國土部下屬中國土地勘測規劃院日前發佈的2015年四季度全國主要城市地價監測報告，預測2016年土地市場情況時特別提出，在近些年市場趨於飽和、同質化競爭以及電商衝擊下，一些地區商服地産的庫存亦不容忽視，商服地價的上升動力稍顯不足。

　　上述報告顯示，2015年四季度，三線城市，綜合、商服、住宅、工業地價環比增速依次為0.42%、0.18%、0.67%、0.25%，同比增速依次為1.80%、1.52%、2.50%、1.21%。

　　CRIC研究中心研究員楊科偉對無界新聞分析稱，商業地産的庫存風險已是目前業內共識，尤其是在城鎮人口不足、商業消費力相對較弱的三四線城市更是如此。雖然國家在未來一段時間將大力推進新型城鎮化，引導農民進城，這個過程中的確也會解決部分商業地産的庫存難題，但更多的還是那些中心區、有優勢區位的存量商業項目，而對大部分新增項目而言，前景仍然堪憂。

　　寫字樓空置率高企

　　第一太平戴維斯為無界新聞提供的數據顯示，二線城市（天津、青島、大連、瀋陽）甲級寫字樓市場供應正迎來高峰期，空置率繼續上浮。

　　去年四季度，天津寫字樓市場迎來年內供給高峰，三個項目合計帶來19萬平方米可租賃面積。至此，全年供應量達到26萬平方米，中心城區甲級寫字樓存量達到87萬平方米。四季度，受新項目入市影響，天津中心城區甲級寫字樓租賃市場整體空置率同比上升10.2個百分點至38.1%。四季度，天津中心城區甲級寫字樓租賃市場平均租金為每平方米每月142.1元，與去年基本持平。

　　預計2016年，天津中心城區甲級寫字樓市場將有五個新項目入市，屆時將為市場帶來近31.6萬平方米的新增供應。但由於渤海銀行部分自用以及少數項目尚未確定租售比例，因此全市範圍內投放到租賃市場的面積預計在30萬平方米左右，相當於現有存量的34%，屆時將推高寫字樓空置率至41%。

　　第一太平戴維斯北區市場傳訊部高級經理肖常燕分析認為，由於競爭的加劇，天津市未入市項目的不確定性加大，具體表現在一方面是入市時間的不確定；另一方面是租售經營模式的不確定。未來，隨著京津冀一體化、金融改革創新等多個利好政策的推動，天津將重點承接北京的先進製造業和金融租賃、電子商務等現代服務業，在優化産業結構的同時，也必將帶動現有寫字樓空置面積的有效吸納。

　　由於部分項目推遲入市，去年四季度末，青島無新項目入市，至此，全年僅華潤中心一個項目帶來6萬平方米新增供給，全市寫字樓可租賃存量為153萬平方米。小型金融公司依舊是需求主力，同時，由於此類公司的不穩定性，導致青島寫字樓空置率同比上浮2.1個百分點至19.9%。四季度末，青島甲級寫字樓租金較之上半年小幅下跌0.3%至每平方米每月102.1元，同比下跌0.5%。

　　至2015年末，大連已連續兩年無新項目入市，全市寫字樓可租賃存量為112萬平方米。儘管沒有新項目入市，但實體經濟的不景氣仍導致年末空置率上浮2個百分點至10.2%。四季度末，大連甲級寫字樓租金較之上半年小幅下跌0.6%至每平方米每月124.3元，同比下跌1.9%。

　　2015年四季度，瀋陽共三個新項目入市，合計帶來16萬平方米新增供給。至此，全市寫字樓存量達到146萬平方米。瀋陽甲級寫字樓市場空置水準依舊嚴重，年末達到40.6%。同時，租金下滑至每平方米每月人民幣132.7元。

　　第一太平戴維斯華北區研究及顧問諮詢部熊志坤對無界新聞分析稱，由於2015年寫字樓部分項目推遲入市，預計今後三年（2016-2018年），上述四個城市將面臨更大規模的新增供給。屆時，供過於求的情況將更加嚴峻，空置率也將進一步走高。在供過於求的同時，優質項目密集入市將令市場品質顯著升級。

　　零售商場集中供應

　　上述四個二線城市零售市場同樣堪憂。

　　2015年四季度，天津城區共有兩個新項目入市，帶來37萬平方米新增供給。至此，2015年全年累計供應57萬平方米，中高端零售市場存量達到366萬平方米。隨著新項目的入市，全市空置率上漲至17.7%。四季度，天津城區購物中心首層平均租金小幅上漲至每平方米每月人民幣383.3元。

　　同期，青島僅一個百貨項目入市，帶來9萬平方米新增面積，至此，全年共新增62萬平方米零售面積。截至2015年末，青島中高端零售市場存量為320萬平方米。由於部分項目經營狀況不佳，導致青島購物中心整體空置率上浮至27.8%。總體市場的不景氣也迫使業主做出租金讓步，四季度末，青島購物中心租金較之上半年下跌3.8%至每平方米每月407.5元。

　　而大連有兩個新項目入市，帶來26萬平方米新增供給，至此，全年共新增零售面積73萬平方米，全市中高端零售市場存量達到290萬平方米。新項目的入市將全市空置率推高至8.4%，同比增長3.3個百分點。同時，隨著整體品質的提升，大連購物中心首層租金達到每平方米每月407.8元。

　　2015年四季度，瀋陽無新項目入市，全年共新增供給51萬平方米，全市中高端零售市場存量達到600萬平方米，依舊是四個主要二線城市中存量最大的市場。儘管無新增供給，但由於供給過剩，市場消化緩慢，截至年底購物中心空置率仍維持較高水準，達到16.2%。同時，招商難度的加大也迫使部分業主做出租金讓步，截至年末，全市購物中心首層平均租金達到每平方米每月363.9元，同比下跌1.8%。

　　熊志坤表示，未來三年，四個二線城市均將迎來持續大規模新增供給。整體市場供過於求的情況將進一步加劇。實體經濟不景氣、供給過剩等將進一步加大招商難度，預計二線城市購物中心空置率將進一步惡化。與此同時，租金也將難有上漲空間。(無界)