當下石家莊的寫字樓市場，放量供應的背後是滯銷。二三線城市寫字樓去化已成為業內公認的“硬骨頭”——在産業結構偏重第二産業的河北，到哪去打撈足夠的第三産業公司填滿一棟棟格子間，這是令行銷總監們百思不得其解的難題，直接決定了寫字樓項目的銷售前景。為寫字樓尋找增量的使用者，是寫字樓項目解決去化問題的前提和基礎。但一個城市的産業結構非一己之力所能左右，如何在常規辦公需求之外，尋找寫字樓建築嫁接其他需求的N種可能，已成為解決石家莊寫字樓去化問題的關鍵。

　　12月22日，由燕趙晚報樓市快報和贏商網河北站共同主辦的專業分享沙龍活動在北方綠野建築設計有限舉行公司，沙龍從北方綠野的一個成功案例樂宸商務開始。樂宸商務從創意寫字樓華麗轉身為醫療主題的單體建築，期間經過了一波三折的決策過程，這座寫字樓何以能夠在定位上形成顛覆式調整？成功轉身的關鍵點有哪些？這個案例對於石家莊的寫字樓市場又有何借鑒意義？北方綠野建築設計有限公司董事長兼總建築師郝衛東圍繞寫字樓的功能變革進行了闡述。産業與寫字樓的多元融合，為寫字樓和第三産業的擴容提供了多種可能，尤其是寫字樓前期的開發設計環節，應該融入清晰的産業思維，才會突破建築的物理空間，形成寫字樓的可持續性生存。

　　現場嘉賓們從自家項目和自身專業積累出發，就一些實際遇到的難題進行了探討。

　　□本報記者 劉青

　　未來的設計理念核心

　　是建築功能的可持續性

　　樂宸商務項目位於紅旗大街與石銅路口，位於5條道路的交匯口。這個項目從最初設計到最後建築成型，經歷了一波三折的過程，它的前世今生，可以成為寫字樓成功的案例進行分享。首先，該項目場地受多方因素限制，我們感覺它比較適合設計成一個異形建築。各種因素交織，計算可建設空間是2700平米左右。這樣的狀態下，建築該怎麼做，我們做了大量的分析。這個建築將必不可避免成為地標，成為整個街區的軸心，那麼還要顧及周邊景觀和建築形態的和諧等因素。

　　我們設計了三種模式，多次修改，最終誕生了一個最後效果——水滴環形加核心島的模式。從設計的可持續性角度，和業主進行了探討。最初設計時預留了很多開口，為以後的功能調整預留了空間。

　　在項目封頂後，開發商的想法改變，根據集團的發展需要決定自持，並導入河北省生殖婦産醫院，調整為醫療型建築。醫療建築特點和一般建築有很大不同，且很少有高層建築。我們充分利用現有建築設計條件，對建築功能空間重新進行了優化，從商務需求轉換到醫療空間的分割。新增兩部醫用電梯，增設大門雨棚，並對底商部分進行了功能改造。

　　我認為這個項目的成功“轉型”是可複製的。首先，其能夠成功轉型的前提是其開放的大空間佈局，賦予了建築多功能的通用性，對其承接全新的空間功能轉化有很大幫助。通過此案例，北方綠野也堅定了一個方向，即做中國可持續建築的踐行者。所謂可持續建築，首先就要建設能夠適應未來的産品，要考慮到建築在全生命週期內功能和定位改造的可能，此外，建材、設備的選擇也要經得起時間的考驗，建築才能在未來的空間存活下去。對於開發商而言，建築的改造和轉型意味著將投入一筆資金，但今天追加的改造投入，一定會成為未來收益的基礎，要本著給子孫後代百年計的理念去設計産品。

　　要對客戶的長期使用

　　和增值有使命感

　　我認為寫字樓“轉型”時，層高、空間等問題是必然要面對的。樓層越高，空間越大，未來可變更性越大。從後期市場消化的環節看，改造成本必須要向産品定位妥協，就是要細算經濟賬。買寫字樓的客戶對物業的金融屬性很看重，越是高品質的寫字樓越是能夠吸引優質的客戶，無論是租還是在售，品質是第一位的。

　　以後單位平方面積的人會有很大的增加，設計時要有前置的預留計劃。現在小格子公寓遍地是，開始變現率很好，可是實際上除了辦公成本極低的小公司，一般大公司也不會選擇這樣的小戶型。投資者買了以後，回報率不能達到預期。所以搞開發不能夠僅僅局限于一個目的，要對客戶長期使用和增值有使命感。開發商的理念，和開發商本身資金的擁有量，對變現的需要，都決定了對設計單位的要求，有時設計單位也很無奈。

　　大健康産業將成為寫字樓新寵

　　看到寫字樓華麗轉身成醫療機構，讓我想到了最近國家密集推出的扶助和支援民營資本辦醫療的政策，引導民營資本向醫療養生方向發展。醫療業態進入寫字樓，現在許多地方也有成功先例，不僅僅是醫院，包括泛醫療、大健康的概念，未來月子中心、牙科醫院、養生等輕資産醫療機構以及教育、文化等産業都能走進寫字樓。我們新合作城市廣場之前也關注並尋找過這種機會，今天的事實證明這種嘗試是可行的。

　　電梯、衛生間全部放入中心地帶

　　為什麼開始設計的是寫字樓，後來成功的改造成了醫院呢？這個産品交通核和空間預留佈置的很好，電梯、衛生間全部放入了中心地帶，原來只有6到8部電梯，最後考慮到做醫院需要更多的電梯，特別是可以放擔架的醫療梯，所以我們就預留了2部，我認為有足夠的預留空間是轉型基礎。

　　有形空間，無限可能

　　今天的沙龍是對寫字樓意識形態的一個顛覆式改變。我們在寫字樓開發上已經進入了一個誤區，提及字樓，意念中就是商務和辦公，這個定義很狹窄，太單一。寫字樓以後的開發模式要改變，單純做物理空間沒有意義，要導入産業思維，設計公司的業務要延展。這要求開發商的資源整合能力要更強。

　　和單純的技術設計不一樣，將來的寫字樓更多是一種複合業態産品，比如做別墅式，公園式商務概念，包括現有所有的三産概念都可以容納進去。高端産品銷售、文化、商業活動都走進了寫字樓，寫字樓容納業態的範圍更廣，複合內涵會越來越多，我們的三産可能不再局限于商場和商鋪。寫字樓的建築形態、空間功能將會日益模糊，隨著它所承載的産業邊界的不斷外延，寫字樓會演變為涵蓋多維第三産業的公共平臺，這是人口聚集和城市核心區産業結構變化的一種方向。設計的作用對寫字樓影響越來越大。過去是爆髮式增長，對功能研究較少，以後設計會從根本理念上對開發商進行引導。

　　寫字樓的多元化

　　定位已成趨勢

　　今天從邯鄲趕過來，主要是想學習。從分享案例看到寫字樓功能的轉變，我真是羨慕有加。因為地域的差別，我們的項目從産品開發理念到現在的銷售，都跟石家莊有很大的不同。但是今天沙龍的主題以如此新穎的角度，闡述了寫字樓的共性問題“用事實説話，讓專家解惑”，讓我們對於寫字樓的多元化發展趨勢有了清晰的認知。

　　本市寫字樓區域

　　分佈不均

　　石家莊寫字樓區域分佈不均衡，總量過剩、大量寫字樓滯銷之下，有些區域缺乏純正寫字樓。説到“轉型”問題，我認為如果在層高、開間等不方便改變的情況下，能變的只有服務。産品前期設計師可以找好的，服務不到位會大打折扣。

　　西美地産行銷總監 李秀靜