的選擇轉向非限購、類住宅産品。

　　記者從近期將推出新盤的金融街(靜安)中心·融禦項目了解到，因為項目屬於不限購的酒店式公寓，隨著此次上海樓市新政的推出，近期前來售樓處諮詢認籌的購房者增多，約180平方米精裝三房和底層320平方米複式精裝類躍層的多層寬景公館受到不少高凈值購房人群的青睞。

　　無獨有偶，記者從龍湖上海公司方面了解到，春節過後，作為上海類住宅産品關注度最高的項目之一，龍湖北湖天街在上海房價走高的趨勢下，一部分限購人群掀起了一波認購小高潮。隨著此次新政購房門檻的再度抬高，被限購人群認購熱情再度高漲。

　　上海樓市或迎“倒春寒”

　　今年2月底，為抑制過快上漲的樓市，南京市政府出臺了被外界成為“寧十七條“的樓市調控政策。蘇州也于近日推出了全國第一個“限漲令”。

　　從這兩個城市反饋的現場認購量來看，兩個城市的諸多現場認購情況趨冷，一改往日火爆局面。

　　“好久沒見過售樓處週末這麼冷清了，蘇州樓市前一波火熱行情真的過去了。”蘇州吳中區某售樓處銷售人員跟記者攀談時感慨。記者在剛剛出臺全國第一個“限漲令”的蘇州樓市探訪，發現不少售樓處一改往日火爆的場面，人氣冷清了很多。

　　在中原地産研究機構蘇州地區相關負責人程傑看來，蘇州此番“限漲令”限制開發商房價一年限漲12%，一次領證不低於3萬平方米。對於樓市是有一定影響的，當然更多地體現在看房者心理上，據蘇州不同案場反饋數據顯示，部分客戶來訪量出現明顯下滑。

　　與此同時，據《南京晨報》報道顯示，近期南京樓盤供應套數激增，但是日均認購量和成交量再度下降。

　　不僅如此，記者從上海易居研究院方面了解到，近兩周上海一二手房市場熱度也在緩慢回調，當然個別地區因為結構性原因依舊火熱。

　　蘇州市房地産協會副會長兼秘書長倪峻全面地分析了以蘇州為代表的二線城市樓市目前面臨的情況。“開發商需要對後市有較為準確的預判，如果入市價格比較低，後續就不能漲了，但如果定價太高，則萬一市場方向轉變，可能賣不動。”

　　上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦表示，近日蘇州公佈“樓十條”，手段包括嚴控新房價格漲幅、防捂盤惜售等。南京緊隨其後公佈相關調控細則。二線城市先於一線城市有所行動，從某種程度來看反而加重一線城市的調控壓力。可以説上海樓市新政的推出時箭在弦上的事情，此番新政推出，上海樓市“小陽春”或遇“倒春寒”。

　　同策諮詢研究總監張宏偉表示，“史上最嚴”發佈後，在政策真正落地嚴格執行之前，在這個“窗口期”仍然是“跑量”的行情！ 由此可見，當前市場表現火熱的局面是暫時的，“史上最嚴”發佈後，第二季度市場交易量會走低，下半年或因為第一季度市場高位放量而進入深度的市場調整期。

　　在張宏偉看來，下半年尤其是10月份之後新一輪房産市場調整週期將來臨，本輪樓市上漲幅度較大的中高端項目可能率先迎來降價。

　　第一太平戴維斯中國區研究部主管簡可分析認為：“儘管上海住宅需求依然強勁，但短期來看，新政將在某種程度上影響成交量，一些意向購房者因新政限制難以成功交易。但除非新政使待售庫存大幅上升，短期上海房價或依然堅挺。”